銀行捂緊錢袋，房企銷售承壓，重創(chuàng)還是陣痛？

    原本“金九”是銷售旺季，但今年房地產(chǎn)市場卻格外冷清。市場降溫的信號已被房地產(chǎn)鏈條的各個環(huán)節(jié)所感知，房地產(chǎn)市場投資、銷售以及房價數(shù)據(jù)整體下滑，受融資收緊與銷售回款放緩兩頭夾擊，房企流動性進(jìn)一步承壓，生存發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，甚至引發(fā)市場對風(fēng)險加劇的擔(dān)憂。

    在政策收緊、成交萎縮、房企流動性持續(xù)承壓的背景下，房企及上下游企業(yè)生存情況如何？調(diào)控究竟產(chǎn)生了怎樣的影響？證券時報記者日前廣泛采訪了開發(fā)商、中介、購房者、專家等，從不同維度勾勒當(dāng)前房地產(chǎn)市場的輪廓。

    “金九銀十”成色不再已是不爭事實。樓市整體降溫，實則反映政策調(diào)控已見成效。從“三道紅線”到“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，不僅使得房企融資端持續(xù)承壓，也拉長了銷售回款的周期，對于在償債、拿地等多方面均需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐的房企來說，形勢越發(fā)嚴(yán)峻。

    從融資端來看，房企債券融資方面，今年前8月融資規(guī)模累計增速較前7月加速下滑。前8月房企發(fā)債累計約6999億元，同比下降21%。其中，8月單月房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模約571億元，環(huán)比減少39.8%，同比減少54.2%。

    受限于房貸集中度管理，有銀行壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放規(guī)模，還有銀行部分區(qū)域性分行僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得后續(xù)該地區(qū)新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。

    在多家房企因現(xiàn)金流緊張而“手頭緊”的同時，近期重點城市開展的第二輪集中供地情況也較第一輪有所降溫。由于首輪集中供地存在部分城市土地溢價率居高、部分房企“掛馬甲”參與競拍等問題，各地紛紛延遲了原定于7月的集中掛牌工作并調(diào)整了土拍規(guī)則。多地的第二輪土拍規(guī)則調(diào)整主要集中在加強房企購地融資監(jiān)管，提出“競報高品質(zhì)方案”（下稱“競品質(zhì)”）要求，明確土地溢價上限以及取消“競配建保障性住房建筑面積”等要求。張大偉對此表示，多地第二輪土拍規(guī)則一方面抬高了房企參與土拍的門檻，另一方面也降低了房企的拿地成本。

    從實際出讓情況看，優(yōu)化后的第二輪土拍規(guī)則引發(fā)了多地土地流拍率的上升。福州、青島、濟南等10個城市在第二輪集中出讓了465宗土地，其中有超過118宗土地暫停出讓，占據(jù)這些城市的25%。

    當(dāng)前，部分房企引發(fā)的信用危機仍在持續(xù)發(fā)酵。在多地銀行按揭貸款放款延遲、房地產(chǎn)市場銷售、投資等數(shù)據(jù)整體下滑下，房地產(chǎn)市場似乎已沉入谷底，引發(fā)了市場的恐慌、悲觀情緒。整個行業(yè)面臨的流動性困難，到底將對房地產(chǎn)行業(yè)帶來多大影響？

    當(dāng)前部分房企帶來的信用危機需要警惕，或?qū)γ駹I房企的融資和交易產(chǎn)生沖擊?？傮w來看，當(dāng)前部分房企流動性緊張引發(fā)的風(fēng)險依然可控，仍有足夠的金融工具與政策手段應(yīng)對市場可能面臨的風(fēng)險。

    隨著各方面持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場不合理需求，保證正常需求的釋放，同時房地產(chǎn)市場相關(guān)制度，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的制度不斷完善，房地產(chǎn)市場有望保持穩(wěn)定發(fā)展。

2015-2021年上半年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理