北京發(fā)布新版租房合同，房租會(huì)漲嗎? 事關(guān)租房者利益及中國(guó)城市住房租住群分析[圖]

    中新經(jīng)緯客戶端7月10日電 （董湘依）長(zhǎng)期以來(lái)，違法“群租”現(xiàn)象屢禁不止，且不斷演變出新的形式。有需求就有市場(chǎng)，借著低收入人群對(duì)廉價(jià)住房的巨大需求，這類(lèi)租房生意成為“黑中介”眼中的香餑餑，有利可圖且違法成本低。盡管近年來(lái)多地出臺(tái)了政策措施為此劃定紅線，但仍然難以徹底根絕。

    不過(guò)，今年或許不同于以往了。自中央地方合力開(kāi)展“掃黑除惡”斗爭(zhēng)以來(lái)，運(yùn)營(yíng)操作不規(guī)范的中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成為重點(diǎn)打擊對(duì)象之一，留給“黑中介”的生存空間越來(lái)越小。7月8日，北京發(fā)布新版租房合同示范文本，增加禁止違法群租等內(nèi)容，納入了法律約束，要求“不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租”。

    多位分析人士認(rèn)為，北京此次發(fā)布的新版租賃合同體現(xiàn)了對(duì)于租賃市場(chǎng)嚴(yán)格管控的導(dǎo)向，尤其是進(jìn)一步防范各類(lèi)違規(guī)分割房子、變相群租等現(xiàn)象。通過(guò)法律準(zhǔn)繩約束違規(guī)租賃行為，將對(duì)租賃行業(yè)的健康發(fā)展起到重要作用。

    打擊群租房對(duì)誰(shuí)影響最大？房租會(huì)漲嗎？一位房地產(chǎn)行業(yè)資深研究人士告訴中新經(jīng)緯客戶端，打擊群租房在一定程度上會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)租金的上漲，但從社會(huì)效益和人身財(cái)產(chǎn)安全的角度來(lái)考慮，把禁止違法群租寫(xiě)入合同文本中還是一項(xiàng)積極有益的舉措。

    中新經(jīng)緯客戶端注意到，此前南京、合肥等地在住房租賃合同范本中亦對(duì)群租房“立規(guī)矩”，對(duì)租賃住房的人均居住使用面積進(jìn)行明確。北京、廣東、成都等地則多次開(kāi)展了打擊違法群租行動(dòng)。打擊群租房何時(shí)能成燎原之勢(shì)？

    北京發(fā)布新版租房合同

    劍指違法群租

    7月8日，北京市住建委會(huì)同北京市市場(chǎng)監(jiān)管局制定并發(fā)布《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》三個(gè)合同示范文本。示范文本自發(fā)布之日起正式推行使用。

    據(jù)了解，不同于2008年版的房屋租賃合同示范文本只是根據(jù)租賃的不同成交方式進(jìn)行區(qū)分，此次發(fā)布的三個(gè)合同示范文本是分別針對(duì)住房租賃和房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)制定的，合同使用區(qū)分更加明確。

    在具體合同執(zhí)行上，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為有三大亮點(diǎn)：一是禁止群租房、隔斷房。二是關(guān)于租金，未經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金。三是關(guān)于續(xù)租的問(wèn)題，房東繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)（原承租人存在重大違約行為的除外）。

    其中，北京新版住房租賃合同示范文本中增加了禁止違法群租的相關(guān)要求?！侗本┦凶》孔赓U合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本均在說(shuō)明中強(qiáng)調(diào)，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個(gè)房間居住的人數(shù)不得超過(guò)2人等。

    同時(shí)，在合同中通過(guò)設(shè)立房屋整租、分租有關(guān)事項(xiàng)條款，明確禁止違法群租。在《北京市住房租賃合同》示范文本中，專設(shè)有“房屋租賃形式”相關(guān)條款，約定房屋具體居住人數(shù)及分間出租時(shí)的分租房間居住面積；在《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本“委托出租要求”中，也明確約定了最多居住人數(shù)。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，雖然之前的租賃相關(guān)規(guī)定中對(duì)于居住空間的分割有著直接要求，但是實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方會(huì)采取各種突破的方式，包括客廳、陽(yáng)臺(tái)空間的分割利用等。本次列入租賃合同中就有著明確的法律準(zhǔn)繩，租賃合同本身受合同法約束，違反租賃合同將會(huì)影響出租方利益，甚至導(dǎo)致合同本身無(wú)效并需進(jìn)行相應(yīng)賠償。因此，本次北京的新版租賃合同可視為針對(duì)租賃管控的進(jìn)一步升級(jí)，對(duì)于租賃行業(yè)的健康發(fā)展將起到重要作用。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時(shí)表示，增加禁止違法群租房的內(nèi)容體現(xiàn)了嚴(yán)格管控租賃市場(chǎng)的導(dǎo)向，尤其是進(jìn)一步防范各類(lèi)違規(guī)分割房子、變相群租等現(xiàn)象。而此類(lèi)措施也會(huì)對(duì)全國(guó)其他城市有借鑒的意義，后續(xù)在租賃合同示范文本提供、租賃合同備案等方面，都可以學(xué)習(xí)北京這種模式。

