研判2025！中國北京寫字樓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈、行業(yè)現(xiàn)狀及重點企業(yè)分析：租金承壓下行，空置率呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化[圖]

內(nèi)容概況：2024年，北京寫字樓市場處于深度調(diào)整期，整體表現(xiàn)以“以價換量”為主旋律。2024年四季度，北京市甲級寫字樓有效凈租金為225元/平方米/月，同比下降24.50%；其空置率為18.3%，同比減少0.4個百分點。租金下行直接源于供需失衡：一方面，企業(yè)因經(jīng)濟不確定性壓縮辦公成本，降本增效需求推動回歸自有物業(yè)或選擇乙級寫字樓；另一方面，過去五年（2019-2024年）北京寫字樓年均新增供應(yīng)超100萬平方米，累積的供應(yīng)壓力迫使業(yè)主通過大幅折讓吸引租戶。而四季度空置率環(huán)比三季度（18.1%）略有反彈，表明去化進程仍存波動。金融街因金融機構(gòu)承租能力穩(wěn)定，空置率維持在12%以下；而新興區(qū)域如麗澤、望京受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退租影響，空置率突破25%。核心商圈（如CBD）雖空置率同比持平，但租金跌幅顯著，反映業(yè)主通過價格讓步維持入駐率。

相關(guān)上市企業(yè)：中國國貿(mào)（600007）、華遠地產(chǎn)（600743）、首開股份（600376）、翠微股份（603123）、中關(guān)村（000931）、華潤置地（01109）、大悅城（000031）

相關(guān)企業(yè)：北京中建建筑設(shè)計院有限公司、中國建筑設(shè)計研究院有限公司、中國建筑第八工程局有限公司、北京萬興建筑集團有限公司、北京泓騰建設(shè)工程有限公司、中國建筑一局（集團）有限公司、中建智地置業(yè)有限公司、國聯(lián)民生證券股份有限公司、北京法巴天星財產(chǎn)保險股份有限公司、中國工商銀行股份有限公司、字節(jié)跳動有限公司、騰訊科技（北京）有限公司、北京星創(chuàng)未來科技有限公司

關(guān)鍵詞：北京寫字樓、北京寫字樓市場規(guī)模、北京寫字樓行業(yè)現(xiàn)狀、北京寫字樓發(fā)展趨勢

一、行業(yè)概述

北京寫字樓是專為商業(yè)辦公活動設(shè)計的建筑物，其核心功能是提供高效、專業(yè)的辦公空間。根據(jù)我國土地法規(guī)，寫字樓土地性質(zhì)為綜合用地，使用權(quán)年限為50年左右，且明確規(guī)定僅限商業(yè)用途，不可用于居住。按等級分類，北京寫字樓可以分為頂級寫字樓、甲級寫字樓、乙級寫字樓和丙級寫字樓。

二、行業(yè)發(fā)展歷程

中國北京寫字樓行業(yè)發(fā)展主要經(jīng)歷了四個階段。1978年至1990年的起步階段，改革開放后，北京作為首都，率先探索經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高端服務(wù)業(yè)（如金融、貿(mào)易）。外資企業(yè)進入中國，催生了對現(xiàn)代化辦公空間的需求。以仿國際標準的行政辦公樓為主，如京廣中心（1990年建成，曾為北京最高建筑），但電梯、空調(diào)等設(shè)施落后。

1990年至2000年的快速發(fā)展階段，市場經(jīng)濟體制確立，外資加速涌入，北京CBD規(guī)劃落地（1993年），明確以商務(wù)、金融為核心功能。甲級寫字樓涌現(xiàn)，如國貿(mào)二期（1999年）、京廣中心，開始采用玻璃幕墻、中央空調(diào)等現(xiàn)代化設(shè)計。形式從單一辦公向“辦公+商業(yè)+會展”復(fù)合模式轉(zhuǎn)型，吸引跨國公司、金融機構(gòu)入駐。

2000年至2010年的品質(zhì)提升階段，中國加入WTO，北京奧運會籌備加速城市化進程，高端服務(wù)業(yè)需求激增，推動寫字樓向智能化、綠色化升級。超高層寫字樓集群形成，如國貿(mào)三期（2007年）、北京銀泰中心（2008年），配備5A智能化系統(tǒng)（樓宇自動化、辦公自動化等）。部分寫字樓成為城市地標與經(jīng)濟名片，吸引全球500強企業(yè)、金融機構(gòu)總部入駐。

