中國龍頭房企銷售情況及各級城市房企回款情況分析[圖]

    一、龍頭房企銷售情況

    目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要分為銀行貸款、非標融資、股權融資、其他資金、債券融資、利用外資與供應鏈融資七大類。

    房產(chǎn)開發(fā)貸款余額增速回升，銀行表內(nèi)信貸對房地產(chǎn)企業(yè)的總體融資支持增加。銀行貸款仍然是房企融資的重要的選擇，且資質(zhì)好的龍頭房企更能在嚴監(jiān)管下取得貸款，行業(yè)集中度將進一步提高。房產(chǎn)開發(fā)貸余額持續(xù)增長，保障性住房的建設力度持續(xù)加大，保障性住房開發(fā)貸余額不斷上升。

    房地產(chǎn)企業(yè)是非標融資的最大主體，目前規(guī)模有所下滑，未來趨勢將是轉(zhuǎn)投標準化債權。非標融資相對于債券信貸具有期限短，票息高的特點。2016年底非標仍是銀行表內(nèi)外投資的重要手段，但隨著2017年底以來銀監(jiān)會出臺的通知要求加強非標產(chǎn)品的監(jiān)管，封堵非標投資通道，規(guī)模均有所下滑。

    房企最為常用的股權融資方式是依據(jù)項目進行定向增發(fā)，但2018年至今增發(fā)規(guī)模低迷。2015年房企再融資進一步放開背景下，房企增發(fā)規(guī)模激增，在2016年930之后房企再融資進行實質(zhì)性暫停，2018年至今規(guī)模尚未恢復。

    27.27%的融資額來自銷售回款（即定金及預收款）。到2019年第一季度末，商業(yè)性個人住房貸款余額同比增長17.5%。而個人住房公積金貸款在2017年購房政策調(diào)整的背景下，發(fā)放額較2016年下降25%，發(fā)放政策從緊。個人住房公積金貸款規(guī)模不及商業(yè)性個人住房貸款（2016年及2017年僅為后者的25%）。

    2019年1月份，房企業(yè)績表現(xiàn)平穩(wěn)，部分企業(yè)增長放緩。銷售額超過百億的企業(yè)均值為204.5億元，其中萬科、碧桂園、恒大位居前三。50-100億元、30-50億元、10-30億元的企業(yè)分別有24家、19家、39家，房企銷售額TOP100的門檻為13億元。龍頭房企憑借廣泛的布局，強大的綜合實力，優(yōu)質(zhì)的資源稟賦，實現(xiàn)了穩(wěn)健發(fā)展。

    從銷售面積來看，房企銷售面積TOP100均值達50.3萬㎡。2019年1月份，碧桂園、恒大、萬科銷售面積位居前三。值得注意的是，部分中西部房企如金科、藍光，長三角區(qū)域房企如中梁、祥生等，積極布局熱點城市群及周邊城市，銷售規(guī)模表現(xiàn)突出。

2019年1月份中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP10（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場深度評估及市場前景預測報告》

2019年1月份中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積TOP10（單位：萬平米）

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    隨著市場調(diào)控政策愈發(fā)嚴格、行業(yè)融資環(huán)境逐漸收緊等多重因素影響下，房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應越發(fā)明顯，呈現(xiàn)出強者愈強的趨勢，大型房企其規(guī)模優(yōu)勢、抗風險優(yōu)勢明顯。2018年，銷售TOP100房企的合計銷售金額占比達66.70%，合計銷售面積占比達43.71%；TOP10、TOP20房企的合計銷售金額占比分別為26.90%和37.50%；銷售面積占比分別為19.08%和25.74%，行業(yè)集中度進一步提升。

房企前10、20和100強流量銷售金額占比

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房企前10、20和100強流量銷售面積占比

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    2018年，百強房企各梯隊銷售金額、面積門檻較2017年均有較大幅度的進一步提升。其中銷售金額TOP20、TOP30和TOP50房企的門檻分別提升43.20%，45.86%和43.90%，TOP10房企門檻已超兩千億、TOP30房企銷售金額門檻破千億；銷售面積TOP10、TOP20房企增速都超50%，二三線房企的競爭在進一步加劇。

2018年各梯隊銷售金額門檻提升

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2018年各梯隊銷售面積門檻提升

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    2019年3月以來，房地產(chǎn)市場迎來一輪小陽春行情，3月單月銷售增速實現(xiàn)由負轉(zhuǎn)正；4月，30大中城市商品房成交面積為1518萬平米，同比增長19.50%，小陽春行情得以在延續(xù)，且重點一二線城市表現(xiàn)好于全國。1-3月，全國商品房銷售面積約2.98億平米，同比下降0.9%，同期部分龍頭房企逆勢實現(xiàn)銷售正增長，其中綠地控股、中海地產(chǎn)、華潤置地、藍光發(fā)展均取得操盤、權益銷售金額同比20%以上的增長，龍頭房企優(yōu)勢可見一斑。未來無論市場繼續(xù)反彈或向下，龍頭房企憑借其全國化布局、運營、開發(fā)能力，將都將獲取更大的市場份額。

住宅銷售面積及累計同比

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30大中城市商品房當月成交面積

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    二、各級城市房企回款情況

    2018年，重點房企銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金為25516億元，同比增長23.41%,分開看一、二、三線房企回款情況，一線房企回款12940億元，同比增長20.81%；二線房企回款5577億元，同比增長29.12%；三線房企回款1898億元，同比增長33.10%；其中，一線房企由于基數(shù)較大，因此回款的增速略低于平均水準，二、三線房企回款的增速均高于平均水準。雖然銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金僅包含了企業(yè)操盤項目，對于小股操盤、或者財務投資類項目的參考價值并不大，但考慮2018年起各大公司均以銷售回款為導向，尋求質(zhì)量與規(guī)模的同步發(fā)展，因此絕大部分重點房企2018年的回款表現(xiàn)都較為良好。重點房企中，銷售商品收到現(xiàn)金、提供勞務收到的現(xiàn)金項取得明顯增長的公司有新城控股、中南建設、藍光發(fā)展和金科股份的，無一例外是銷售規(guī)模在2018年保持了較高增速。

重點房企回款情況

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一線房企回款情況

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二線房企回款情況

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三線房企回款情況

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銷售增長表現(xiàn)優(yōu)秀企業(yè)

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