10月份一線城市二手房價格全線下調，除了樓市回歸理性，還有什么能讓剛需興奮不已？緊繃的房貸為何也降了？當前房貸利率竟是歷史最低點，2019年房貸還會降嗎？【圖】

    15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)顯示，一二三線城市二手住宅價格漲幅均現(xiàn)回落。四個一線城市二手住宅價格全線下調，環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

    二三線城市方面，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.0%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅價格上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。

    國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格同比下降的城市有3個。具體來看，10月份，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降的城市有2個，與上月相同，最大降幅為0.5%；上漲的13個，增加2個，最高漲幅為2.5%。同比下降的城市有3個，比上月增加1個，最大降幅為1.0%；上漲的12個，與上月相同，最高漲幅為13.3%。

    1、一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，二手住宅環(huán)比下降；二線城市環(huán)比漲幅均回落；三線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅微擴，二手住宅漲幅回落
10月份，各地繼續(xù)堅持因城因地制宜、精準施策，強化地方調控主體責任，促進房地產(chǎn)市場逐步回歸理性。據(jù)初步測算，從環(huán)比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平；二手住宅銷售價格下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.0%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅價格上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。

    2、一二三線城市商品住宅銷售價格同比累計平均漲幅仍比去年同期回落

    10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.2%，漲幅比去年同月擴大0.2個百分點；1-10月平均，同比上漲0.2%，漲幅比去年同期回落11.7個百分點。二手住宅銷售價格上漲1.0%，漲幅比去年同月回落2.1個百分點；1-10月平均，同比上漲0.7%，漲幅比去年同期回落13.1個百分點。二三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲10.4%和10.0%，漲幅比去年同月分別擴大5.8和2.8個百分點；1-10月平均，同比分別上漲6.8%和7.3%，漲幅比去年同期分別回落3.1和0.7個百分點。二三線城市二手住宅銷售價格分別上漲7.6%和7.7%，漲幅比去年同月分別擴大2.6和2.1個百分點；1-10月平均，同比均上漲5.4%，其中二線城市漲幅比去年同期回落3.1個百分點，三線城市與去年同期漲幅相同。

    3、15個熱點城市新建商品住宅銷售價格同比下降的城市有3個

    10月份，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降的城市有2個，與上月相同，最大降幅為0.5%；上漲的13個，增加 2個，最高漲幅為2.5%。同比下降的城市有3個，比上月增加1個，最大降幅為1.0%；上漲的12個，與上月相同，最高漲幅為13.3%。

2018年10月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2018年10月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2018年10月70個大中城市新建商品住宅銷售價格分類指數(shù)（二）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2018年10月70個大中城市二手住宅銷售價格分類指數(shù)（一）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

15個熱點城市新建商品住宅銷售價格變動對比表

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，10月統(tǒng)計局公布的70大城市房價最大的特點是，二手房價格出現(xiàn)了明顯變化，多達14個熱點城市二手住宅價格出現(xiàn)了下調。

    具體來看，天津、丹東、泉州分別環(huán)比下調0.1%；北京、上海、廣州、石家莊、三亞等7個城市環(huán)比下調0.2%；寧波環(huán)比下調0.3%；廈門下調0.9%。

    張大偉表示，二手房市場的價格更代表市場真實價格，特別是一二線熱點城市，二手房成交量占比已經(jīng)過半，北京上海二手房市場成交占比已經(jīng)超過市場總成交的80%。

    而價格有所松動的最大表現(xiàn)，則是買方整體議價幅度明顯增大。麥田房產(chǎn)報告顯示，根據(jù)北京麥田成交房源價格監(jiān)測數(shù)據(jù)，客戶議價（成交價/最后一次報價-1）為-5.9%，較上個月下滑0.3個百分點，客戶議價空間為2018年以來的最高水平。