2010年至今的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型階段，經(jīng)濟新常態(tài)下，科技、金融、文化等產(chǎn)業(yè)成為增長引擎，推動寫字樓需求結(jié)構(gòu)變化。同時，綠色建筑、共享辦公理念興起。城市更新項目改造老舊廠房為創(chuàng)意辦公空間（如798藝術(shù)區(qū)），同時新建綠色智慧樓宇（如麗澤SOHO）。形式從“空間提供商”轉(zhuǎn)向“服務(wù)集成商”，融合共享辦公、產(chǎn)業(yè)孵化、商業(yè)配套等功能。

三、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

北京寫字樓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游主要包括土地供應(yīng)、建筑設(shè)計、建筑施工等環(huán)節(jié)。其中土地供應(yīng)是是寫字樓項目的基礎(chǔ)，土地成本直接影響項目的盈利能力和市場競爭力。建筑設(shè)計則決定了寫字樓的外觀、功能布局和使用效果，直接影響寫字樓的品質(zhì)和市場競爭力。產(chǎn)業(yè)鏈中游為北京寫字樓開發(fā)運營環(huán)節(jié)。產(chǎn)業(yè)鏈下游為寫字樓買家及租戶。

根據(jù)北京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年，北京建設(shè)用地供應(yīng)總量為3443公頃，同比下降27.67%。從供應(yīng)端來看，建設(shè)用地供應(yīng)總量的減少直接限制了寫字樓市場的新增供應(yīng)。根據(jù)《北京市2024年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，盡管全年計劃供應(yīng)總量在3240-3660公頃之間，較2023年增加30公頃，但實際供應(yīng)量卻顯著減少。這意味著未來一段時間內(nèi)，北京寫字樓市場的新增項目將有限，市場供應(yīng)壓力有望得到緩解。

相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《中國北京寫字樓市場專項調(diào)研及投資方向研究報告》

四、行業(yè)現(xiàn)狀

2024年，北京寫字樓市場處于深度調(diào)整期，整體表現(xiàn)以“以價換量”為主旋律。2024年四季度，北京市甲級寫字樓有效凈租金為225元/平方米/月，同比下降24.50%；其空置率為18.3%，同比減少0.4個百分點。租金下行直接源于供需失衡：一方面，企業(yè)因經(jīng)濟不確定性壓縮辦公成本，降本增效需求推動回歸自有物業(yè)或選擇乙級寫字樓；另一方面，過去五年（2019-2024年）北京寫字樓年均新增供應(yīng)超100萬平方米，累積的供應(yīng)壓力迫使業(yè)主通過大幅折讓吸引租戶。而四季度空置率環(huán)比三季度（18.1%）略有反彈，表明去化進程仍存波動。金融街因金融機構(gòu)承租能力穩(wěn)定，空置率維持在12%以下；而新興區(qū)域如麗澤、望京受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退租影響，空置率突破25%。核心商圈（如CBD）雖空置率同比持平，但租金跌幅顯著，反映業(yè)主通過價格讓步維持入駐率。

五、重點企業(yè)經(jīng)營情況

北京寫字樓市場競爭激烈，主要企業(yè)通過開發(fā)高品質(zhì)項目、優(yōu)化運營管理以及提供差異化服務(wù)等方式爭奪市場份額。國貿(mào)中心、華潤置地、北京城建投資發(fā)展股份有限公司等企業(yè)在市場中占據(jù)重要地位，憑借其核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項目、品牌影響力和多元化的業(yè)務(wù)布局，保持較強的市場競爭力。

華潤置地有限公司是華潤集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，以“城市投資開發(fā)運營商”為戰(zhàn)略定位，業(yè)務(wù)涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等多個領(lǐng)域。在北京，華潤置地深耕多年，打造了華潤大廈、華潤置地中心、華潤置地華北大區(qū)總部辦公區(qū)等多個標志性寫字樓項目，成為北京寫字樓市場的重要參與者。2024年，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營業(yè)收入為2372億元，同比增長11.83%；經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為232.96億元，同比增長4.80%。

