中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史、2018年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額、新開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、企業(yè)到位資金情況及2018年房地產(chǎn)走向分析【圖】

    一、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史

    1980年是中國(guó)房地產(chǎn)的元年，這一年鄧?yán)习逊孔佣x為商品。房改和土改同時(shí)被推動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)正式成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)，開(kāi)始緩慢的種子發(fā)芽階段。

    不過(guò)當(dāng)時(shí)很多人擔(dān)憂文革重襲，不敢擁有私產(chǎn)，而且也期盼單位免費(fèi)分房，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模很小。

    1984年，鄧?yán)峡隙朔康禺a(chǎn)行業(yè)的意義，排除了雜音，地產(chǎn)的黃金10年到來(lái)。

    1987年，深圳進(jìn)行了首次的公開(kāi)土地拍賣(mài)，催化全國(guó)房地產(chǎn)加速發(fā)展。

    所以，1987年才是中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)化的時(shí)間點(diǎn)。

    1、中國(guó)第一個(gè)房地產(chǎn)泡沫破裂

    1988年，海南脫離廣東獨(dú)立建省成立海南省，大批的人來(lái)到海南淘金，這些人里就有潘石屹，馮侖，易小迪等人。中國(guó)第一批房地產(chǎn)獲利者正是這些人。

    1991年，國(guó)務(wù)院進(jìn)行24個(gè)省份的房改，全國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入起飛階段，同時(shí)中國(guó)地產(chǎn)的首個(gè)泡沫開(kāi)始蓄積。

    1988年房地產(chǎn)平均價(jià)格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年則猛增至5000元/平方米，比1991年增長(zhǎng)257%。

    地產(chǎn)泡沫時(shí)期，當(dāng)時(shí)流傳著“要掙錢(qián)，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”。

    1993年上半年房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到頂峰，為7500元／平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅達(dá)八成五。

    劇烈增長(zhǎng)的泡沫引發(fā)了中央的擔(dān)憂，導(dǎo)致了中國(guó)地產(chǎn)的首個(gè)調(diào)控政策出臺(tái)。

    于是海南泡沫直接炸裂，?？诘?.3W家房地產(chǎn)公司倒閉了95%，引發(fā)壞賬800億元。于海南有了三大景觀“天涯，海角，爛尾樓”。

    同時(shí)，海南房地產(chǎn)泡沫的破裂引發(fā)全國(guó)房地產(chǎn)硬著陸，全國(guó)房產(chǎn)價(jià)格紛紛大跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)被冰封。

    2、中國(guó)第一批地產(chǎn)人的誕生

    潘石屹等萬(wàn)通系人馬，也因海南泡沫把他們變成了地產(chǎn)大亨,潘石屹離開(kāi)萬(wàn)通，通過(guò)離岸注冊(cè)方式成立一家“外資”公司SOHO，易小迪離開(kāi)萬(wàn)通成立了陽(yáng)光地產(chǎn)！北京國(guó)貿(mào)邊上萬(wàn)通廣場(chǎng)，陽(yáng)光100，SOHO現(xiàn)代城都是他們的項(xiàng)目。

    1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已經(jīng)靠炒房炒地掙到了自己的第一個(gè)100萬(wàn)。如果不是一個(gè)偶然的發(fā)現(xiàn)，他還準(zhǔn)備繼續(xù)“淘”下去。

    為了核實(shí)一個(gè)項(xiàng)目的審批情況，潘石屹以五斤橘子和一條香煙的代價(jià)獲準(zhǔn)查閱有關(guān)內(nèi)部資料，他意外發(fā)現(xiàn)?？谑性诮ㄈ司》棵娣e已達(dá)50多平方米，而同期北京人均住房面積才7平方米。

    憑著直覺(jué)，潘石屹意識(shí)到，“海南的房地產(chǎn)要出事了”。包括馮侖、易小迪、王功權(quán)在內(nèi)的6位合伙人馬上決定分家，撤回北京發(fā)展。

    3、中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存1.0版本

    1995年底，在房?jī)r(jià)連續(xù)陰跌，無(wú)人購(gòu)房的情況下，全國(guó)商品房累計(jì)空置建筑面積高達(dá)5031萬(wàn)平方米。

