房地產行業(yè)：銷售良好 融資偏緊

    供求兩端的一些積極因素推動2019 年10 月龍頭房企的銷售超預期。企業(yè)融資受到限制，高信用公司優(yōu)勢更為明顯。

    10 月銷售表現(xiàn)靚麗。10 月龍頭房企銷售金額同比+31.7%，銷售面積+35.1%，銷售均價-2.5%。這一增速顯著超過了前9 月的累計同比增速。前10 月，布局集中一二線城市的公司銷售增速較快，如世茂房地產、招商蛇口等公司。

    供求兩端都在刺激熱銷。在供給側，企業(yè)擔心未來不確定性，推盤力度較大，定價很理性。在需求側，LPR 平穩(wěn)切換，10 月首套房貸利率5.52%，只小幅上漲1BP，整體相當平穩(wěn)。二手市場房價穩(wěn)定，消費者預期平穩(wěn)。供求兩端因素，都在刺激熱銷。

    融資偏緊。10 月房地產企業(yè)債券及信托融資687.2 億元，環(huán)比9 月下降49.8%。

    這當然不是因為企業(yè)沒有融資需求，而是對于融資額度的管控所導致。我們預計，大多數(shù)企業(yè)的資金成本，自6 月以來也有所提升。

    土地市場緩慢下行，融資邊際繼續(xù)收緊的可能性不大，但偏緊局面或將維持。

    10 月中下旬，土地市場繼續(xù)降溫，但百城仍維持周成交600 億元左右的水平，略好于8 月下旬。目前各地房價上漲壓力很小，地王已經難覓蹤影。盡管我們認為短期內嚴峻的融資環(huán)境仍將給開發(fā)企業(yè)帶來挑戰(zhàn)，但預計融資繼續(xù)邊際收緊的概率不大。

    風險因素：企業(yè)盈利能力下降的風險。個別公司資產負債表的風險。

    高信用龍頭價值明確。十月良好的銷售情勢，說明企業(yè)只要理性定價，市場是有需求的。盡管整體上看，板塊的利潤率處于不斷被壓制狀態(tài)，但高信用公司憑借較低的資金成本，將在可持續(xù)性方面占據顯著優(yōu)勢。我們推薦保利地產、世茂房地產、龍湖集團、華夏幸福、招商蛇口、萬科A 等。