商品房銷售市場(chǎng)下行壓力持續(xù)上升，首付比例、住房杠桿利率或成最后救命稻草【圖】

    截至2018年11月，商品房銷售面積單月增速連續(xù)4月下降，且降幅擴(kuò)大。至 2019 年春節(jié)，大城市真實(shí)房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步下行壓力，新房市場(chǎng)銷售壓力還將持續(xù)存在，其中小城市降幅可能更明顯。

    2018年12月13日，人民銀行行長(zhǎng)易綱出席新浪長(zhǎng)安論壇講座時(shí)表示，資金的流入、流出有的時(shí)候會(huì)產(chǎn)生羊群行為，有的時(shí)候會(huì)產(chǎn)生非理性的一些恐慌，這個(gè)時(shí)候就要考慮一些宏觀審慎的政策，例如住房金融就有一些宏觀審慎，具體到首付的比例可以逆周期地調(diào)節(jié)。在各國(guó)首付的比例都不一樣，有的國(guó)家高一點(diǎn)，有的國(guó)家低一點(diǎn)，不同的經(jīng)濟(jì)周期首付的比例也不一樣。

    按揭貸款的首付款比例要求，以及實(shí)際的居民杠桿率，是房地產(chǎn)行業(yè)研究的關(guān)鍵領(lǐng)域。預(yù)計(jì)隨著2019年，我國(guó)按揭貸款首付比例要求可能發(fā)生差別化下調(diào)，以保障首次購(gòu)房置業(yè)的需求，并對(duì)潛在的周期下行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行對(duì)沖。

    個(gè)人住房抵押貸款推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，自1997年商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來(lái)，住戶部門債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位。2013年到2018年11月，個(gè)人按揭貸款余額從14033億元增至21420億元，占住戶部門貸款余額的比例保持在45%~54%。

    住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展也推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)我們對(duì)中國(guó)住房交易市場(chǎng)的杠桿率的研究，2010-2017年，中國(guó)住房市場(chǎng)的杠桿率平均為40%左右。在2018年三季度的18個(gè)城市二手房交易案例顯示，平均80%的住房交易需要貸款。而在住房貸款中，商業(yè)銀行的按揭是絕對(duì)的主力，根據(jù)2017年公積金年報(bào)，2017年底住房公積金貸款在個(gè)人住房貸款市場(chǎng)占有率僅為17.06%。

    個(gè)人住房貸款最為重要的兩個(gè)因素是按揭利率和首付比例。首付比例又涉及到首套房、二套房的首付比例及首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

    從我國(guó)房貸首付比例情況看，經(jīng)過(guò)歷次的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的變遷，逐漸從全國(guó)范圍的“一刀切”走向因城施策。整體看，大城市，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市首付比例高，但是小城市、庫(kù)存比較高的城市，首付比例依然在較低水平。

    差別化住房信貸政策在執(zhí)行過(guò)程中，首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，也是首付比例調(diào)整之外的重要政策內(nèi)容。當(dāng)前，政策對(duì)于首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)，且不同區(qū)域存在一定的差別。

    實(shí)際上，從2016年開始，首套和二套的邊界開始出現(xiàn)交叉。不同城市的首付標(biāo)準(zhǔn)差異較大，不同狀況的人群適用不同的標(biāo)準(zhǔn)。