    1996年房地產(chǎn)行業(yè)已然出現(xiàn)了全面巨額虧損。

    1997年，在“金融強(qiáng)調(diào)”索羅斯等一幫國(guó)際炒家的金融市場(chǎng)操縱下，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)瀕臨崩潰。

    1998年7月3日，政府開(kāi)始救市，宣布全面終止福利分房。同時(shí)，住房分配貨幣化正式開(kāi)始。

    1998年，房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱，許多單位搶購(gòu)住房來(lái)分給職工，一口氣消化了全國(guó)的存量空置房，中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的1.0版本正式開(kāi)始。

    2001年，供需關(guān)系開(kāi)始失衡，在這一年里，前3個(gè)月內(nèi)的北京，房?jī)r(jià)的漲幅就達(dá)到97.3%，政府唯一的選擇就是全面整頓房地產(chǎn)。

    02年首發(fā)調(diào)控之“217號(hào)文”。從土地供應(yīng)、住房結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)整頓等方面進(jìn)行調(diào)控，市場(chǎng)對(duì)此的反應(yīng)是漲幅減緩，但是北京房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

    03年6月，央行緊接著印發(fā)“121號(hào)文”，嚴(yán)控銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。

    121號(hào)文效果顯著，全國(guó)房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌，上漲勢(shì)頭得到遏制，全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入冬季。

    然而造化弄人，非典全面爆發(fā)，中國(guó)全國(guó)經(jīng)濟(jì)影響嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下滑到6.7%。

    出于保增長(zhǎng)的考慮，在全國(guó)地產(chǎn)商的強(qiáng)烈抗議下，住建部發(fā)布了“18號(hào)文”，此文內(nèi)容和之前發(fā)布的121號(hào)文完全相反，將鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展定性為擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要渠道。

    于是全國(guó)房?jī)r(jià)只跌反彈，繼續(xù)上漲，04年同比漲幅達(dá)到14.4%。2005年，在輿論壓力下，國(guó)務(wù)院推出“國(guó)八條”。這次調(diào)控的內(nèi)容主要是要求各地政府要提起重視，房?jī)r(jià)控制不好要追責(zé)，保證中低價(jià)位、中小戶型的供應(yīng)，建設(shè)廉租房

    國(guó)八條并沒(méi)有產(chǎn)生任何實(shí)質(zhì)性作用，同年市場(chǎng)漲幅達(dá)到12%，讓國(guó)八條淹沒(méi)在塵埃里。

    2006年建設(shè)部等九部委推出雷霆手段，推出“國(guó)六條”。首次提出90/70的戶型政策，核心目的在于遏制高房?jī)r(jià)，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，加大中小套型比例，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范，從而保障房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品更加合理。讓更多的人能夠買(mǎi)上房子。然而當(dāng)年房?jī)r(jià)上漲6%，國(guó)六條再次被淹沒(méi)。

    2007年，民怨沸騰之下，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)信貸管理的通知》下發(fā)。具體要求：對(duì)于貸款的二套房，首付不低于4成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，嚴(yán)格控制銀行開(kāi)發(fā)貸，項(xiàng)目資本金不達(dá)到35%不給放貸。

    效果非常顯著，一直上漲高燒不退的房?jī)r(jià)立刻跳水，北上廣深這4大一線城市出現(xiàn)了大量的地產(chǎn)中介門(mén)店倒閉現(xiàn)象，房地產(chǎn)交易量?jī)r(jià)齊跌。

    4、房地產(chǎn)去庫(kù)存2.0版本

    又是造化弄人，半年之后，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)導(dǎo)致了全球金融危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)從降溫變成了冰凍，土地流拍、地王退地。

    在2009年據(jù)國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查，全國(guó)大約6540萬(wàn)套住宅的電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為0，按每套100平米計(jì)算等于09年住房竣工面積的11.3倍，哪怕全國(guó)立刻停工，房子都?jí)蛴?1年，如此巨大的空置商品房市場(chǎng)根本難以消化，整個(gè)行業(yè)瀕臨崩盤(pán)。

    同時(shí)中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，經(jīng)濟(jì)增速下滑嚴(yán)重，政府開(kāi)始再度救市，房地產(chǎn)去庫(kù)存2.0版本開(kāi)始了。

