飛漲的房?jī)r(jià)，激發(fā)的隱患,漲了600倍的房?jī)r(jià)降了！印度為中國(guó)帶來(lái)什么啟示？房?jī)r(jià)下跌個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)大還是銀行風(fēng)險(xiǎn)大？[圖]

    ◆服務(wù)稅、房地產(chǎn)修訂案、廢鈔政策，印度三箭齊發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始普遍降溫。

    十年前，《貧民窟的百萬(wàn)富翁》一舉斬獲8項(xiàng)奧斯卡獎(jiǎng)項(xiàng)，也將印度最大城市孟買(mǎi)的高房?jī)r(jià)和糟糕的貧民窟暴露在世人面前。

    彼時(shí)，孟買(mǎi)房?jī)r(jià)在全球排名第10位，中國(guó)的上海和北京則分別位列第66位和第77位，完全是一副“大哥瞧小弟” 的姿態(tài)。

    時(shí)至今日，《2019全球生活報(bào)告：城市指南》Top10的排行榜上，孟買(mǎi)已不見(jiàn)蹤跡，北京、上海卻躋身其中。

    2018年，孟買(mǎi)房?jī)r(jià)連續(xù)兩年下跌。同期的印度8大城市，有5個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌。

    1. 飛漲的房?jī)r(jià)，激發(fā)的隱患

    早在2010年，孟買(mǎi)房?jī)r(jià)就挺進(jìn)世界前十，當(dāng)時(shí)價(jià)格約為每平方米5.98萬(wàn)元人民幣，遠(yuǎn)超過(guò)北上廣。

    據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)報(bào)道：1975年，一套300平的公寓樓價(jià)格是60多萬(wàn)盧比(10萬(wàn)人民幣)，而如今，這房子已經(jīng)價(jià)值3億6千萬(wàn)盧比(6000萬(wàn)人民幣)。

    40年，漲了600倍。

    有專家分析稱：如果想在孟買(mǎi)一棟豪宅的話，普通的工資階級(jí)，差不多需要工作三百年才能買(mǎi)得起。

    從2014年到2016年，孟買(mǎi)的房?jī)r(jià)收入比一路躥升，已躍居亞洲第二。

    很多人都驚訝，到底是什么推動(dòng)孟買(mǎi)的房?jī)r(jià)爆炸增長(zhǎng)？

    作為印度最大的沿海港口城市，孟買(mǎi)是印度的金融、娛樂(lè)中心，類似于中國(guó)的上海。它提供了全印度 10% 的工人崗位，40%的對(duì)外貿(mào)易額，40%的征收所得稅和60%的征收關(guān)稅。

    在經(jīng)濟(jì)的刺激下，大量人口涌入孟買(mǎi)，在《福布斯》 2018年全球人口稠密城市top20中，孟買(mǎi)高居榜首，人口密度高達(dá)了29650 人/ 每平方公里。遠(yuǎn)超過(guò)排名第五的深圳17150人/每平方公里。

全球人口最稠密城市排行榜

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    城市人口激增，孟買(mǎi)的房?jī)r(jià)自然水漲船高。

    僅達(dá)哈維貧民窟，就占地1.75平方公里，號(hào)稱世界第二、亞洲最大的貧民窟。

    由于土地私有制，印度不能隨意拆除這些貧民窟。孟買(mǎi)就那么大，貧民窟導(dǎo)致可供開(kāi)發(fā)的土地減少。土地少，投放市場(chǎng)的商品房也少，房?jī)r(jià)自然就水漲船高。

    在經(jīng)濟(jì)和城市化高速發(fā)展的背景下，人多、地少是推高印度房?jī)r(jià)的兩大因素。

    首先是貧富差距的擴(kuò)大。高房?jī)r(jià)導(dǎo)致恒產(chǎn)者恒產(chǎn)，許多買(mǎi)不起房的打工青年，不僅工資收入不高，且要支付高額的房租。

    其次就是通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，由于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的勢(shì)頭過(guò)去，加上房市的虛假繁榮，導(dǎo)致印度的實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速開(kāi)始放緩，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降至5.9％。

    受房貸的影響，政府不得不考慮增發(fā)貨幣，盧比越來(lái)越不值錢(qián)，物價(jià)上漲，商品的平均通脹率達(dá)到了9.7％！

    2. 三箭齊發(fā)，刺破房市泡沫

    打壓高房?jī)r(jià)，首先從打擊投機(jī)開(kāi)始。為了抑制地產(chǎn)商投機(jī)房市，印度政府最先想到的是，對(duì)房產(chǎn)交易征收高額的服務(wù)稅 (GST)。

    服務(wù)稅在全國(guó)推行之前，買(mǎi)房的人只需要支付4.5%的增值稅和1%的服務(wù)稅，而在新政策推行之后，繳納的稅費(fèi)高達(dá)12%，這樣就有效地打擊了投機(jī)者。

