今年"金九銀十"加量不加價？8月全國房地產(chǎn)調(diào)控60次！新房、二手房、土地市場持續(xù)降溫 [圖]

    8月，在密集房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，新房、二手房、土地市場全面降溫。

    多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，重點(diǎn)監(jiān)測城市新房成交量持續(xù)走低，二手房成交量處于下行通道，與此同時，土地市場成交也量價齊跌，土地溢價率持續(xù)下降。新房、二手房、土地這三個細(xì)分市場全部降溫。

    在這種情況下，9、10月份傳統(tǒng)購房旺季還會出現(xiàn)“金九銀十”行情嗎？

    對此，接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，8月房地產(chǎn)市場降溫持續(xù)，主要與近兩個月樓市調(diào)控政策及融資面收緊有關(guān)，預(yù)計9、10月份“金九銀十”行情不再，市場會繼續(xù)降溫，可能有所表現(xiàn)的是開發(fā)企業(yè)的推盤量會增加，進(jìn)而會導(dǎo)致成交量有所上升，但是二手房市場和土地市場會繼續(xù)低迷。

    新房市場不如房企業(yè)績表現(xiàn)好

    克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月，TOP100房企業(yè)績表現(xiàn)相對平穩(wěn)，單月權(quán)益口徑的業(yè)績規(guī)模較7月環(huán)比微降1.7%，略低于1-7月均值。TOP30房企中有11家房企單月業(yè)績環(huán)比下降，TOP10房企中，萬科、中海環(huán)比分別下降6%和14%，但多數(shù)房企單月業(yè)績?nèi)原h(huán)比上升，其中，華潤、雅居樂、融創(chuàng)等環(huán)比增幅高于20%。1-8月，按照可比口徑統(tǒng)計，TOP100規(guī)模房企的累計業(yè)績同比增速在4%左右。

    不過，克而瑞研究中心指出，多數(shù)房企銷售業(yè)績的增長主要是由于今年8月份加大供貨力度，但市場并不如總量數(shù)據(jù)體現(xiàn)的這么好，項(xiàng)目總體去化率并不佳。

    克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，8月房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，重點(diǎn)監(jiān)測城市累計成交量持續(xù)走低，同、環(huán)比跌幅分別為-4%和-6%，長沙、濟(jì)南、徐州等市成交顯著縮量。其中，一線城市成交量環(huán)比下降10%，同比下跌7%。除上海環(huán)比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環(huán)比皆回調(diào)，北京成交遇冷，環(huán)比跌幅多達(dá)-42%。二三線城市成交量同環(huán)比雙降，跌幅分別為-3%和-6%。但其中也有近半數(shù)二三線城市成交量企穩(wěn)回升，成都、無錫和廈門等城市環(huán)比漲幅皆超30%。反觀，西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟(jì)南等顯著縮量，環(huán)比跌幅都在-50%附近。
重點(diǎn)城市二手房成交量處于下行通道

    不僅新房成交量環(huán)比下跌，重點(diǎn)城市二手房市場成交量也有所回落。

    上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告顯示，8月，易居研究院監(jiān)測的13個城市二手房市場進(jìn)一步降溫，成交量為7.9萬套，環(huán)比下降8.5%，同比增長0.9%，成交量仍處于2019年5月以來的下行通道。

    從具體城市來看，在監(jiān)測的13城中，8月除南京外，其他城市二手房成交量均出現(xiàn)了不同程度地環(huán)比下降，其中，廈門下降最快，而深圳下降不明顯。

    報告顯示，8月廈門二手房成交量為2456套，環(huán)比下降25.3%，同比增長34.7%。在經(jīng)過兩年市場低迷后，廈門今年二手房市場表現(xiàn)強(qiáng)勢，1月成交量便站上強(qiáng)弱分水嶺，3月和4月仍保持環(huán)比增長勢頭，隨后成交量逐漸下滑，直至 8月成交量已回落至強(qiáng)弱分水嶺之下。