    同年四萬(wàn)億計(jì)劃正式上線，央行對(duì)房地產(chǎn)全面松綁，個(gè)人房貸利率下限擴(kuò)大為70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令國(guó)有企業(yè)直接購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)來(lái)維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。

    于是2009年房?jī)r(jià)止跌回升，全面燃爆，當(dāng)年房?jī)r(jià)上漲25%。

    于是再度民怨沸騰，為了安撫民心，09年12月，政府推出國(guó)四條，2010年1月又提出“國(guó)十一條”。

    這里面是一堆關(guān)于讓窮人怎么住的起房子，怎么做經(jīng)濟(jì)適用房，怎么做小戶型等等，沒(méi)有收緊銀根，沒(méi)有降低貸款。所以，全部淪為空調(diào)。

    2010年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，當(dāng)年漲幅冠軍為通州的副首都概念，漲幅達(dá)到3倍，亞軍海南國(guó)際旅游島概念漲幅為一倍多。

    2010年4月17日，在接近沸騰的房?jī)r(jià)面前，國(guó)務(wù)院印發(fā)了“國(guó)十條”，國(guó)十條規(guī)定貸款首付比例從20%上調(diào)為30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和貸款利率應(yīng)大幅提高，無(wú)1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。

    效果很顯著，全國(guó)房?jī)r(jià)也都有小幅下跌，不過(guò)當(dāng)年8月房?jī)r(jià)開(kāi)始止跌，頗有報(bào)復(fù)性反彈的架勢(shì)。

    于是2010年9月，國(guó)土部和住建部繼續(xù)發(fā)力，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，從用地的角度進(jìn)行規(guī)范調(diào)控。

    9月29日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部連手發(fā)布新五條，上浮交易契稅，取消個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。新一輪調(diào)控沒(méi)有繼續(xù)收縮銀根，所以房?jī)r(jià)沒(méi)有進(jìn)一步大跌，不過(guò)止住了反彈的苗頭，2010年國(guó)慶節(jié)全國(guó)樓市成交銳減、交易慘淡，觀望濃厚。

    5、房地產(chǎn)去庫(kù)存3.0版本

    接下來(lái)就是5年的凍市期，2010-2015，全國(guó)房?jī)r(jià)基本不漲不跌，投機(jī)絕跡，大橫盤(pán)狀態(tài)，庫(kù)存閑置商品房數(shù)量飛速增加，一直到2015年底國(guó)務(wù)院出臺(tái)去庫(kù)存政策刺激房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)引爆了一波翻倍漲幅，所謂房地產(chǎn)去庫(kù)存3.0版本。

    2016年國(guó)慶前夕再度開(kāi)始調(diào)控，“限購(gòu)限貸，限售限價(jià)”，到目前為止，調(diào)控政策已經(jīng)響應(yīng)全國(guó)。

    二、2018年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

    2018年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額為8.87萬(wàn)億元，同比上漲9.9%，增速較1-8月下跌0.2個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額為6.28萬(wàn)億元，同比上漲14.0%，增速較1-8月下跌0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    其中，9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額為1.21萬(wàn)億元，環(huán)比上漲14.2%，同比上漲8.9%；9月全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資完成額為0.87萬(wàn)億元，環(huán)比上漲13.3%，同比上漲13.3%。

2011-2018年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及增速走勢(shì)

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》

    2018年1-9月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為15.26億平方米方米，同比上漲16.4%，增速較1-8月上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)，維持良好態(tài)勢(shì)。其中住宅新開(kāi)工面積為11.2億平方米，同比上漲19.4%，增速較1-8月下跌0.2個(gè)百分點(diǎn)。

2011-2018年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積及增速走勢(shì)

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    不過(guò)，房地產(chǎn)竣工面積有所下降。2018年1-9月全國(guó)房屋竣工面積為5.11億平方米方米，同比下降11.4%，降幅較1-8月減少0.2個(gè)百分點(diǎn)。

2011-2018年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)竣工面積及增速走勢(shì)

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    2018年1-9月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為11.93億平方米，同比上漲2.9%，增速較1-8月下跌1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷(xiāo)售面積為10.35億平方米方米，同比上漲3.3%，增速較1-8月下跌0.7個(gè)百分點(diǎn)。