    同時(shí)，印度政府還頒布了房地產(chǎn)修訂案（RERA）。法案規(guī)定：

    1.開(kāi)發(fā)商必須對(duì)工期延誤負(fù)責(zé)、至少7成項(xiàng)目資金要存入專用賬戶，

    2.開(kāi)發(fā)商在獲得建筑許可之前，不得對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售等。

    這兩條簡(jiǎn)直是對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“當(dāng)頭一棒”，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法再通過(guò)向銀行大量借款和預(yù)售等方式來(lái)獲取資金流。

    “工期延誤”、屯樓待價(jià)等“擦邊球”不再管用，很多開(kāi)發(fā)商為了盡快把房子賣(mài)出去，只得降價(jià)銷售。

    2016年11月8日，印度政府突然向全國(guó)宣布，為打擊腐敗、斷絕恐怖團(tuán)體資金鏈和假幣流通渠道，決定從當(dāng)天午夜零時(shí)起，廢除500盧比和1000盧比兩種最大面額紙幣的流通，同時(shí)發(fā)行新的500盧比和2000盧比面值的鈔票。

    隨之而來(lái)的還有股市暴跌，高速公路因罷工癱瘓，農(nóng)業(yè)受損，商業(yè)活動(dòng)大面積停擺……當(dāng)然，這一切都是印度政府布好的“局”。

    因?yàn)檫@項(xiàng)廢鈔令同時(shí)規(guī)定，如果居民將價(jià)值25萬(wàn)盧比（約合2.5萬(wàn)人民幣）以下的舊幣存到銀行時(shí)，政府不會(huì)予以追問(wèn)。而超過(guò)這個(gè)限額后，如果居民的存儲(chǔ)與合理收入不符，則將面臨高達(dá)60%的懲罰性稅收！很多不法商人，還有囤房炒房的人，只能讓自己手里的“不義之財(cái)”爛掉，變成廢紙。

    2017年印度各大城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況

    2017年，印度上市的新房共103570套，同比大跌41%，比2010年巔峰時(shí)期的48萬(wàn)套少了78%。

    與之同時(shí)，孟買(mǎi)居民住宅的平均價(jià)格也跌了5%。這是十年來(lái)首次出現(xiàn)這種現(xiàn)象。而到了2018年，房?jī)r(jià)繼續(xù)下降了6.8％。

    同期的印度8大城市，有5個(gè)城市，房?jī)r(jià)在2018年下跌。

    2019年，國(guó)際房地產(chǎn)咨詢公司Estate Rating&Research發(fā)布報(bào)告，第一季度印度的一級(jí)城市加權(quán)平均價(jià)格又下降了2%。

    3. 節(jié)流更要開(kāi)源，增加中低房地產(chǎn)供給

    除了打擊高房?jī)r(jià)外，印度政府針對(duì)中低端的住房市場(chǎng)，實(shí)行了一系列的措施，代號(hào)為“智慧城市化”。

    2017年，孟買(mǎi)清拆了近2萬(wàn)套住房，將近5500名貧民窟的居民遷到了市郊的馬胡爾（Mahul）區(qū)。

    在這里，72 座大樓用來(lái)分配給數(shù)千名貧民窟的拆遷戶，附近還設(shè)立了工廠，為居民提供就業(yè)崗位。

    同時(shí)，政府還給予了廉價(jià)房開(kāi)發(fā)商特別優(yōu)惠，能夠享受政府補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠并獲取公共資金。很多開(kāi)發(fā)商們也認(rèn)為，廉價(jià)房在印度有著很大的潛在市場(chǎng)，并非無(wú)利可圖。

    一家名為Matheran的地產(chǎn)公司，在孟買(mǎi)東部90公里的Karjat，興建了15000套超低價(jià)房，最低價(jià)位為19平方米單元，價(jià)格僅為21萬(wàn)盧比（約2.1萬(wàn)元人民幣）。

    很多住在貧民窟的居民，大多從事司機(jī)、工人或者裁縫的工作，人均年收入大約為9萬(wàn)盧比（ 約合9000元人民幣），有能力購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)格在30萬(wàn)盧比（約人民幣2.9萬(wàn)元）左右的公寓。

    打擊高房?jī)r(jià)，又增加中低房地產(chǎn)供給，印度的房地產(chǎn)政策初見(jiàn)成效。

    房?jī)r(jià)下跌個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)大還是銀行風(fēng)險(xiǎn)大？

    毫無(wú)疑問(wèn)，房?jī)r(jià)若是下跌，個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)是很大的，尤其是高位時(shí)期接盤(pán)買(mǎi)房的人。只有當(dāng)房?jī)r(jià)下跌超過(guò)50%以上時(shí)，銀行風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)增大，超過(guò)70%時(shí)，才會(huì)有部分銀行會(huì)發(fā)生破產(chǎn)現(xiàn)象。即便是有幾家小銀行因壞賬多而破產(chǎn)，也不會(huì)影響到金融穩(wěn)定，畢竟還有存款保險(xiǎn)條例來(lái)賠償儲(chǔ)戶的存款。