大悅城控股集團股份有限公司是中糧集團旗下的地產(chǎn)投資和管理平臺，以“持有+銷售”雙輪驅(qū)動，穩(wěn)健發(fā)展，致力于成為更具持續(xù)發(fā)展能力的城市美好生活創(chuàng)造者。在北京寫字樓市場，開發(fā)建設(shè)包括匯京雙子座大廈、中糧廣場、中糧·置地廣場、E_ZIKOO智慧谷、北京房山中糧健康科技園、海淀大悅信息科技園等寫字樓，展現(xiàn)了其強大的開發(fā)運營能力。2024年，大悅城商品房銷售及一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為283.86億元，同比下降2.27%；投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為52.43億元，同比下降2.78%。

六、行業(yè)發(fā)展趨勢

1、市場需求變化與產(chǎn)業(yè)升級

北京寫字樓行業(yè)正面臨深刻的市場需求變化與產(chǎn)業(yè)升級趨勢。隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級的加速，寫字樓市場的需求來源正在發(fā)生顯著變化。傳統(tǒng)行業(yè)如金融、制造業(yè)對寫字樓的需求逐漸趨于穩(wěn)定，而新興行業(yè)如科技、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等則成為推動寫字樓需求增長的新動力。這些新興行業(yè)對辦公環(huán)境、配套設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量的要求更高，促使寫字樓開發(fā)商和運營商不斷提升項目品質(zhì)和服務(wù)水平。同時，北京作為中國的首都和科技創(chuàng)新中心，正積極推動高端制造業(yè)、綠色經(jīng)濟等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些產(chǎn)業(yè)的崛起將進一步帶動寫字樓市場的需求增長，尤其是對高品質(zhì)、智能化寫字樓的需求將更加旺盛。未來，北京寫字樓市場將更加注重產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，通過打造特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)、引入龍頭企業(yè)等方式，吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，推動市場的持續(xù)繁榮。

2、政策環(huán)境與城市規(guī)劃

政策環(huán)境和城市規(guī)劃對北京寫字樓行業(yè)的發(fā)展具有深遠影響。近年來，北京市政府出臺了一系列政策措施，旨在優(yōu)化土地供應(yīng)、加強稅收優(yōu)惠、推廣綠色建筑等，為寫字樓行業(yè)的健康發(fā)展提供了有力支持。例如，通過合理規(guī)劃土地用途、提高土地利用效率，政府有效緩解了寫字樓市場的供需矛盾；通過實施稅收優(yōu)惠政策，降低了企業(yè)的運營成本，增強了市場的吸引力。此外，北京的城市規(guī)劃也在不斷優(yōu)化和完善。隨著新興商務(wù)區(qū)的開發(fā)和交通網(wǎng)絡(luò)的完善，寫字樓市場的布局將更加合理和高效。未來，政府將繼續(xù)加大在城市規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的投入，推動寫字樓行業(yè)與城市發(fā)展的深度融合。這將有助于提升寫字樓市場的整體競爭力，吸引更多國內(nèi)外企業(yè)入駐北京。

3、技術(shù)創(chuàng)新與智能化發(fā)展

技術(shù)創(chuàng)新是推動北京寫字樓行業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。隨著智能辦公系統(tǒng)、綠色建筑技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的不斷發(fā)展和應(yīng)用，寫字樓項目的智能化水平將不斷提升。這些技術(shù)的應(yīng)用將有助于提高寫字樓的運營效率、降低運營成本、提升用戶體驗，從而增強寫字樓的市場競爭力。未來，北京寫字樓行業(yè)將更加注重智能化和綠色化發(fā)展。開發(fā)商和運營商將積極引入先進的智能辦公系統(tǒng)和綠色建筑技術(shù)，打造更加高效、環(huán)保、舒適的辦公環(huán)境。同時，隨著物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的普及和應(yīng)用，寫字樓項目將實現(xiàn)更加智能化的管理和服務(wù)，為企業(yè)提供更加便捷、高效的辦公體驗。這將有助于推動北京寫字樓行業(yè)的持續(xù)創(chuàng)新和發(fā)展，滿足市場不斷變化的需求。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（www.elizabethfrankierollins.com）發(fā)布的《中國北京寫字樓市場專項調(diào)研及投資方向研究報告》。智研咨詢是中國領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。