    北京二手房市場更是量價齊跌。貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手房網(wǎng)簽1.2萬套，環(huán)比下降5%，同比下降20%，北京鏈家二手房實(shí)時成交環(huán)比下降6%。自今年3月北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)16051套后，出現(xiàn)了連續(xù)3個月的下跌，到7月反彈至12744套，而8月并沒有延續(xù)7月的反彈趨勢，反而再次出現(xiàn)了下跌的現(xiàn)象。在成交持續(xù)低迷下，均價下跌幅度加大，8月北京二手房成交均價為61223元/平，環(huán)比下跌1.6%，同比下跌3.3%，這是價格出現(xiàn)的連續(xù)第三個月同比和環(huán)比同時下跌，市場繼續(xù)降溫的趨勢明顯。

    40城土地出讓金環(huán)比降三成

    不僅樓市成交降溫，土地市場也量價齊跌，土地溢價率持續(xù)下降，流拍率持續(xù)升高。

    上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，8 月，40 個典型城市土地成交建筑面積 4383.2 萬平方米，環(huán)比下降16.9%，為 3 月份以來首次環(huán)比下降，同比下降 17%；土地出讓金收入為 1933.7 億元，環(huán)比下降 30.3%，降幅明顯擴(kuò)大；同比下降 11.2%，為 4 月份以來首次下降；移動平均土地成交均價為 5259.5 元/平方米，環(huán)比下跌1.8%，為 2 月以來首次下跌；土地成交溢價率為 19.3%，環(huán)比下降 0.6 個百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)兩個月下降。

    據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，全國主要地級市8月住宅用地成交面積為5970.1萬㎡，同比下跌27.63%，土地出讓金為2683.9億元，環(huán)比下跌39.37%，同比下跌16.4%。流拍率方面，全國主要地級市8月共流拍55宗地塊，流拍率為6.07%，流拍率連續(xù)三個月升高，土地市場熱度持續(xù)下降。

    易居研究院研究員王若辰表示：“三類城市中，一線和三線城市土地市場量價齊跌；二線城市土地面積下降，地價微幅上漲，但漲幅明顯收窄，隨著土地成交量的下降，預(yù)計地價也很快將跟隨由漲轉(zhuǎn)跌。具體城市上，杭州、蘇州和武漢等熱點(diǎn)城市土地溢價率低于10%，‘一城一策’的調(diào)控政策成效顯著，土地市場降溫明顯。”

    “金九銀十”行情不再？

    對于8月新房、二手房、土地市場全部降溫的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對券商中國記者表示，主要與近兩個月樓市調(diào)控政策及融資面收緊有關(guān)。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月全國房地產(chǎn)調(diào)控合計多達(dá)60次，1-8月累計合計高達(dá)367次，同比上漲了17%，刷新了房地產(chǎn)調(diào)控記錄。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，8月份，房地產(chǎn)調(diào)控密集出臺，房地產(chǎn)金融政策的收緊成為最主要特點(diǎn)，從中央到銀保監(jiān)會，密集加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融的風(fēng)險把控，從房地產(chǎn)按揭到房企各種融資渠道都有不同程度的收緊。

    在這樣的背景下，9、10月份傳統(tǒng)購房旺季還會出現(xiàn)“金九銀十”行情嗎？

    對此，楊紅旭認(rèn)為，今年9、10月份沒有行情，市場會繼續(xù)降溫。但他同時指出，開發(fā)企業(yè)的推盤量會增加，主要原因一方面是開發(fā)企業(yè)對后市的預(yù)判趨于謹(jǐn)慎甚至悲觀，資金鏈緊張之后，有促銷回籠資金的需要；另一方面是9、10月份是傳統(tǒng)的購房旺季，開發(fā)企業(yè)也想借這個時間窗口推盤出貨，所以供應(yīng)量會增加。“新房供應(yīng)增加之后，會導(dǎo)致成交量有所上升，但是二手房市場恐遭新房分流會繼續(xù)降溫，土地市場受調(diào)控和房企減少拿地影響也會繼續(xù)低迷。”他對券商中國記者說。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，從北京整體市場看，樓市依然處于低迷中，3-5月出現(xiàn)小陽春的原因是信貸短期寬松疊加部分特價房源刺激，但投資需求被抑制下，后續(xù)幾個月的整體市場很難有根本性的變化，預(yù)計9、10月份北京很可能出現(xiàn)最近幾年較低迷的“金九銀十”。