2011-2018年1-9月中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積走勢(shì)

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    2018年1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為12.19萬(wàn)億元，同比上漲7.8%，增速較1-8月上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。2018年9月到位資金為1.52萬(wàn)億元，環(huán)比上漲13.6%，同比上漲14.4%。

    按資金構(gòu)成來(lái)看，前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款為1.80萬(wàn)億元，同比下降5.1%，降幅較1-8月縮小1.5百分點(diǎn)；自籌資金為4.06萬(wàn)億元，同比上漲11.4%，增速較1-8月上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款為4.03萬(wàn)億元，同比上漲16.3%，增速較1-8月上升1.2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款累計(jì)值為1.75萬(wàn)億元，同比下降1.2%，降幅較1-8月增大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

2011-2018年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金及同比增長(zhǎng)走勢(shì)

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    三、2018中國(guó)房地產(chǎn)將走向

    1、是否到了頂部？

    隨著美股高位巨震、全球利率上揚(yáng)，被投資者公認(rèn)世界三個(gè)體量最大最堅(jiān)硬的資產(chǎn)泡沫：美國(guó)股市、日本債券和中國(guó)房地產(chǎn)，前兩個(gè)已經(jīng)出現(xiàn)頂部信號(hào)并開(kāi)始巨量震蕩下跌。

    幾百年的全球金融史，十次危機(jī)九次地產(chǎn)。無(wú)數(shù)人對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的揪心，不僅僅是因?yàn)楹芏嗳说恼鎸?shí)住房剛性需求，更是因?yàn)檫^(guò)去兩年很多人把身家都?jí)旱搅朔孔由厦妗?/p>

    特別是身處2018年這一個(gè)讓人生畏的年份，2008和1998的金融海嘯對(duì)很多人來(lái)講還沒(méi)有完全消散，十年一輪回的危機(jī)論令每一個(gè)人內(nèi)心生畏。

    然而危機(jī)如同其字面含義，危險(xiǎn)與機(jī)遇是彼此相隨，相伴相生的。市場(chǎng)現(xiàn)在愈加復(fù)雜，政府的頂層設(shè)計(jì)和調(diào)控手段也愈加具有預(yù)測(cè)性和精準(zhǔn)性。對(duì)市場(chǎng)的理解不能再停留在過(guò)去的五年十年之中。

    作為普通老百姓，在分析問(wèn)題、研究房地產(chǎn)這種大類資產(chǎn)時(shí)一定要試圖站在頂層決策者的角度來(lái)看待他們?nèi)绾卫斫馀c調(diào)節(jié)中國(guó)這個(gè)宏觀大賬戶。

    在這里，筆者試圖用更多的角度來(lái)看待理解2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，希望能啟發(fā)大家的思考并歡迎大家指正。

    2、房地產(chǎn)的困局

    2018年伊始，中國(guó)房地產(chǎn)依舊冰火兩重天。以燕郊、固安為主的環(huán)京房?jī)r(jià)暴跌近半后依舊成交冷清，加之2月9日河北政府在住建工作會(huì)議上宣布繼續(xù)嚴(yán)加調(diào)控，整個(gè)環(huán)京房產(chǎn)的未來(lái)清晰可判！

    而環(huán)滬周邊的強(qiáng)二線杭州、南京卻依然一房難求。一些二線城市比如武漢、成都買(mǎi)房依舊需要去“搶”，但更多的二三線城市房屋交易大廳卻出現(xiàn)門(mén)可羅雀之狀，房產(chǎn)交易冰到零度，大量二手房門(mén)店關(guān)門(mén)，中介早早放假。

    四五六七八線就不用說(shuō)了，在這一輪貨幣化安置和棚戶區(qū)改造的大運(yùn)動(dòng)后，房?jī)r(jià)大范圍補(bǔ)漲，但很遺憾，90%以上的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)現(xiàn)在就是中長(zhǎng)期的制高點(diǎn)。