    報告指出，在雙方議價中降價房源比例達到95%。其中，降價幅度在5%以內(nèi)的成交房源占比為45%，降價幅度在5%-10%的成交房源占比為35%，降價幅度在10%以上的成交房源占比為14%，占比是今年來的高位。

    值得注意的是，雖然樓市已進入買方市場，但從房價指數(shù)來看，仍處于過熱區(qū)間。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王瑾釗表示，全國房價指數(shù)環(huán)比增幅在連續(xù)10個月停留在“合理”區(qū)間之后，5月回到“偏熱”區(qū)間，6月觸及“過熱”區(qū)間，7、8月完全進入“過熱”區(qū)間，9、10月則處在“偏熱”和“過熱”區(qū)間之間，房價上升勢頭依然存在。

    因此，未來各地應繼續(xù)堅持因城因地制宜、精準施策，強化地方調控主體責任，促進房地產(chǎn)市場逐步回歸理性。

    4、除了樓市回歸理性，還有什么能讓剛需興奮不已？

    據(jù)融360發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月全國首套房貸款平均利率為5.71%，環(huán)比上升0.18%，為連續(xù)22個月上漲。首套房貸利率雖然仍在上漲，但在近段時間已經(jīng)有些乏力，下調房貸利率的銀行明顯增多。

    對比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的房貸利率水平雖然不及歷史高點，但漲幅已經(jīng)較高。機構認為，隨著房地產(chǎn)市場轉涼、資金面稍顯寬松，房貸利率水平可能會在今年年底見頂，整體趨于穩(wěn)定。

    這也是自10月15日以來，央行下調大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點，釋放增量資金7500億后，房貸利率出現(xiàn)的明顯回落現(xiàn)象。

    變天！全國房貸利率開始轉向

    梳理近期報道可以發(fā)現(xiàn)，北京、深圳、南京、杭州等城市首套房貸利率已開始有下調跡象，首套房基準利率上浮10%重現(xiàn)，現(xiàn)場放款速度也開始加快等屢見不鮮，全國房貸利率正在開始大轉向。

    北京

    近日，北京日報報道稱，工農(nóng)中建國有四大行、招商銀行等多家股份制銀行均執(zhí)行上浮10%的首套房貸利率政策，民生銀行下調首套房貸款利率至10%。

    在放款速度上，與此前放款周期動輒幾個月相比，各大銀行的放款速度在不同程度上均有加速。

    深圳

    21世紀經(jīng)濟報道稱，光大銀行、民生銀行在廣州地區(qū)執(zhí)行首套房貸利率上浮25%，較此前下調了5個百分點。

    南京

    據(jù)南京晨報的報道，通過記者走訪從統(tǒng)計數(shù)據(jù)及幾家銀行的實際走訪來看，近一年來，首次出現(xiàn)首套房整體利率水平下降的情況。

    其中一家國有銀行的工作人員表示，目前該銀行的首套房貸利率執(zhí)行的是基準上浮20%，接下來可能會降到16%，不過目前還沒執(zhí)行。

    杭州

    10月以來，杭州地區(qū)多家銀行調低房貸利率。放款速度最近也有明顯提升。之前一等就是一兩個月，現(xiàn)在，最快一周就能下款了。

    其中，工商銀行和中國銀行的部分網(wǎng)點開始執(zhí)行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。而此前，杭州首套房貸利率整體維持在15%-20%。其中，四大行基本上浮15%，股份制、城商行相對較高，還有個別支行曾經(jīng)上浮30%、40%。

