十城限售令到期中國房地產(chǎn)市場已回歸平穩(wěn)，市場交易進一步回歸理性[圖]

房地產(chǎn) 張瑤 2019-04-16 01:58 來源：智研咨詢

作為國內(nèi)最早出臺限售令的城市，目前，廈門首批限售房源即可解禁入市。除此之外，包括福州、青島、廣州、徐水、長樂、常州、東莞、揚州、常德等九城的限售令也已到期。隨著一大批房源流動性的釋放，房地產(chǎn)市場是否將再度震蕩，成為無數(shù)人關注的焦點。

在房地產(chǎn)市場調(diào)控工具箱中，限售是本輪調(diào)控中行政手段創(chuàng)新的方式之一。與金融、土地、財稅等調(diào)控工具相比，限售在短期內(nèi)對房地產(chǎn)成交量和價格有著較為顯著的影響，在市場過熱期能有效抑制投機、投資性需求，在市場高溫時起到迅速踩剎車的作用。以廈門為例，在2017年3月25日新政出臺之前，3月份廈門二手房成交量約為7000套，而4月份這一數(shù)據(jù)驟降至3830套。

限售，因能更加精準地“掐住”投資客的七寸，令其資金鏈在三四年內(nèi)難以松綁，進而維護樓市正常交易秩序，因而被多地采用。自廈門之后，全國先后有超過50個城市出臺限售令。雖然細則不盡相同，但基本思路都是通過2至5年不等的期限內(nèi)限制交易，來遏制投資投機需求，遏制房價快速上漲。

“解凍”規(guī)模方面，克而瑞新房成交數(shù)據(jù)顯示，出臺“限售令”后的6個月內(nèi)，青島成交817萬平方米、廣州成交431萬平方米、東莞成交328萬平方米、濟南成交326萬平方米、常州成交290萬平方米、珠海成交107萬平方米、廈門成交60萬平方米。

從影響上看，由于當前房地產(chǎn)市場已回歸平穩(wěn)，且住房交易進一步回歸理性，即便首批限售的商品房陸續(xù)上市流通交易，在其他調(diào)控政策仍嚴格執(zhí)行的背景下，預計不會對市場產(chǎn)生較大影響。再從政策是否延續(xù)上說，目前房地產(chǎn)政策以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期、防風險”為目標，更加強調(diào)因地制宜、精準施策。而地方政府有更大的調(diào)控自主權，預計將在平衡“穩(wěn)增長、保財政和房價上漲”的壓力下，適度修正前期調(diào)控。部分城市在房地產(chǎn)市場進一步平穩(wěn)的背景下，可能會選擇退出限售政策。限售政策陸續(xù)退出會是大勢所趨，但熱點城市的退出節(jié)奏可能偏慢。

2018年1-12月，隨著土地市場成交走弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進入小幅回落通道，已連續(xù)回落4個月。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2018年1-12月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，同比增長9.5%。

2011-2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額統(tǒng)計

資料來源：國家統(tǒng)計局

從區(qū)域分布上來看，2018年1-12月，東部地區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資64355.2億元，同比增長10.9%，增幅雖同比提高3.7個百分點；中部地區(qū)完成投資25180.2億元，同比增長5.4%，增幅同比回落6.2個百分點；西部地區(qū)完成投資26008.6億元，同比增長8.9%，增幅同比提高5.4個百分點。

2011-2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額區(qū)域分布情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

從供應結構來看，2018年1-12月，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅完成投資85192.2億元，同比增長13.4%，增幅雖同比提高4.0個百分點；辦公樓投資5996.3億元，同比下降11.3%；商業(yè)營業(yè)用房投資14177.1億元，同比下降9.4%，降幅同比回落8.2個百分點；其他投資14897.8億元，同比增長21.6%，增幅雖同比提高15.1個百分點。

2011-2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額供應結構情況