2018年1月房價(jià)與租金比值最高的是廈門，達(dá)到了驚人的1100

    2018年1月房價(jià)與租金比值最高的是廈門，達(dá)到了驚人的1100。這意味著，當(dāng)房價(jià)與租金分別保持不變時(shí)，將需要91.7年才能通過租金回本。如果將未來租金折算為當(dāng)前價(jià)值，則租金回本期還將更長。

    隨著二三線城市的房價(jià)上升，不少曾經(jīng)的“價(jià)值洼地”城市房價(jià)已經(jīng)直逼北上廣深，其售租比更是讓許多人大呼“看不懂”。

    5月14日，社科院城市所發(fā)布了房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告2018》。報(bào)告顯示，2018年1月廈門的住房價(jià)格中位數(shù)達(dá)到了每平方米3.7萬多元，已經(jīng)超過了一線城市廣州，杭州、南京、天津的住房價(jià)格中位數(shù)是每平方米2.8萬多元，與廣州只有每平方米一兩百元的差距。如果從房價(jià)與租金比來看，2018年1月廈門、廊坊、惠州、石家莊、合肥、南京都超過了北上廣深。

    這些數(shù)據(jù)顯示，不少二三線城市的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在上升。上述藍(lán)皮書認(rèn)為，很多二三線城市房價(jià)上升過快具有巨大風(fēng)險(xiǎn)。為此，購房者應(yīng)注意規(guī)避追高。由于一線城市房價(jià)增速持續(xù)低于二三四線城市，一線城市與二三四線城市的價(jià)差將有所縮小。

    “隨著去庫存刺激政策的逐漸退出，變?yōu)榫o縮的調(diào)控，預(yù)計(jì)2018年下半年三四線城市（房地產(chǎn)）市場有可能會出現(xiàn)一波較大的回調(diào)。”5月14日，中國社科院城市所不動產(chǎn)室主任王業(yè)強(qiáng)在上述發(fā)布會上表示。

    售租比失衡

    如果從售租比來看，不少二三線城市的表現(xiàn)讓北上廣深難以“望其項(xiàng)背”。

    上述報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2018年1月房價(jià)與租金比值最高的是廈門，達(dá)到了驚人的1100。這意味著，當(dāng)房價(jià)與租金分別保持不變時(shí)，將需要91.7年才能通過租金回本。如果將未來租金折算為當(dāng)前價(jià)值，則租金回本期還將更長。

    房價(jià)與租金比超過一線城市的還有廊坊，達(dá)到了883?；葜荨⑹仪f、合肥、南京分別為844、824、746、653。

    從一線城市來說，上海該比例為644，深圳為627，廣州為600，北京為594。簡單計(jì)算，一線城市房價(jià)與租金比值最低的北京，租金回本年限為49.5年，年租金收益率約為2%。而蘇州、青島、濟(jì)南、天津的上述數(shù)據(jù)均超過了北京。

    上述報(bào)告指出，國際房價(jià)與租金比例一般在200-300，中國城市一般都遠(yuǎn)超300的比值。相對于住房銷售價(jià)格，住房租賃價(jià)格的變化一直較為平穩(wěn)。住房銷售價(jià)格與租賃價(jià)格的失衡，一方面有投機(jī)炒作的因素，另一方面有租賃住房保障低、租購權(quán)益相差懸殊等原因。

    交行金融研究中心高級研究員夏丹指出，很多二三線城市房價(jià)去年以來漲幅高，房價(jià)絕對水平的確沒達(dá)到北上廣深的水平，但由于租金不高，導(dǎo)致房價(jià)與租金比值偏高。

    一些城市的限購限價(jià)等措施，甚至導(dǎo)致了價(jià)格的扭曲。“一些地方因?yàn)楦哂谀骋粋€價(jià)格的新建住宅不能賣，結(jié)果二手房遠(yuǎn)高于一手房價(jià)格，看起來很低的一手房價(jià)格存在很大的尋租空間。”她說。

