房地產(chǎn)市場(chǎng) “轉(zhuǎn)涼”？北上廣的房?jī)r(jià)開始下跌【圖】

    數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格中，僅廈門環(huán)比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67個(gè)城市全部上漲，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有漲態(tài)勢(shì)。不過，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，由于統(tǒng)計(jì)口徑等因素，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或存在結(jié)構(gòu)性“失真”，市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)在“轉(zhuǎn)涼”。目前多個(gè)一線及熱點(diǎn)城市的新房市場(chǎng)已出現(xiàn)降價(jià)促銷，包括恒大、碧桂園、萬(wàn)科等大型地產(chǎn)商都在加緊出貨；最能反映真實(shí)市場(chǎng)的二手房，以廈門、杭州、上海、北京、深圳為代表，也出現(xiàn)價(jià)格下跌或成交低迷。同時(shí)，房企對(duì)后市也表現(xiàn)出謹(jǐn)慎偏悲觀的預(yù)期。在北京地區(qū)，“限競(jìng)房”成交低迷，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)觀察，北京限競(jìng)房的網(wǎng)簽率僅為11%左右。即使算上所有項(xiàng)目的真實(shí)銷售（已簽定書面購(gòu)房合同，但尚未履行網(wǎng)簽程序），這17個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目的平均去化率也不足4成。

    2017年，中國(guó)商品房銷售均價(jià)為7892.24元/平方米,同比2012年增長(zhǎng)36.3%。

    事實(shí)上，隨著2018年7月底中央定調(diào)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，住建部展開“嚴(yán)打”、“約談”，深圳出臺(tái)最嚴(yán)“8·31”新政，秋意漸濃的9月，樓市的寒意也已襲來。

    目前多個(gè)一線及熱點(diǎn)城市的新房市場(chǎng)已出現(xiàn)降價(jià)促銷，包括恒大、碧桂園、萬(wàn)科等大型地產(chǎn)商都在加緊出貨；最能反映真實(shí)市場(chǎng)的二手房，以廈門、杭州、上海、北京、深圳為代表，也出現(xiàn)價(jià)格下跌或成交低迷。

    從城市看，房?jī)r(jià)上漲集中二三線熱點(diǎn)城市。31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.3%，35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲2.0%；4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲僅0.3%。

2018年8月一級(jí)城市房?jī)r(jià)排名

資料來源：智研咨詢整理

2018年二級(jí)城市房?jī)r(jià)排名

資料來源：智研咨詢整理

    一線城市中出現(xiàn)明顯下跌的是廣州。2018年8月廣州全市二手住宅過戶6603套，環(huán)比上漲2.5%；成交均價(jià)為24280 元/平方米，環(huán)比下跌6.2%。

    上海出現(xiàn)了量?jī)r(jià)雙跌。上海8月二手住宅成交量12985套，環(huán)比下滑3.32%，成交均價(jià)38052元/平方米，環(huán)比下跌2.13%。

    就連二手房一直堅(jiān)挺的深圳也出現(xiàn)價(jià)格下跌。8月深圳二手住宅過戶7208套，環(huán)比上漲3.10%，成交均價(jià)55011元/平方米，環(huán)比下跌1.95%。

    二手房成交量下降最多的則是北京。8月北京二手房市場(chǎng)迎來更深度的回落，實(shí)時(shí)成交量環(huán)比減少20.9%；不過價(jià)格仍未明顯回調(diào)， 8月北京二手房成交均價(jià)為63227元/平方米，環(huán)比上漲0.8%。

    熱點(diǎn)二線城市中，大多數(shù)二手房成交價(jià)下跌。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，廈門、青島（樓盤）、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數(shù)熱點(diǎn)二線城市上漲，如南京微漲0.42%。

    大多數(shù)房企都在主動(dòng)降負(fù)債，管控風(fēng)險(xiǎn)。目前規(guī)模型房企凈負(fù)債率保持降低水平，如萬(wàn)科始終維持在35%以下；碧桂園、恒大出現(xiàn)不同程度的下降。