    而對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于2016年之后購(gòu)房的房產(chǎn)上面。因?yàn)椋?016年至2019年買(mǎi)房的人，買(mǎi)入時(shí)房?jī)r(jià)都已很高，都有可能面臨房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。很多家庭為了買(mǎi)房就掏空了家中所有儲(chǔ)蓄，有的還掏空雙方父母的養(yǎng)老錢(qián)，每月償還房貸還要用掉家庭過(guò)半的收入，而且這樣的苦日子還要熬上幾十年。

    如果這樣的苦日子能一直沿續(xù)下去也就罷了，但問(wèn)題是現(xiàn)在多數(shù)市民都在民營(yíng)企業(yè)工作，而民企的壽命都不長(zhǎng)，現(xiàn)在就連國(guó)內(nèi)各大互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)年初都在裁人，一旦雙方有一方失業(yè)或者收入降低，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。家庭月收入的一半可能都不夠付房貸的。

    而如果此時(shí)房?jī)r(jià)再出現(xiàn)大幅下跌，一些購(gòu)房者很有可能選擇棄房斷供止損，畢竟原來(lái)用100萬(wàn)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在60萬(wàn)就能買(mǎi)到了，但是欠銀行的貸款就要70萬(wàn)了，斷供看起來(lái)挺劃算的。但是購(gòu)房者如果棄房斷供收走房子，意味著首付30萬(wàn)也沒(méi)有了，還有月供也沒(méi)有了，如果銀行把房產(chǎn)拍賣(mài)只拿到50萬(wàn)，差額的20萬(wàn)元，銀行還有權(quán)利繼續(xù)追討。

    對(duì)于負(fù)資產(chǎn)家庭來(lái)說(shuō)，今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間要為還債奔波忙碌了。顯然，個(gè)人在高房?jī)r(jià)進(jìn)買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于銀行。可能有人會(huì)問(wèn)，房?jī)r(jià)下跌，難道銀行就沒(méi)有很大的風(fēng)險(xiǎn)嗎？銀行也會(huì)存在較大風(fēng)險(xiǎn)，但是如果房?jī)r(jià)慢慢下跌，只要不是在短期內(nèi)跌幅過(guò)猛，銀行在房貸方面的風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)太大。目前，銀行在房貸業(yè)務(wù)上面設(shè)置了三層保險(xiǎn)。

    第一層，購(gòu)房者在申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行都要求支付30%的首付款，即使房?jī)r(jià)下跌30%，少數(shù)購(gòu)房者選擇了棄房斷供，銀行也可以收走房子拍賣(mài)，最終損失不會(huì)太大。因?yàn)?，?guó)內(nèi)住房貸款多數(shù)是等額本息的還款方式，這意味著買(mǎi)房后前幾年還的多數(shù)都是利息。

    以20年貸款為例，購(gòu)房者每還一年款就相當(dāng)于還給銀行8%左右的錢(qián)，如果還3年以上，即使房?jī)r(jià)降50%也沒(méi)關(guān)系了，因?yàn)榭鄢赘逗鸵驯冗€的錢(qián)，再把棄房斷供者的房子一拍賣(mài)，銀行就基本不會(huì)虧錢(qián)了。

    第二層，房?jī)r(jià)即使下跌也有一個(gè)過(guò)程，不會(huì)在一年內(nèi)突然下跌50%，最快也要二三年的時(shí)間。在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，購(gòu)房者的意見(jiàn)會(huì)出現(xiàn)分歧。有些人覺(jué)得，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌近底部，再棄房斷供沒(méi)啥意思，還不如繼續(xù)每月償還貸款，避免財(cái)房?jī)煽?。所以，即使房?jī)r(jià)大跌，多數(shù)購(gòu)房者還是會(huì)選擇繼續(xù)還貸，這一點(diǎn)可確保銀行房貸的安全。

    第三層，即使有部分購(gòu)房者棄房斷供，貸款人棄房斷供后可走法律途徑拍賣(mài)房產(chǎn)，還可以在拍賣(mài)款不足以償還貸款的情況下，繼續(xù)向貸款人追討差額，所以說(shuō)，個(gè)人在貸款后，一旦選擇棄房斷供，無(wú)論怎樣也逃不脫償還銀行的債務(wù)。銀行也會(huì)向購(gòu)房者催收其損失的那部分貸款

    實(shí)際上，如果房?jī)r(jià)下跌，對(duì)于高價(jià)買(mǎi)房的個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，因?yàn)?，既使房?jī)r(jià)大跌，購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)還是要個(gè)人來(lái)承擔(dān)的。而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，已經(jīng)設(shè)置了多道保險(xiǎn)閥，以抵御房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。除非房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性大跌，否則銀行的風(fēng)險(xiǎn)始終是最小的。而美國(guó)當(dāng)年由于房?jī)r(jià)下跌，發(fā)生金融危機(jī)，主要是零首付，以及金融創(chuàng)新過(guò)度，發(fā)行次級(jí)債這類金融衍生品惹的禍，否則不會(huì)造成如此大的災(zāi)難性后果。