    廣州

    自10月15日起郵儲銀行廣州分行將首套房申請利率由上浮20%下調為基準上浮10%。二套房申請利率不變?nèi)詾榛鶞噬细?0%。

    目前，廣州地區(qū)主流的首套房貸利率為基準上浮10%。

    緊繃的房貸為何降了？

    眾所周知，之前全國房價整體處于上行，房貸利率一直處于緊繃的狀態(tài)。

    但眼下出現(xiàn)了部分銀行房貸利率下調的情況，這背后又是什么原因？

    在不少業(yè)內(nèi)人士看來，決定房貸利率松動的原因來自兩方面：

    一方面和央行貨幣政策轉向有關

    今年3月份以來，央行一改之前緊縮的貨幣政策，開始往市場投放“流動性炸彈”。

    往市場投放MLF操作6次，金額加起來至少有2.3萬億元，而這些錢，主要用于補充銀行內(nèi)部流動性。

    另外，在7月召開的國務院常務會議， 主題雖為“部署更好發(fā)揮財政金融政策作用，支持擴內(nèi)需調結構促進實體經(jīng)濟發(fā)展”，但種種跡象都指向：貨幣寬松！

    進入10月，央行宣布降準之后，房貸利率就出現(xiàn)了松動跡象。

    當時就有分析人士稱，央行這一輪降準的目的很明確，就是保證市場的流動性，主要確保小微企業(yè)的流動性，精準向實體經(jīng)濟注水，目的絕不是樓市、股市。但難免最后獲益的依然是樓市。

    果不其然，第四季度開始，“貨幣放水”的效用就體現(xiàn)在了房貸利率上。

    另一方面，房貸利率松動與樓市成交量也有關系

    央行放水之后，各家銀行的“錢包”都鼓起來了，能夠緩解此前貸款額度緊張的問題。而銀行選擇在此時下調房貸利率，也有出于資金成本壓力緩和以及爭奪市場份額的考量。

    事實上，細細分析下近期下調房貸利率的城市，都有一個共通點：目前市場處于下行態(tài)勢，整體成交量處于萎縮狀態(tài)。

    對于銀行而言，現(xiàn)在單子越來越少，只能放低姿態(tài)，通過降低房貸利率來搶單子。

    融360就分析認為，回調房貸利率的銀行有以下特點：市場占有率有待提高；之前的利率處于高位水平，一般高于平均值5-10個百分點，此次回調力度為5個百分點，回調后接近當?shù)仄骄健?/p>

    目前房價有壓力，且市場處于下行期，部分銀行房貸利率松動，并不算意外。

    其實，當前房貸利率竟是歷史最點

    聽過不少購房者抱怨，當前利率很高，買房不劃算。

    其實，當前房貸利率竟是20年歷史最低點！

    可以看到中國房地產(chǎn)歷史上三個波峰三個波谷，1996年的利率是最高的，達到了15.12%；其次是2007年，達到了7.83%；最后是2011年，達到了7.05%，而2016年則是歷史最低位，房貸利率才是4.165%。

    你會驚奇的發(fā)現(xiàn)：當前房貸基準利率是過去20年房貸利率最低。

    4.9%的基準利率，按目前熱門城市首套普遍上浮20%，那也就是5.88%。這還要低于2015年3月1日開始的5.9%基準利率。

    2019年，房貸還會降嗎？

    對于未來走勢，資深自媒體人孟祥遠認為：

    銀行不斷降準、資金鏈比較寬松，開始鼓勵房貸。貸款利率方面，年底可能要見頂，不再上升。

    所以，對于剛需來說，現(xiàn)在也是買房的好時機。

    中信建投研究認為：

    個人住房貸款利率的上行空間已經(jīng)有限，對應峰值可能在年內(nèi)出現(xiàn)。

    中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示：

    首套房貸利率還有回調的可能，到2019年年初，下調幅度或達5%——10%，如果房地產(chǎn)市場降溫過快，二套房貸利率也有下降的可能。

    地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志表示：

    房貸利率之前上漲已經(jīng)到頂了，現(xiàn)在回落也是很正常的，從目前國家的財政和貨幣政策看，都有放松的跡象。所以未來一段時間，房貸利率會進入一個下降周期，這個下降是從現(xiàn)在開始的，未來一段時間也會持續(xù)，但幅度不會太大。