    很多二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不快，一季度經(jīng)濟(jì)增速甚至低于5%，有的城市甚至遭遇常住人口凈流出。在這樣的背景下，為何最近一段時(shí)期房價(jià)仍然上漲？

    中國人民大學(xué)教授陶然指出，根本的原因是地方政府對于土地采取了壟斷的措施。 “如果不打破這個壟斷，那么房地產(chǎn)價(jià)格非常高的問題是解決不了的。”

    針對二三線城市部分漲幅大，以及房價(jià)總水平以及房價(jià)與租金比超過一線城市的情況，上述報(bào)告給出了預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)。

    該報(bào)告表示，不僅一二線城市需要堅(jiān)持調(diào)控，三四線城市也需要加強(qiáng)市場管控。報(bào)告指出，過去一年，三四線城市房價(jià)出現(xiàn)了大面積的快速上漲。相對于一二線城市，三四線城市房價(jià)上漲更容易出現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象。需要加強(qiáng)對三四線城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性的監(jiān)控，督促政府根據(jù)市場發(fā)展與供需結(jié)構(gòu)變化，及時(shí)出臺穩(wěn)定市場的政策。

    防止房價(jià)大起大落

    2016-2017年，一線城市出臺了有史以來最嚴(yán)格的市場調(diào)控政策。2018年，它們?nèi)詫?ldquo;堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松”。這使一線城市的房價(jià)得到了控制。數(shù)據(jù)顯示，2018年3月除了廣州微弱上升外，北京、上海和深圳的新建住宅價(jià)格都是負(fù)增長。

    而在部分二三四線城市，去庫存政策尚未得到及時(shí)調(diào)整。三四線城市購房政策相對寬松，這使得它們承接了房地產(chǎn)投資的溢出。比如，2018年3月哈爾濱、大連、北海、西安、昆明的新建住宅價(jià)格都是兩位數(shù)增長。

    下一步，王業(yè)強(qiáng)指出，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，一線城市和二線熱點(diǎn)城市有可能會率先探底，三四線城市調(diào)整明顯滯后于一線城市。

    報(bào)告也表示，預(yù)計(jì)北京、上海等一線城市房價(jià)短期仍將延續(xù)當(dāng)前跌勢，難以出現(xiàn)有力反彈。前期房價(jià)快速上漲的二三四線城市房價(jià)，部分將出現(xiàn)下跌，購房者應(yīng)注意規(guī)避追高風(fēng)險(xiǎn)。

    此外，王業(yè)強(qiáng)建議“在土地供給方面，應(yīng)當(dāng)以人口規(guī)模作為增加居住用地的依據(jù)，土地供給的思路從‘以地控人’變成‘地隨人供’的導(dǎo)向。”

    上述報(bào)告也指出，部分二線城市目前土地購置面積較多。其中2017年35個大中城市購置面積最多的是重慶、合肥、長春，分別達(dá)到了1112.22萬平方米、684.87萬平方米、480.98萬平方米，遠(yuǎn)超北京的413.3萬平方米。另外鄭州也有442.47萬平方米，昆明有408.9萬平方米，西安有328.07萬平方米。部分二線城市現(xiàn)在的土地供給，是未來商品房供給增加的有利因素，因此很多二線城市房價(jià)未來面臨新的調(diào)整因素。

    中國房地產(chǎn)評估師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強(qiáng)指出，目前房地產(chǎn)市場泡沫較高，存在杠桿率較高的問題。“目前屬于在‘刀尖’上的短期平衡，稍有風(fēng)吹草動都會有很大的變化。它的不確定性，一個是有（價(jià)格）再暴漲的不確定性，也有大幅下降的不確定性。”

     2017年三四線城市房價(jià)的猛漲，棚改的貨幣化安置起到了很重要的推動作用。上述報(bào)告建議，適時(shí)退出棚改貨幣化安置政策，可對迅速升溫的三四線城市房價(jià)起到釜底抽薪作用，避免市場大起大落。