    “黑中介”作怪

    群租房屢禁不止

    群租房是指將住宅通過(guò)改變房屋結(jié)構(gòu)和平面布局，把房間分隔改建成若干小間分別按間出租或按床位出租。群租房安全隱患極大，對(duì)人身財(cái)產(chǎn)安全造成威脅。

    根據(jù)住建部2011年出臺(tái)的《商品房屋租賃管理規(guī)定》有關(guān)內(nèi)容顯示：出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。這項(xiàng)規(guī)定意在抑制群租。

    但實(shí)際上，由于近幾年房?jī)r(jià)高企，外來(lái)人口大量涌入城鎮(zhèn)，在全國(guó)各地的住房租賃市場(chǎng)上，這種人口密集居住在狹小空間內(nèi)，人均居住面積不過(guò)幾平方米，且缺乏基本生活保障的群租房屢見(jiàn)不鮮，成為城市化進(jìn)程中的“頑疾”。

    群租房表現(xiàn)情形不同，如打隔斷出租、床位出租等。有一些房東會(huì)默許房屋中介用隔板或是其他的工具將兩居室變?yōu)槿邮?，三居室變?yōu)榱邮页鲎猓灰灿?ldquo;黑中介”將出租人的整套房屋租下來(lái)，自己作為二房東將住房分隔轉(zhuǎn)租。

    無(wú)論何種情形，“黑中介”正是盯上了群租房這塊“蛋糕”，從中牟取利益。

    “之所以政府不鼓勵(lì)群租，法律上也不認(rèn)可群租，是因?yàn)槿鹤庑袨榇嬖谥卮蟮陌踩[患，不僅容易出現(xiàn)災(zāi)難性事故，也容易引發(fā)社會(huì)治安問(wèn)題。尤其是流動(dòng)人口管理問(wèn)題也無(wú)法得到解決，所以政府一直在打擊違法群租現(xiàn)象。” 談及群租房的危害，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時(shí)如是說(shuō)道。

    在網(wǎng)絡(luò)上，“北京明確禁止違法群租”這一話題也引發(fā)網(wǎng)友熱烈討論，不少網(wǎng)友稱，自己租房時(shí)曾遇到“黑中介”，不僅錢(qián)財(cái)損失了不少，房子住的也不踏實(shí)。

    今年4月15日，國(guó)務(wù)院安全生產(chǎn)委員會(huì)辦公室在消防安全執(zhí)法檢查專項(xiàng)行動(dòng)視頻部署會(huì)上指出，近10年來(lái)發(fā)生的群死群傷火災(zāi)主要集中分布在群租房、商場(chǎng)市場(chǎng)等9類(lèi)重點(diǎn)場(chǎng)所，普遍存在設(shè)施設(shè)備損壞、疏散通道不暢、管理機(jī)制不健全等9類(lèi)突出風(fēng)險(xiǎn)。要堅(jiān)持靶向治理、精準(zhǔn)防控、綜合施策，堅(jiān)決守住不發(fā)生群死群傷火災(zāi)事故這一底線。

    哪類(lèi)人最受影響？

    房租會(huì)漲嗎？

    無(wú)疑，此次北京發(fā)布的三個(gè)租房合同示范文本將深刻影響租房市場(chǎng)。那么租客、中介誰(shuí)最受影響呢？

    北京大學(xué)法學(xué)院教授樓建波向中新經(jīng)緯客戶端表示，示范性合同并非強(qiáng)制性，對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，并不要求強(qiáng)制使用。而對(duì)于房屋中介來(lái)說(shuō)，在對(duì)外代理租房的時(shí)候如果不使用這個(gè)合同示范文本，可能會(huì)被官方采取行政措施。“歸根到底，合同范本內(nèi)容與現(xiàn)行政策是一致的，兩者在禁止違法群租行為方面形成了政策合力。”

    大多數(shù)租房者關(guān)心的是：“房租會(huì)不會(huì)漲？”對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，打擊群租一定程度上會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)租金上漲，但從社會(huì)效益和人身財(cái)產(chǎn)安全的角度來(lái)考慮，把禁止違法群租寫(xiě)入合同文本中還是一項(xiàng)積極有益的舉措。從供給端來(lái)看，近幾年，北京疏解非首都功能成效顯著，在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，遷出來(lái)的土地也將用于建設(shè)公租房等保障性住房，從而切實(shí)滿足租房群體的住房需求。