    回過(guò)頭來(lái)看一下現(xiàn)在很多依舊熱點(diǎn)的核心城市，比如杭州、成都、南京、武漢。不錯(cuò)地段新開(kāi)盤(pán)的房子依然需要“搶”。其實(shí)形成“搶”的局面核心本質(zhì)并不是市場(chǎng)的買(mǎi)盤(pán)情緒和資金支撐體量依舊像16、17年一樣高漲和充足，而是由于這些城市房屋庫(kù)存下降后，新增商品房供應(yīng)相對(duì)短缺，導(dǎo)致供給關(guān)系中的供給端出現(xiàn)大幅減少，而需求端的降低速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上供應(yīng)端的降速，形成“相對(duì)”供不應(yīng)求。還有一點(diǎn)就是，這四個(gè)城市是未來(lái)最有可能擠入一線城市的種子選手。

    這些城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的商品房就成為了稀缺品，并且這種局面短期難以打破。

    但何如更深入的理解2018年的房地產(chǎn)發(fā)生的變化和未來(lái)大多數(shù)重點(diǎn)城市的趨勢(shì)。需要更清晰的分析。

    3、無(wú)法降低的社會(huì)效率！

    在2月2日，由碧桂園和中聯(lián)基金共同實(shí)施的“中聯(lián)前海開(kāi)源-碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲得深圳證券交易所審議通過(guò)。

    最近半年，國(guó)家開(kāi)始重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)并引導(dǎo)房企發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，從去年10月新派公寓REITs發(fā)行規(guī)模2.7億，到保利地產(chǎn)的租賃住房REITs規(guī)模達(dá)到60億、旭輝REITs規(guī)模30億，招商蛇口的長(zhǎng)租公寓CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）60億，ABN（資產(chǎn)支持票據(jù)）直接做到200億。再到現(xiàn)在碧桂園直接首單百億級(jí)的租賃住房REITs，很明顯，2018年住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展速度將要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大家的預(yù)期想象。

    很多人覺(jué)得租賃市場(chǎng)可能會(huì)緩慢推行，穩(wěn)扎穩(wěn)打。通過(guò)金融產(chǎn)品募集資金并且發(fā)展長(zhǎng)租公寓必定會(huì)進(jìn)入加速度的規(guī)模戰(zhàn)！

    其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，整個(gè)社會(huì)發(fā)展到現(xiàn)在的階段，所有的行為都在追求高速效率，房地產(chǎn)更是無(wú)法逃離這個(gè)大趨勢(shì)。

    4、房企融資方式的轉(zhuǎn)變！

    很多人質(zhì)疑政府大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的可行性！

    以前房地產(chǎn)的玩法是政府賣(mài)地，開(kāi)發(fā)商融資拿錢(qián)去買(mǎi)地，然后開(kāi)發(fā)建設(shè)賣(mài)房，這樣一來(lái)，整體債務(wù)就從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到居民頭上，購(gòu)房者通過(guò)每月還月供把流動(dòng)性還給銀行，所以看到過(guò)去政府部門(mén)的杠桿率下降，居民部門(mén)的杠桿率上升。

    這就是過(guò)去的玩法，但這種玩法，有兩個(gè)巨大的弊端。

    第一，由于房地產(chǎn)是銀行的信貸抵押物，所以房屋成了信貸貨幣印鈔的源泉?jiǎng)恿Γ^貨幣大放水，其實(shí)是信貸貨幣的泛濫。而非房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速又無(wú)法超越信貸貨幣的增長(zhǎng)速度，導(dǎo)致信貸貨幣在資產(chǎn)（主要以房產(chǎn)為主）里面空轉(zhuǎn)，不斷相互進(jìn)行背書(shū)從而造成資產(chǎn)泡沫，使得貨幣流動(dòng)性難以進(jìn)入其他的實(shí)體領(lǐng)域。

    第二，由于信貸貨幣在資產(chǎn)空轉(zhuǎn)，造成資產(chǎn)泡沫，以一二線核心城市的核心城區(qū)地段成為資產(chǎn)稀缺品并價(jià)格高企，轉(zhuǎn)而使得這些核心城區(qū)的老破舊拆遷成本激增，無(wú)法完成城市核心區(qū)進(jìn)一步迭代升級(jí)，既然這樣，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)而開(kāi)發(fā)新城區(qū)和城郊結(jié)合部，而政府樂(lè)得所為。

