房價(jià)暗降？上半年商品房銷售面積累計(jì)同比增速 3.3%,權(quán)威數(shù)據(jù)揭示資金流向【圖】

    8月最新幾組數(shù)據(jù)出爐，再度引發(fā)市場關(guān)注。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月新增居民戶貸款占比近55%，為今年以來最高水平；與此同時(shí)，央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份個(gè)人房貸占比較7月份上升，人民幣貸款增加1 .2 8萬億元。其中，住戶部門貸款增加7012億元。另一方面，國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市住宅價(jià)格，上漲的城市數(shù)量達(dá)到了67個(gè)，漲幅持平的城市有2個(gè)，下跌的城市僅1個(gè)。這一系列數(shù)據(jù)是否表明資金仍在涌入樓市？

    “就廣州地區(qū)而言，個(gè)人房貸仍嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管調(diào)控政策，無論規(guī)模還是增量都并未感受到(資金涌入)”，廣東某國有行個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人日前向南都記者表示。但他也強(qiáng)調(diào)，受風(fēng)險(xiǎn)偏好影響，銀行依然偏愛涉房貸款。

    住房貸款占比反彈

    可以說，8月信貸數(shù)據(jù)主要由個(gè)貸撐起。住戶部門貸款增加7012億元，其中，短期貸款增加2598億元，中長期貸款增加4415億元。而住房部門中長期貸款通常被視為居民房貸。

    “居民貸款占比反彈應(yīng)引起關(guān)注。8月居民貸款7012億，為2018年以來第二高月份，僅次于1月。如果看當(dāng)月新增居民貸款在全部新增中的占比，8月居民貸款在新增中的占比達(dá)到54.78%，為2018年之最”，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出。

    這一數(shù)據(jù)是否表明資金在加速涌入樓市？不少受訪的華南地區(qū)銀行個(gè)貸相關(guān)負(fù)責(zé)人紛紛表示，調(diào)控并未放松，今年增速比起去年同期仍在放緩。這一數(shù)據(jù)在上市銀行中期報(bào)告中得到驗(yàn)證：今年中期上市銀行房貸較年初平均增速已經(jīng)下降至7%，而去年年中這一數(shù)據(jù)普遍保持在10%以上。

    但增幅放緩并不意味著規(guī)模減少。今年上半年，26家A股上市銀行涉房貸款余額合計(jì)25.92萬億元，在上述銀行總貸款中的占比接近31.4%。其中，個(gè)人房貸總額突破20萬億元，較年初增長7.52%至20 .7萬億元。

    以農(nóng)業(yè)銀行為例，該行上半年個(gè)人住房貸款為34009.93億元，比上年末增加2675 .19億元，增長8 .5%。對此，農(nóng)行副行長郭寧寧介紹，新增住房貸款中，投向三四線城市的占比提升達(dá)56%，上年二線城市持平為36%，一線城市占比下降至9%。

    銀行積極騰挪房貸額度

    “等了兩年，終于可以網(wǎng)簽放貸了，從85折等到利率上浮，真的是心疼要多交的利息”，市民小鄭最近向南都記者感嘆自己漫長的等貸經(jīng)歷。

    實(shí)際上，像小鄭這樣陸續(xù)等到放貸的市民不在少數(shù)。南都記者在業(yè)內(nèi)走訪進(jìn)一步了解到，以廣州房貸市場為例，受330新政影響而被卡緊的存量房貸“堰塞湖”已緩解。另一家國有行廣州地區(qū)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人向南都記者透露，該行此前已將存量房貸消化完畢，排隊(duì)等貸基本結(jié)束，額度相對充足。

    另一方面，盡管額度有限，銀行對房貸的青睞不減，還在積極騰挪額度。不少受訪的銀行人士也坦言，銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好依然偏低，圍繞房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品最大的優(yōu)點(diǎn)就是風(fēng)險(xiǎn)可控。從資產(chǎn)角度講，房貸按揭有明確的抵押物，比中小企業(yè)貸款和信用貸更具優(yōu)勢。

    “近期銀行間拆借市場利率不斷走低，業(yè)內(nèi)來看其實(shí)就是因?yàn)殂y行合意信貸項(xiàng)目有限，這種形勢下房貸的優(yōu)質(zhì)程度就越發(fā)凸顯出來了”，前述廣東某國有行個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人透露，該行在不觸碰監(jiān)管紅線的基礎(chǔ)上依然偏愛房貸。

    據(jù)南都記者了解，業(yè)內(nèi)有銀行為騰挪出房貸額度，甚至將優(yōu)質(zhì)房貸資產(chǎn)打包進(jìn)行資產(chǎn)證券化，以此來騰挪出更多額度。一次ABS可騰挪的額度達(dá)數(shù)十億。

