房租異常上漲 可能表明房?jī)r(jià)將面臨拐點(diǎn) 中國(guó)房?jī)r(jià)發(fā)展走勢(shì)分析【圖】

    當(dāng)前我國(guó)熱點(diǎn)城市房租異常上漲，雖然有房?jī)r(jià)高位運(yùn)行對(duì)房租的拉動(dòng)作用，也有房地產(chǎn)調(diào)控措施對(duì)房?jī)r(jià)上漲的抑制作用，但更多可能是房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力衰減的信號(hào)。

    在房?jī)r(jià)漲幅從嚴(yán)管控同時(shí)，房租漲幅異軍突起，這不僅嚴(yán)重阻礙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也意味著樓市拐點(diǎn)臨近。

    眾所周知，房租和房?jī)r(jià)構(gòu)成住房市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)。房租異常上漲，背后有著復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

    一是房租異常上漲意味著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)的動(dòng)搖。住房租賃市場(chǎng)主要滿足低收入人群住房需求。在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，低收入人群提供了社會(huì)生活和生產(chǎn)需要的主要?jiǎng)趧?dòng)力，也是小微企業(yè)雇傭的主力。但房租的異常上漲，意味著低收入人群的固定支出比例將會(huì)明顯上升，進(jìn)而擠壓生活質(zhì)量。這勢(shì)必產(chǎn)生兩個(gè)選擇，一是低收入人群工資上漲，以抵消房租上漲壓力；二是用腳投票，離開(kāi)城市。任何一個(gè)選擇都會(huì)導(dǎo)致城市生活成本和小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本上升，削弱城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。

    二是房租異常上漲消耗了創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新動(dòng)力。我國(guó)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新動(dòng)力在于青年人群。在青年人群主要流向的熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)高不可攀，租房成為各種“北漂”的主要依賴。在房租相對(duì)房?jī)r(jià)可接受的情況下，青年人還可以揮灑青春，熱衷于創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新?？梢坏┓孔獬蔀椴豢沙惺苤兀^的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新將成為囈語(yǔ)。房租與距離的此消彼漲，青年人將遠(yuǎn)離城市核心區(qū)，夢(mèng)想也將遠(yuǎn)去，這種社會(huì)現(xiàn)象不能不引起國(guó)人深思。

    三是房租異常上漲背后顯然有推手。應(yīng)該說(shuō)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)雖然發(fā)展不完善，但相對(duì)于新房市場(chǎng)而言，屬于一個(gè)更接近于完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。相對(duì)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房租上漲主要取決于市場(chǎng)供求關(guān)系，沒(méi)有一方能夠左右房租走向。除非一種有形力量改變了住房租賃市場(chǎng)供求關(guān)系，將完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)關(guān)系變?yōu)閴艛嗟幕蚬杨^式的競(jìng)爭(zhēng)，因而市場(chǎng)均衡價(jià)格上升。這些年，住房中介市場(chǎng)迅猛發(fā)展，以及住房中介與資本融合，創(chuàng)造了改變住房租賃市場(chǎng)供求力量的重要條件。過(guò)去，“首付貸”、“過(guò)橋貸”等，都是住房中介圍繞金融領(lǐng)域所謂的創(chuàng)新，對(duì)市場(chǎng)的影響有著放大效應(yīng)。房東將住房交予中介享受房租大幅上漲的喜悅時(shí)，切莫不要忘記房租對(duì)低收入人群的擠出效應(yīng)，最終將極大傷害自身的福祉。

    房租異常上漲很可能表明房?jī)r(jià)即將面臨拐點(diǎn)。當(dāng)前我國(guó)熱點(diǎn)城市房租異常上漲，雖然有房?jī)r(jià)高位運(yùn)行對(duì)房租的拉動(dòng)作用，也有房地產(chǎn)調(diào)控措施對(duì)房?jī)r(jià)上漲的抑制作用，但更多可能是房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力衰減的信號(hào)。

    這主要是因?yàn)椋阂皇欠孔猱惓Ｉ蠞q將動(dòng)搖高房?jī)r(jià)基礎(chǔ)。房?jī)r(jià)和房租之間存在租售比關(guān)系，這也是衡量房?jī)r(jià)是否合理的重要標(biāo)志。近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲，租售比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)合理水平。應(yīng)該看到，在本輪房租異常上漲前，房租雖然連續(xù)上漲，但在可承受范圍，反映出居民收入上漲的現(xiàn)實(shí)。在高房?jī)r(jià)對(duì)低收入人群擠出的同時(shí)，房租異常上漲將加速對(duì)低收入人群的擠出，勢(shì)必導(dǎo)致城市人口增長(zhǎng)放緩，甚至出現(xiàn)凈下降，這將明顯動(dòng)搖房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)。

    二是房租異常上漲反映出炒房動(dòng)力衰減。我國(guó)存在根深蒂固的炒房慣性。與炒房動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)元、數(shù)百萬(wàn)元盈利，房租上漲所能帶來(lái)的盈利空間有限。這在某種程度上反映出我國(guó)炒房動(dòng)力的衰減。

    三是房租異常上漲并不能形成購(gòu)房動(dòng)力。在房租異常上漲時(shí)，將自然而然思考房租是否會(huì)形成購(gòu)房動(dòng)力。這種可能性是存在的，但在房?jī)r(jià)連續(xù)高位上漲的今天，這種可能性又是微乎其微的。無(wú)法承受高房?jī)r(jià)的低收入人群，絕無(wú)可能因?yàn)榉孔馍蠞q而即時(shí)獲得購(gòu)房能力。

    2017年中國(guó)35城房?jī)r(jià)工資比超1，16城房?jī)r(jià)工資比超2，9城房?jī)r(jià)工資比超3,3城房?jī)r(jià)工資比超5。其中北京購(gòu)房壓力最大，房?jī)r(jià)工資比為6.83，房?jī)r(jià)工資比最低，為0.91，完全沒(méi)有壓力。

    TOP10城市房?jī)r(jià)住房比平均為4.24，分別為：北京、廈門、,深圳、上海、天津、南京、廣州、福州、杭州、石家莊。

    從工資水平開(kāi)看，月平均工資8000-9000元，北京房?jī)r(jià)工資比最高，為6.83，上海最低，為4.94。月平均工資為7000-8000元的有13城，廣州房?jī)r(jià)工資比最高，為3.31，無(wú)錫房?jī)r(jià)工資比最低，為1.43。月平均工資為6000-7000元的有20城，山城重慶房?jī)r(jià)工資比最高，為1.17，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)工資比最低，僅為1.11。

    從房?jī)r(jià)來(lái)看，房?jī)r(jià)在10000元以下的城市有16個(gè)，房?jī)r(jià)工資比皆在1.5以下。房?jī)r(jià)在10000-20000元內(nèi)有12個(gè),其中7城房?jī)r(jià)工資比超2，其中石家莊購(gòu)房成本最高，房?jī)r(jià)工資比為2.43，佛山房?jī)r(jià)工資比最低，為1.37。房?jī)r(jià)在20000-30000元內(nèi)的城市有5個(gè)，房?jī)r(jià)工資比全部超3，其中天津最高，為3.96，即將破4。杭州最低，為3.01。房?jī)r(jià)在300000元以上的城市有4個(gè)，其中北京最高，上海最低。