2014年3月，杭州房?jī)r(jià)開始下降，成為上一輪中國(guó)房地產(chǎn)小周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。半年之后，“9.30”政策出臺(tái)，打響了全國(guó)樓市救市的第一槍。隨后的2015年“3.30”政策，以及11月的“去庫(kù)存”政策的出臺(tái)，掀起了中國(guó)房?jī)r(jià)歷史上又一輪波瀾壯闊的大漲，而最后的“棚改”，使得五六線城市的房?jī)r(jià)幾乎翻了一番。
5年之后的今天，杭州，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的代表城市，從兩年前的一房難求，搖號(hào)中簽率堪比打新股，到今天一些樓盤無(wú)人問(wèn)津。
寒暑轉(zhuǎn)換之快讓很多人猝不及防：
1 、根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，杭州二手房?jī)r(jià)格繼8月和9月連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下跌；雖然分別只下跌了0.1%和0.2%，但熟悉70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)特點(diǎn)的人都知道，這要這個(gè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)跌，哪怕只有0.0001%，也具有趨勢(shì)的意義；
2 、二手房成交量下滑，除了今年前兩個(gè)月，成交量不足5000套，3月份以來(lái)，杭州樓市成交量穩(wěn)定在8000套以上，但到了8月份，掉到了7000套，到了9月份，掉到了6000多套，下滑的態(tài)勢(shì)比較明顯；
3 、庫(kù)存上升。記得2014年的杭州房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，相關(guān)部門最后索性不敢公布真實(shí)的庫(kù)存數(shù)據(jù)了，到了今天，杭州二手房掛牌房源接近10萬(wàn)套，去化周期超過(guò)了13個(gè)月；
4 、搖號(hào)頻頻“流搖”，和一年前排幾公里長(zhǎng)的隊(duì)參與搖號(hào)，一房難求，甚至90歲的老太離婚去搖號(hào)買房的情況可謂冰火兩重天。
對(duì)于以上數(shù)據(jù)的可靠性及準(zhǔn)確性，沒(méi)有討論的必要。
我們需要討論的是，上一次杭州樓市作為風(fēng)向標(biāo)，在下跌半年之后，引發(fā)了全國(guó)樓市的救市，進(jìn)而房地產(chǎn)出現(xiàn)了2015年到2017年三年的大反彈。
這一次，會(huì)否引發(fā)同樣的效應(yīng)，救市政策會(huì)出臺(tái)嗎？樓市會(huì)大反彈嗎？我仍然不想長(zhǎng)篇大論，因?yàn)樵撟龅呐袛嘣缫呀?jīng)做，該論證的都已經(jīng)論證，只想談幾點(diǎn)我的結(jié)論：
一、關(guān)于房地產(chǎn)2019年的溫度
我在以前的文章中多次論述，普漲結(jié)束，房地產(chǎn)變天，沒(méi)有什么永遠(yuǎn)漲的市場(chǎng)，以及“三個(gè)20%”。
所以，今天我們看到的房地產(chǎn)溫度的下滑是正常的，只是一些人不愿意相信，只是一些人只會(huì)在夏天喊熱，冬天喊冷，而不知道高溫的夏天之后，冬天必然會(huì)來(lái)。
對(duì)于今天房地產(chǎn)的溫度，我認(rèn)為是正常的。
但我之前也承認(rèn)，我對(duì)今年政策的嚴(yán)厲程度確實(shí)沒(méi)有預(yù)料到。我沒(méi)有預(yù)料到2019年會(huì)成為這波調(diào)控政策最密集的一年，層層加碼（至于對(duì)錯(cuò)不論）。
但在我的判斷中，不管是否嚴(yán)厲，房地產(chǎn)2019年的降溫是必然的。
二、降溫不意味著全國(guó)性的普跌和暴跌。
就如同中國(guó)股市，盡管有90%的人不賺錢，但仍然有上漲非常好的股票，比如茅臺(tái)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)也是這樣，即使有很多城市房?jī)r(jià)已經(jīng)太高，但仍然有一些城市房?jī)r(jià)合理甚至偏低。
我維持以前對(duì)房?jī)r(jià)高度的態(tài)度和判斷：中國(guó)絕大多數(shù)的城市房?jī)r(jià)不高，中國(guó)仍然有一些城市一些樓盤屬于價(jià)值洼地，買這些房子仍然很安全。當(dāng)然，也正如我之前的判斷，我認(rèn)為一線城市和15個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)短期高了，調(diào)整是大概率。
北京、上海的房?jī)r(jià)下跌應(yīng)在意料之中。杭州一直把自己當(dāng)成“準(zhǔn)一線”（不是皇后，但自封為貴妃），短期房?jī)r(jià)高了，況且?guī)齑婧艽?，調(diào)整很正常。