    那么未來(lái)租賃市場(chǎng)的崛起將打破過(guò)去的格局，房地產(chǎn)的利益格局將發(fā)生變化：

    政府把大量的土地引導(dǎo)到租賃住房使用性質(zhì)，這樣政府不再賣(mài)地，而是賣(mài)經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，開(kāi)發(fā)商和大型企業(yè)自己舉債融資開(kāi)發(fā)建設(shè)并且經(jīng)營(yíng)租賃房源，租客通過(guò)房租來(lái)提供資金流動(dòng)性的支持。

    這里還有一個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)，就是銀行等金融機(jī)構(gòu)扮演的角色。作為銀行等金融機(jī)構(gòu)在整個(gè)環(huán)節(jié)里面負(fù)責(zé)把這些房屋的收益打包做成REITs通過(guò)各個(gè)金融渠道口進(jìn)行銷(xiāo)售，獲得的資金來(lái)對(duì)沖開(kāi)發(fā)商的舉債，投資者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)REITs的份額買(mǎi)走銀行等金融機(jī)構(gòu)給開(kāi)發(fā)商打包的REITs，讓本金回流到開(kāi)發(fā)商手里。

    這樣一來(lái)，由于整個(gè)鏈條不涉及到間接融資而是直接融資，接下來(lái)，開(kāi)發(fā)商和銀行等金融機(jī)構(gòu)吃資產(chǎn)包里面的息差，而投資者吃REITS里面的租金收益。

    5、巨頭的救贖

    簡(jiǎn)單講，其實(shí)就是把土地與房產(chǎn)做一次剝離，然后把房產(chǎn)的擁有權(quán)和使用權(quán)再做一次剝離。

    這種剝離，會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)新的利益格局。資金的逐利勢(shì)必要求出租率和租金達(dá)到收益率的“拉弗曲線”最高值。

    所以，未來(lái)一二線城市的租金將趨同月供，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。換句話說(shuō)，中國(guó)目前極低的租售比將逐漸逆轉(zhuǎn)，租金上漲的速度未來(lái)將遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)上漲的速度。

    與此同時(shí)，由于金融體系對(duì)信貸購(gòu)房支持的乏力，2017年商品房銷(xiāo)售13萬(wàn)億的記錄將在未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間難以逾越。從2018年開(kāi)始，房地產(chǎn)銷(xiāo)售將持續(xù)進(jìn)入低迷期。

    這種長(zhǎng)期低迷會(huì)形成居民部門(mén)沉淀巨大的購(gòu)買(mǎi)力，當(dāng)租賃市場(chǎng)不斷完善后，這種購(gòu)買(mǎi)力會(huì)跟長(zhǎng)期壓抑的房產(chǎn)信貸增量形成一種巨大的合力，等未來(lái)政策放開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候繼續(xù)支撐一二線城市的房?jī)r(jià)。

    而房?jī)r(jià)，將很難用一句或幾句話簡(jiǎn)單概括。

    而未來(lái)，房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)這樣結(jié)構(gòu)分化，并且比股市更加復(fù)雜。你很難再用幾句話就講清楚這一年中國(guó)的房地產(chǎn)是牛市還是熊市。未來(lái)一二線城市將與三四五六線城鎮(zhèn)繼續(xù)分化；即便一二線城市里，城市與城市之間也會(huì)分化；同一個(gè)城市里，片區(qū)將與片區(qū)分化；一個(gè)片區(qū)里，街道將與街道分化；甚至一個(gè)街道上，不同小區(qū)之間，優(yōu)質(zhì)小區(qū)也將與老破舊價(jià)格出現(xiàn)分化。

    這就是未來(lái)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)行情。大體上看，極個(gè)別一二線城市微漲，絕大部分地區(qū)未來(lái)一年房?jī)r(jià)將橫盤(pán)，不少地方會(huì)出現(xiàn)下跌。特別是未來(lái)租賃市場(chǎng)逐漸完善，更多新進(jìn)城的市民更關(guān)注的是房租而不是房?jī)r(jià)！因?yàn)榉慨a(chǎn)壁壘的形成，銀行住房信貸的收縮，很多人根本無(wú)力購(gòu)置房產(chǎn)。