樓市“金九銀十”難見：房企降價跑量，城市郊區(qū)降價空間大 [圖]

    進入2019年三季度以來，不斷有房企降價促銷、全員營銷的消息傳出。上半年就開始項目打折的恒大集團，近日再發(fā)國慶優(yōu)惠政策，更是有“恒大集團全國超800個項目最高折扣達6折，想要購房置業(yè)的朋友可以送員工折扣”的宣傳語，頻現(xiàn)微信朋友圈。廣州房企時代中國“全員賣房”的消息也在市場引發(fā)關(guān)注——時代中國要求在2020年1月15日前，普通員工須每人賣出1套，經(jīng)理及普通總監(jiān)每人2套，普通總監(jiān)以上每人4套，副總裁每人6套。

    近幾個月以來，房地產(chǎn)市場成交冷淡或是開發(fā)商降價促銷的原因之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2019年7月，全國商品住宅銷售面積77755.69萬平方米，與去年同期相比下降0.4%，同時，商品住宅銷售面積累計增速已連續(xù)3月下滑。

    諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布報告認為，在房企融資難度加大的背景下，海外融資進一步收緊，房企的資金壓力進一步凸顯，趁著傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季的到來，部分房企通過降價跑量的方式來快速回籠資金，緩解當前的資金壓力。

    諸葛數(shù)據(jù)研究中心選取50個區(qū)域價格變化作為數(shù)據(jù)樣本，選取區(qū)域標準為城市內(nèi)成交活躍區(qū)域，計算出50城區(qū)價格量價漲幅，時間為8月下旬（33-34周）與8月上旬（31-32周）。報告稱，由于大城市中心城區(qū)供地有限，新房的供應集中在大中城市的郊區(qū)，因此降價空間大；三四線城市在2019年受到棚改弱化及供應高峰的影響，市場開始走弱，量價齊跌。

    但降價并不是普遍現(xiàn)象，大城市的中心城市區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、環(huán)大中城市的周邊三四線城市價格仍在上漲。對于降價幅度，購房者應理性對待，并不會出現(xiàn)大幅降價局面，至于各大房企進一步加大降幅，還需觀察9月份的市場交易情況。

    “金九銀十”是傳統(tǒng)的銷售旺季，但目前政策仍處于高壓態(tài)勢，市場觀望情緒逐漸增厚，購房積極性弱于往年。預計今年“金九銀十”不會有較大驚喜，整體成交量與去年持平或弱于往期。

    從時間趨勢上看，50個城區(qū)的平均價格在28周后連續(xù)3周上揚，至31周價格達到高位，隨后中央政治局會議表態(tài)“堅持房住不吵，并強調(diào)不以房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟的手段”，市場預期降低，32周50區(qū)域的價格高位回落，環(huán)比下降4.0%至26770元/平方米，價格下降城市達32個，比31周城市增加11個。

    50個城區(qū)中，8月下旬漲跌城市個數(shù)各一半,均為25個城市。從漲跌幅度上看，8月下旬平均漲幅為8.0%，平均降幅略大于漲幅為8.7%。

    漲價區(qū)域分為兩類，一類是大中城市的中心城區(qū)及開發(fā)新區(qū)，如北京的朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)；杭州余杭區(qū)、江干區(qū)；西安的城東，以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)；溫州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、鹿城區(qū)。一類是環(huán)大都城市周邊三四線城市，如環(huán)長三角區(qū)域的衢州及湖州，環(huán)珠三角區(qū)域的汕頭。

    大中城市的中心城區(qū)新房供應稀缺，價格較為堅挺，產(chǎn)業(yè)區(qū)域具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，需求相對旺盛。環(huán)城市群周邊的隨著中心城市的價格高及外來人口的購房門檻高，部分需求外溢至周邊三四線城市。

    降價區(qū)域同樣也分為兩類，一類是大中城市的郊區(qū)，如北京的通州、順義、昌平、大興，上海的奉賢，成都的溫江、雙流、龍泉驛區(qū)。另一類是三四線城市，如淮安、黃岡、張家港、惠州、泰安。