在70個(gè)城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，你也許看到調(diào)整的不是那么厲害，但如果你自己親自跑跑中介市場(chǎng)，你能夠清晰聽到下滑的腳步。
我在年初給大家的判斷是“風(fēng)險(xiǎn)在兩頭，機(jī)遇在中間”，一線加上15個(gè)左右的熱點(diǎn)城市，以及中國(guó)的五六線城市，屬于危險(xiǎn)領(lǐng)域。
但中國(guó)的一些被劃為“二三線”的大城市，我認(rèn)為無(wú)論是城鎮(zhèn)化的視角，還是人口未來(lái)流入的視角，房?jī)r(jià)并不高，屬于安全區(qū)域。目前市場(chǎng)的表現(xiàn)也是如此。
三、面對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整，yesterday once more？
昨日救市的一幕是否重現(xiàn)？我仍然堅(jiān)持，救市雖不可能，但放松仍然屬于大概率。
目前的政策在我看來(lái)，屬于調(diào)控過(guò)度，等于冬天洗澡還加冰塊，冬天開車還開冷氣。在我看來(lái)，市場(chǎng)其實(shí)自身已經(jīng)進(jìn)入到冬天，沒(méi)有必要冬天再人為制冷。
“房住不炒”的主基調(diào)是對(duì)的，但不等于要把房地產(chǎn)打死，不等于調(diào)控的目標(biāo)是讓房?jī)r(jià)暴跌，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)老百姓的財(cái)富無(wú)法承受之重。“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的“穩(wěn)”很重要。
“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這是對(duì)的，這有利于房地產(chǎn)回歸其本能，有利于長(zhǎng)效機(jī)制的建立，但不代表目前還要繼續(xù)打壓。調(diào)控，已經(jīng)達(dá)到了穩(wěn)定市場(chǎng)的目的，過(guò)猶不及。
會(huì)以什么方式放松呢？“因城施策”，每個(gè)城市根據(jù)自身的情況決定調(diào)控政策的調(diào)整。
四、如果，調(diào)控放松或者暫停，房?jī)r(jià)會(huì)否再次大漲？
如果長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注某一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，其實(shí)答案很容易得出。
比如北京的房?jī)r(jià)，雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯得很謙虛，但二手房?jī)r(jià)格從最高點(diǎn)調(diào)整其實(shí)已經(jīng)在15%到20%了，北京很多區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格正在接近合理價(jià)格（這句話會(huì)遭受巨大的口水，我有心理準(zhǔn)備），我的建議是，明年3月份之后真的可以好好關(guān)注了。
但房?jī)r(jià)大漲的概率幾乎等于零，所有的維度都不會(huì)允許房?jī)r(jià)明年大漲，市場(chǎng)的供求基本平衡了，大漲的基礎(chǔ)并不存在。
五、什么時(shí)候可以出手了？
這是每一篇有關(guān)房地產(chǎn)的文章后臺(tái)問(wèn)的最多的問(wèn)題。說(shuō)實(shí)話，我無(wú)法一一回答，沒(méi)有精力，對(duì)你們每個(gè)人具體情況我一無(wú)所知。很多人勸我建幾個(gè)群，回答大家的焦慮的問(wèn)題，我在考慮。
但在這里，我可以回答一個(gè)普適性的問(wèn)題，那就是，一線和熱點(diǎn)城市投資性購(gòu)房的時(shí)機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到來(lái)，還可以等等看。
六、中國(guó)的好房子好城市在未來(lái)20年依然稀缺
房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位恐怕不可能改變，至于還是不是真愛，都難以改變房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的位置。
這個(gè)冷酷的現(xiàn)實(shí)一定要清醒意識(shí)到！在正問(wèn)題上，不要太傻太天真。
當(dāng)音樂(lè)還在進(jìn)行的時(shí)候，你無(wú)法停下自己的舞步。這是人性的弱點(diǎn)，沒(méi)有踩準(zhǔn)節(jié)奏的不要自責(zé)自己。在這個(gè)寒冷的季節(jié)，還有什么比善待自己更重要的？如果你自己都無(wú)法給自己溫暖，還指望誰(shuí)給你溫暖？
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