    在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“群租房等類(lèi)似房源在實(shí)際過(guò)程中受到很多低收入群體的認(rèn)可，所以類(lèi)似管控一定程度上會(huì)倒逼部分群體去尋找新的房源。”
給群租房“定規(guī)矩”

    多地出手整治

    其實(shí)，北京并非先例，中新經(jīng)緯客戶端發(fā)現(xiàn)，此前南京、合肥等地在住房租賃合同范本中亦對(duì)群租房“立規(guī)矩”，對(duì)租賃住房的人均居住使用面積進(jìn)行明確。

    南京市住房保障和房產(chǎn)局于2017年11月發(fā)布《南京市房屋租賃合同》，針對(duì)社會(huì)比較關(guān)注的群租房隱患問(wèn)題，該房屋租賃合同范本明確約定了居住人數(shù)，并要求租賃用途為居住的房屋，人均租住面積不得低于南京市有關(guān)規(guī)定；承租方擅自增加居住人數(shù)的，出租方有權(quán)單方解除合同、收回房屋。根據(jù)《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》中的相關(guān)規(guī)定，原則上，出租房間的人均建筑面積不得低于15平方米，每個(gè)出租房間居住成年人數(shù)不得超過(guò)2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。

    同年12月，合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布《合肥市房屋租賃合同》（示范文本），針對(duì)群租房等情況作出了明確規(guī)定：廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得用來(lái)居住，人均承租建筑面積不得低于10平方米；轉(zhuǎn)租房屋時(shí)需提供房屋所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的證明。

    此外，近年來(lái)，北京、廣東、成都等地多次開(kāi)展了打擊違法群租行動(dòng)。

    以北京地區(qū)為例，違法群租、違規(guī)租賃等是官方重點(diǎn)打擊的行為。今年5月9日，北京市住建委發(fā)布消息稱，嚴(yán)查互聯(lián)網(wǎng)上不實(shí)房源、不實(shí)承諾等誘騙消費(fèi)者交易的虛假房源信息，以及違法群租、違規(guī)租賃等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為，今年已依法對(duì)145家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為立案查處。

    廣東整治群租房亂象力度也很大。2018年12月25日，廣州市第十五屆人大常委會(huì)第二十次會(huì)議聽(tīng)取《廣州市房屋租賃管理規(guī)定（草案）》說(shuō)明。草案規(guī)定，出租屋承租人人均使用面積不得少于五平方米，否則出租人將面臨5000元至3萬(wàn)元的罰款。

    據(jù)了解，受舊城區(qū)改造、房?jī)r(jià)提高、市場(chǎng)需求推動(dòng)等因素的影響，“群租房”“時(shí)租房”在廣州有抬頭蔓延之勢(shì)，并以“房中房”“膠囊公寓”“太空艙”等形式單一或混合存在。

    整治群租房如何更好地保障租房者的權(quán)益？嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，在實(shí)際操作中，地方政府可以積極發(fā)布相關(guān)房源信息，同時(shí)需要進(jìn)一步降低租客的租房成本。此外，還需要在集體宿舍等方面積極開(kāi)展供應(yīng)工作。類(lèi)似政策下，相關(guān)中介機(jī)構(gòu)也需要積極轉(zhuǎn)型，進(jìn)而形成更好的業(yè)務(wù)模式。

    2019年度中國(guó)城市住房租住群體學(xué)歷占比、職業(yè)占比、年齡段占比及能否接受租房結(jié)婚占比

    房屋租賃市場(chǎng)需求方主要為以下幾房。一是初入職場(chǎng)的年輕人，這部分需要占總需求的大部分。二是流動(dòng)務(wù)工人群，包括各行各業(yè)基礎(chǔ)性工作人群。三是短租人群，由于工作調(diào)動(dòng)等原因?qū)е聲簳r(shí)離開(kāi)自有住房?？傮w來(lái)看，租房需求人群相對(duì)于供給端較弱勢(shì)，需要切實(shí)保護(hù)好租房人群的合法權(quán)利。

    從目前租賃市場(chǎng)租賃途徑來(lái)看，58同城、趕集網(wǎng)等網(wǎng)站客戶端提供房屋來(lái)源占比較大。個(gè)人房源、機(jī)構(gòu)房源都會(huì)在網(wǎng)站平臺(tái)發(fā)布，再通過(guò)與租房者對(duì)接看房。而線下門(mén)店租房占比較小。

