海南省政府辦公廳公布《海南省新一輪戶(hù)籍制度改革實(shí)施方案(試行)》(下稱(chēng)《方案》)，表示要推進(jìn)新一輪戶(hù)籍制度改革，便利非戶(hù)籍人口落戶(hù)，加快破除制約人口自由流動(dòng)的制度性障礙。
據(jù)了解《方案》主要包括了三方面內(nèi)容：一是基本取消海南省(除三沙市外)的落戶(hù)限制。二是居民在落戶(hù)地點(diǎn)無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房的，一律在其合法穩(wěn)定住所所在的城鎮(zhèn)社區(qū)集體戶(hù)落戶(hù)。三是落實(shí)有關(guān)政策要求，取消農(nóng)業(yè)戶(hù)口與非農(nóng)業(yè)戶(hù)口性質(zhì)區(qū)分，統(tǒng)一登記為居民戶(hù)口。
此舉迅速引發(fā)了各界對(duì)海南樓市下一步走向的關(guān)注。根據(jù)易居研究院的相關(guān)研究，盡管海南在今年上半年，已經(jīng)不再是全國(guó)對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)程度最高省份，且相比去年已經(jīng)下降了超過(guò)12個(gè)百分點(diǎn)，但從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重排名來(lái)看，海南仍然以21.2%的依賴(lài)度位居全國(guó)第三。
對(duì)此，海南方面多有準(zhǔn)備。不僅在《方案》中就明確提出，要做好穩(wěn)樓市工作，在政策發(fā)布的第一時(shí)間，當(dāng)?shù)匕l(fā)改委也正式發(fā)文就放開(kāi)落戶(hù)限制有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行解釋。
樓市政策多有微調(diào)
從推進(jìn)海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)的重大利好政策公布后，海南樓市調(diào)控一直備受關(guān)注。
2018年3月30日，海南印發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，做出了全省限售五年、限購(gòu)地區(qū)要提供連續(xù)60個(gè)月社保及納稅證明等多項(xiàng)政策規(guī)定。
而在利好政策發(fā)布后，海南又于當(dāng)年4月22日緊急發(fā)布了全域限購(gòu)措施，對(duì)調(diào)控進(jìn)行升級(jí)，最終形成了一套力度堪稱(chēng)全國(guó)最嚴(yán)的政策體系。
具體來(lái)看，包括“省外家庭限購(gòu)一套，且在原有限購(gòu)區(qū)需五年社保、其他區(qū)域兩年社保”的限購(gòu)政策;“省內(nèi)家庭商貸首付款不低于30%，省外家庭商貸首付不得低于70%”的限貸政策;“住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓”的限售政策和“商品住宅備案后，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高價(jià)格”的限價(jià)政策。
政策效力立竿見(jiàn)影。2018年，海南房屋銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積均出現(xiàn)下降。其中房屋銷(xiāo)售額為2083.29億元，與2017年相比，減少超過(guò)700億元;房屋銷(xiāo)售面積1432.25萬(wàn)平方米，同比下降37.5%。
這一態(tài)勢(shì)在2019年持續(xù)。前三季度，海南省開(kāi)發(fā)投資同比下降28.1%，跌幅全國(guó)居首。同期房屋銷(xiāo)售面積584.95萬(wàn)平方米，同比下降48.6%;房屋銷(xiāo)售額928.92億元，同比下降44.6%。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，從2018年“4·22”全域限購(gòu)之后，海南政策雖然一直都有微調(diào)，但主要聚焦剛需和人才住房需求的調(diào)整。
今年3月17日，海南重啟個(gè)人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)，官方解釋稱(chēng)目的是“為了減輕繳存職工的負(fù)擔(dān)”。而后的6月，海南又更新人才政策，提出對(duì)于實(shí)際引進(jìn)并在海南工作但尚未落戶(hù)的各類(lèi)人才，將過(guò)去分區(qū)域的5年或2年限購(gòu)，統(tǒng)一縮短為1年。
9月16日印發(fā)的《海南省產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入禁止限制目錄(2019年版)》提出，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)禁止項(xiàng)目包括：建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的產(chǎn)權(quán)式酒店;生態(tài)保護(hù)紅線區(qū)內(nèi)建設(shè)商品房;利用海岸帶可開(kāi)發(fā)的一線土地、新批填海土地建設(shè)商品住宅;五指山、保亭、白沙、瓊中4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開(kāi)發(fā)建設(shè)外銷(xiāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
而最近的10月下旬，海南省三亞市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善人才住房政策的通知》，將人才限定為高層次人才、全日制大專(zhuān)及以上學(xué)歷人才、具有中級(jí)專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)的執(zhí)業(yè)資格人才，且無(wú)年齡限制，并允許這些人才申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)1套住房。
如何避免刺激樓市?
多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，盡管海南此次是落戶(hù)政策的放松，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍存在較大的影響。
實(shí)際上，這一點(diǎn)海南方面并未否認(rèn)，此次《方案》中也專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào)，(海南)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要會(huì)同相關(guān)部門(mén)做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，海南此次政策改革，更多的還是強(qiáng)調(diào)了戶(hù)籍制度改革的導(dǎo)向，尤其是強(qiáng)調(diào)了對(duì)非戶(hù)籍人口的落戶(hù)內(nèi)容，這對(duì)于人口的自由流動(dòng)等都會(huì)產(chǎn)生較為積極的影響。但是客觀來(lái)說(shuō)，隨著戶(hù)籍政策的調(diào)整，實(shí)際上也會(huì)對(duì)相關(guān)住房交易等產(chǎn)生較為重要的影響。
而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，放寬落戶(hù)等政策，變相的降低了限購(gòu)門(mén)檻，將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期。
張大偉認(rèn)為，從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，相關(guān)城市如果沒(méi)有做好吸引人才后如何留住人才的準(zhǔn)備，簡(jiǎn)單的吸引人才只能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。一些城市的人才政策，只考慮到了用降低門(mén)檻吸引人來(lái)，沒(méi)有留住人才的措施，“吸引人才的目的是發(fā)展產(chǎn)業(yè)而不應(yīng)該是發(fā)展房地產(chǎn)。能留住人才的也肯定是產(chǎn)業(yè)而不是買(mǎi)一套房”，張大偉表示。
對(duì)此，一位接近海南省相關(guān)部門(mén)的人士告訴記者，海南在自貿(mào)港的框架下，要素資源要實(shí)現(xiàn)自由流動(dòng)，人力資源也是其中的一個(gè)重要部分。去年開(kāi)始，海南推出“百萬(wàn)人才進(jìn)海南行動(dòng)計(jì)劃”，提出到2020年吸引各類(lèi)人才20萬(wàn)左右，到目前為止，有7萬(wàn)多名人才進(jìn)入，但目標(biāo)壓力仍然較大。因此取消落戶(hù)限制，應(yīng)當(dāng)結(jié)合其他人才引進(jìn)政策一起看，是海南整體人才政策的一部分，不能用“放松房地產(chǎn)”的邏輯去看待此次《方案》。
而此次《方案》，實(shí)際上不僅包括了放寬落戶(hù)的政策，還有著嘗試取消農(nóng)業(yè)戶(hù)口與非農(nóng)業(yè)戶(hù)口性質(zhì)區(qū)分的重要突破，對(duì)于突破城鄉(xiāng)二元戶(hù)籍制度同樣有著重要意義，“不僅是房地產(chǎn)，更重要的還是要在海南實(shí)現(xiàn)人才的自由流動(dòng)”，上述人士表示。
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