房地產(chǎn)行業(yè)：地產(chǎn)新模式與城改助力建設(shè)宜居城市

事件：2025年7月14日-15日，中央城市工作會議指出我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段；會議部署城市工作7個方面的重點(diǎn)任務(wù)，其中提到加快房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造等內(nèi)容。

城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期：此次城市工作會議指出我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效的階段。城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)化歷經(jīng)快速增長。2024年，我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)到67%，較2017年60.24%進(jìn)一步提高6.76pct，近十年城鎮(zhèn)化率提高11.25pct。

再提房地產(chǎn)發(fā)展新模式：此次城市工作會議部署7個方面的重點(diǎn)任務(wù)，其中在“著力建設(shè)舒適便利的宜居城市”中，提到“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”?！胺康禺a(chǎn)發(fā)展新模式”有望通過如下層面實(shí)現(xiàn)。在機(jī)制上，我們認(rèn)為房地產(chǎn)有望轉(zhuǎn)向“人、房、地、錢”等要素聯(lián)動新機(jī)制，即根據(jù)人口實(shí)際居住需求供應(yīng)相應(yīng)住房，如根據(jù)人口結(jié)構(gòu)和家庭戶規(guī)模適當(dāng)增加改善住房的供應(yīng)。在房屋的供應(yīng)上，住房供應(yīng)體系有望得到優(yōu)化和完善，即保障性住房（其中包含保障性租賃住房等）與商品房并行的模式。在房屋管理上，房地產(chǎn)全過程監(jiān)管或?qū)?yōu)化，商品房預(yù)售資金監(jiān)管有望強(qiáng)化。

城改建設(shè)宜居城市：在“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”層面，2024年10月住建部提出新增100萬套城中村改造和危舊房改造，隨后逐漸將實(shí)施城中村改造的城市范圍擴(kuò)大至300多個城市。城中村具有居住環(huán)境相對較差、人口密度相對較大的特點(diǎn)。因此，城中村改造有望改善居民的居住條件，對于城市的宜居性、舒適性起到一定作用。我們認(rèn)為城中村改造和危舊房改造有望進(jìn)一步推進(jìn)，若配套相應(yīng)的貨幣化安置方案，則對應(yīng)的住房需求有望進(jìn)一步釋放。

投資建議：我國城鎮(zhèn)化已轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，2024年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到67%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程已歷經(jīng)快速增長的階段，城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

在建設(shè)宜居城市上，房地產(chǎn)發(fā)展新模式和城改與危舊房改造再次被提及。我們在政策效果逐漸展現(xiàn)的基礎(chǔ)上，行業(yè)估值或迎來整體修復(fù)，頭部房企或憑借融資成本較低和核心區(qū)域高市占率的優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)運(yùn)營改善，并通過估值修復(fù)實(shí)現(xiàn)整體的β機(jī)會。我們看好：招商蛇口、保利發(fā)展、華潤萬象生活、濱江集團(tuán)、新城控股、招商積余、龍湖集團(tuán)；建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)開發(fā)：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展；2）優(yōu)質(zhì)物管：綠城服務(wù)；3）優(yōu)質(zhì)商業(yè)：恒隆地產(chǎn)；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W、我愛我家。

風(fēng)險提示：宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險；房價大幅波動的風(fēng)險；人口不及預(yù)期的風(fēng)險；城鎮(zhèn)化發(fā)展不及預(yù)期的風(fēng)險；物價大幅波動的風(fēng)險；政策推進(jìn)和實(shí)施不及預(yù)期的風(fēng)險；房屋銷售不及預(yù)期的風(fēng)險；房地產(chǎn)投資不及預(yù)期的風(fēng)險。

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轉(zhuǎn)自中國銀河證券股份有限公司 研究員：胡孝宇