    2018-2019年度，20-30歲租客占城市租住群體84%，90后占比達(dá)到了75%，成為城市租住人群的主體。

    在學(xué)歷占比上，城市租住人群中本科畢業(yè)生的占比依舊超過(guò)六成，同時(shí)，相比于前兩年，以北上廣深地區(qū)為核心的城市租住人群中，研究生及以上的高學(xué)歷群體第一次在占比中超過(guò)?？茖W(xué)歷人群，整體租賃人群高學(xué)歷占比有所上升。

2018-2019年租住人群學(xué)歷占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    租住群體學(xué)生群體約占城市租賃市場(chǎng)的5%，每20個(gè)租房者中，就有1個(gè)是學(xué)生；互聯(lián)網(wǎng)/IT依舊是青年租住人群的主流，占總比近三成；金融證券則是除
互聯(lián)網(wǎng)/IT之外，唯一占比超過(guò)10%的行業(yè)；文化傳播、教育培訓(xùn)、房產(chǎn)建筑則位列10%的第二梯隊(duì)。

    從城市分布來(lái)說(shuō)，過(guò)去一年杭州、南京、成都、天津、武漢、西安等新一線城市租房人數(shù)的增長(zhǎng)速度，大于北京、上海、廣州等一線城市的增長(zhǎng)速度。新一線城市吸引了越來(lái)越多的外來(lái)人口，其中互聯(lián)網(wǎng)巨頭云集的杭州增長(zhǎng)速度最快。

2018-2019年中國(guó)城市租住人群職業(yè)占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

2018-2019年租住人群年齡段占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    在過(guò)去三年里，租住時(shí)間在“5-8年”及“8年以上”人群占比顯著上升，在2018-2019年度占比合計(jì)超過(guò)11%。租房逐漸成為城市青年的普遍生活狀態(tài)。
相比于前兩年，在2018-2019年度，“工作變化”依舊是換房的主要原因，占比達(dá)到57%；而“改善一下住房條件，住的更舒服更寬敞”，則超越“房租變化”上升至第二位，占53%。

各年齡層是否能接受租房結(jié)婚占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    截至2019年5月，自如平臺(tái)中，已有近5%的業(yè)主為90后，其中25-29歲業(yè)主約占3.6%。業(yè)主平均年齡從2017年的47.3歲，降至2019年的45.2歲。
而從業(yè)主學(xué)歷分布上看，81%的業(yè)主都擁有大學(xué)本科及以上學(xué)歷。從職業(yè)分布上看，83%的業(yè)主都有自己的事業(yè)。

    數(shù)據(jù)顯示，68%的自如業(yè)主之前有過(guò)自己出租房屋的經(jīng)歷，32%的業(yè)主第一次出租就認(rèn)定自如等長(zhǎng)租平臺(tái)。同時(shí)，73%的業(yè)主托管給自如后，一年間回去看房的次數(shù)小于等于1次。

    將房屋托管給長(zhǎng)租平臺(tái)的業(yè)主中，58%選擇將房屋以合租的形式出租，38%選擇以整租的形式進(jìn)行出租，超過(guò)95%的業(yè)主希望平臺(tái)對(duì)房屋進(jìn)行裝配升級(jí)后再出租。

    到2021年各城市長(zhǎng)租公寓占比將有2-5倍的增幅

    從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上看，在發(fā)達(dá)國(guó)家的房屋租賃市場(chǎng)中，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租市場(chǎng)占比平均在30%以上。未來(lái)我國(guó)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)房源占比也將突破20%。未來(lái)五年，長(zhǎng)租行業(yè)長(zhǎng)尾效應(yīng)將凸顯：頭部企業(yè)管理房源將突破200萬(wàn)間，行業(yè)前十企業(yè)將維持在50萬(wàn)間水平，約占長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)所持房源五分之一。長(zhǎng)租發(fā)展，已成為租賃行業(yè)的大勢(shì)所趨。

    預(yù)計(jì)到2021年，各城市長(zhǎng)租公寓占比將有2-5倍的增幅，其中上海、深圳預(yù)計(jì)漲幅最高。同時(shí)預(yù)測(cè)，北京、上海、深圳三個(gè)一線城市機(jī)構(gòu)化占比將達(dá)到甚至突破30%，即未來(lái)每3個(gè)租客中將有1個(gè)是與專業(yè)機(jī)構(gòu)直接簽約，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租將成為越來(lái)越多租賃人群的選擇。

    隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，一線城市的租房人口還會(huì)持續(xù)增多，而95后、甚至00后進(jìn)入到租房市場(chǎng)時(shí)又會(huì)產(chǎn)生非常細(xì)致的需求變化和挑戰(zhàn)。自如也在探索運(yùn)用智能家居、AI技術(shù)進(jìn)一步對(duì)大量城市資產(chǎn)、城市客戶進(jìn)行更好的服務(wù)，滿足更年輕一代租住的需求。