    開發(fā)貸逆勢增長

    房企融資渠道收緊似乎已成事實(shí)。但實(shí)際上，上半年A股上市銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款總額卻逆勢增長，增量甚至高于去年同期。

    南都記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從增量上看，上半年建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額分別較年初增加779億元、747億元和727億元，增量位居前三位。

    盡管不同銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款的統(tǒng)計(jì)口徑可能略有不同，但主要都包括開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款和其他發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)的非房地產(chǎn)用途貸款。在南都記者統(tǒng)計(jì)的20家銀行中，較上年末增長超過10%的銀行家數(shù)就有11家。

    值得注意的是，開發(fā)貸逆勢增長的同時(shí)，銀行對房企信貸投放的結(jié)構(gòu)正在優(yōu)化。以工行為例，該行在中報(bào)中表示，將繼續(xù)擇優(yōu)支持財(cái)政實(shí)力較強(qiáng)、層級(jí)較高的政府購買服務(wù)棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務(wù)，穩(wěn)步開展租賃住房貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持一線城市及庫存消化周期合理需求充足的二線城市普通商品住房項(xiàng)目；另一方面，審慎把握三四線城市新增住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，并從嚴(yán)控制商用房開發(fā)貸款及商業(yè)性棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務(wù)。

    數(shù)據(jù)顯示，2018年8月全國首套房貸款平均利率為5.69%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.161倍，環(huán)比上升0.35%，同比去年8月利率5.12%上升11.13%，為2017年1月以來連續(xù)20個(gè)月上漲。

    盡管本輪首套利率上漲幅度收窄，對購房者來說還款壓力仍然很大，以最新首套房貸平均利率5.69%貸款100萬、30年等額本息還款計(jì)算，總支付利息大約需要109萬元，比去年同期的利率標(biāo)準(zhǔn)要多還13萬元利息。

    數(shù)據(jù)顯示，全國35個(gè)城市533家銀行中，有40家銀行利率上升，較上月減少7家，下調(diào)利率銀行數(shù)僅4家，而利率持平銀行數(shù)為488家，為近一年峰值。值得注意的是，執(zhí)行利率上浮20%—30%銀行數(shù)增多，其中，128家銀行上浮20%，30家銀行上浮25%，28家銀行上浮30%，分別較上月增13家、2家和3家。此外，工農(nóng)中建國有四大行已上浮15.9%。

主要銀行房貸利率上漲幅度

資料來源：公開資料整理

    北上廣深四大一線城市中，除北京地區(qū)首套房利率與上月持平外，其余均小幅上漲。二線城市利率增速減緩。房貸利率在保持上漲的過程中，上漲幅度在不斷縮小。目前，用戶房貸需求仍比較旺盛，在此情況下銀行出現(xiàn)再度上調(diào)房貸利率的可能性小，同樣大幅下調(diào)房貸利率也不符合調(diào)控的要求，綜合諸多影響因素來看，房貸利率短期內(nèi)保持穩(wěn)定的可能性較大。

    房貸利率短期內(nèi)保持穩(wěn)定的可能性較大。各地調(diào)控政策的出臺(tái)已有一段時(shí)間，在度過緩沖期后，多城市銀行已基本完成整體利率的相應(yīng)調(diào)整變化；央行放水后銀行資金得到補(bǔ)充，用戶存款利率及理財(cái)收益率出現(xiàn)小幅下降；用戶房貸需求仍比較旺盛，在此情況下銀行出現(xiàn)再度上調(diào)房貸利率的可能性小，同樣大幅下調(diào)房貸利率也不符合調(diào)控的要求，綜合諸多影響因素房貸利率短期內(nèi)保持穩(wěn)定的可能性較大。

    2018 年 1-6 月，商品房銷售面積累計(jì)同比增速 3.3%，較 2016 年 1-4 月高點(diǎn)回落 33.2 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額累計(jì)同比增速 13.2%；較 2016 年1-4 月高點(diǎn)回落 42.7 個(gè)百分點(diǎn)，銷售端增速自高點(diǎn)回落明顯。

    1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積728593萬平方米，同比增長3.0%，增速比1-6月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積502037萬平方米，增長3.9%。房屋新開工面積114781萬平方米，增長14.4%，增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積84685萬平方米，增長18.0%。房屋竣工面積42067萬平方米，下降10.5%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積29463萬平方米，下降12.2%。

    1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積13818萬平方米，同比增長11.3%，增速比1-6月份提高4.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6619億元，增長21.9%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

2018年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況

資料來源：公開資料整理