中國城市住房租賃市場行業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?市場前景可期【圖】

    我國住房制度改革先后經(jīng)歷了由低租金的實物分配到貨幣化購買商品化、再到租購并舉的發(fā)展過程。相對應(yīng)地，租賃市場也從發(fā)展不充分、不平衡的特征，正逐漸向充分、平衡的方向演變。隨著租賃市場的積極發(fā)展，相應(yīng)的租賃政策呈現(xiàn)出不同階段的發(fā)展特征，可以大概劃分為五個階段。

    第一階段：從建國到改革開放前（1949-1977年，約為30年）。該階段實行的是計劃經(jīng)濟(jì)，基本上不存在租賃市場，福利化分房、公房出租是主要表現(xiàn)形式。租賃政策也體現(xiàn)在對公房進(jìn)行社會主義改造的層面上。該階段租賃政策可以總結(jié)為“計劃經(jīng)濟(jì)下的租賃政策”。

    第二階段：從改革開放到98年房改之前（1978-1997年，約為20年）。該階段是計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡的階段，住房領(lǐng)域亦如此，住房商品化開始嘗試性改革，仍以計劃性的福利分房為主，租賃市場扮演了比重很小的角色，租賃政策的影響力度也相對小。該階段租賃政策可以總結(jié)為“福利分房制度下的租賃政策”。

    第三階段：從98年房改到限購政策開啟之前（1998-2009年，約為10年）。該階段處于住房市場化、商品化快速發(fā)展的階段，購房成為解決居住問題的主要渠道。租賃政策主要表現(xiàn)為保障性的廉租房，而對租賃市場沒有太多關(guān)注。該階段租賃政策可以總結(jié)為“市場經(jīng)濟(jì)體制下的保障性租房政策”。

    第四階段：從2010年限購開啟到2016年（2010-2016年，約為7年）。該階段正處于房價過快上漲、“房住不炒”思路形成的階段。一方面繼續(xù)大力發(fā)展廉租房和公租房等具有保障色彩的政策，另一方面逐漸重視租賃市場，支持性政策也越來越多，且有因地制宜等特點(diǎn)。該階段租賃政策可以總結(jié)為“房住不炒方針下的租賃政策”。

    第五階段:從2017年開始住房租賃市場大發(fā)展（2017-2027年，估計持續(xù)10年左右）。該階段將經(jīng)歷住房租賃市場的大發(fā)展。2017年可以定性為住房租賃市場的元年，這一年全國住房租賃政策創(chuàng)新取得了突破性的發(fā)展，尤其是租賃政策內(nèi)容涉及到很多空白領(lǐng)域，包括制定住房租賃條例、集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、推出租賃住房用地等內(nèi)容。此類政策也可以理解為房地產(chǎn)長效發(fā)展機(jī)制中的重要組成部分。2017年拉開了大力發(fā)展住房租賃市場大發(fā)展的序幕，估計將持續(xù)10年左右。該階段租賃政策可以總結(jié)為“住房租賃市場大發(fā)展下的租賃政策”。

    一、中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

    租金收入比是指個人租房租金費(fèi)用與個人可支配收入的比值。對于租金收入比的計算，不同國家采用不同的統(tǒng)計指標(biāo)和不同的計算方法，個人可支配收入數(shù)據(jù)自于國家統(tǒng)計系統(tǒng)。

    根據(jù)租金收入比公式，計算出各城市租金收入比值。具體城市來看，三亞（40%）、北京（36%）、深圳（35%）等3城的租金收入比高于35%，屬于租金偏高城市。其中三亞由于部分房源目標(biāo)客戶為度假人群，導(dǎo)致租金均價被拉高，對此，當(dāng)?shù)卣讯啻纬雠_政策對城鄉(xiāng)低保戶、農(nóng)村五保戶、優(yōu)撫對象、領(lǐng)取失業(yè)保險金人員、全日制在校大中專學(xué)生等弱勢群體提供物價補(bǔ)貼。而北京、深圳兩地，雖然人均可支配收入不低，但由于人口持續(xù)流入和房價高企，使得大部分外來人口涌入租賃市場，租金價格長期居高不下，租金負(fù)擔(dān)相對過重。

全國50城9月租金收入比

資料來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2018-2024年中國租賃業(yè)務(wù)市場深度評估及投資前景評估報告》

    為加快破解制約居民消費(fèi)最直接、最突出、最迫切的體制機(jī)制障礙，增強(qiáng)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用，近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實施方案(2018-2020年)》，對2018年至2020年提出了需要實施的六項重點(diǎn)任務(wù)。其中，在完善促進(jìn)實物消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的政策體系方面提出，要大力發(fā)展住房租賃市場，加快出臺城鎮(zhèn)住房保障條例、住房租賃條例和住房銷售管理條例。

    從《方案》內(nèi)容來看，關(guān)于住房租賃的表述體現(xiàn)在‘完善促進(jìn)實物消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的政策體系’中的第一項，并且整體方案中涉及房地產(chǎn)租賃的條款濃墨重彩，其重視程度可見一斑。業(yè)內(nèi)人士稱，樓市的下半場就是住房租賃市場的上半場。而在樓市租購并舉的大背景下，未來的住房市場將朝著三元化方向發(fā)展，即商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房。

    2016年我國住宅租賃面積為60.21億平方米，2017年我國住宅租賃面積增長至64.15億平方米，同比增長6.5%。從市場規(guī)模來看，2016年我國住宅租賃市場規(guī)模為1.38萬億元，2017年我國住宅租賃市場規(guī)模已超1.5萬億元，同比增長9.3%，超GDP增幅。

2011-2017年我國住宅租賃市場規(guī)模走勢

資料來源：公開資料整理

    由于區(qū)域發(fā)展的不平衡，國內(nèi)住房租賃市場發(fā)展較好的主要集中在省會城市、直轄市和計劃單列市。因此，選取的國內(nèi)11座重點(diǎn)城市分別是北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、重慶、成都、青島、廈門。

    目前在11座重點(diǎn)城市中，北京平均租金最高，達(dá)到94.2元/月/平方米，已接近百元關(guān)口；深圳由于地少人多，平均租金也較高，約為78.8元/月/平方米；上海平均租金也超過70元/月/平方米，位列第三；四大一線城市中，廣州平均租金最低，只有53.4元/月/平方米，比杭州還低2元/月/平方米；此外，重慶是11座重點(diǎn)城市中平均租金最低的，不到30元/月/平方米，其他城市則在30-50元/月/平方米區(qū)間。

全國11座重點(diǎn)城市平均租金對比（單位 ：元/月/平方米）

資料來源：公開資料整理

    從增幅來看，全國11座重點(diǎn)城市房租平均漲幅達(dá)到了22.12%。其中，房租漲幅最高的城市并不是北京與上海，而是成都。成都同比增幅高達(dá)32.4%，位列11城之首；廣州和深圳同比增幅也超過30%，分別達(dá)到30.7%、30.5%；而本輪處于輿論焦點(diǎn)的北京，實際漲幅只有21.89%；相對漲幅較低的為廈門，幅度為10%。

    但環(huán)比增長來看，北京卻僅次于杭州，在11座重點(diǎn)城市中排在第二，達(dá)到2.00%。這使得房租有著較為明顯的體現(xiàn)，從而引起社會廣泛關(guān)注。

全國11座重點(diǎn)城市平均租金環(huán)比增幅 及同比增幅走勢

資料來源：公開資料整理

    房租除了受房地產(chǎn)市場價格波動外，最重要的是供給水平。本輪出現(xiàn)較大幅度上漲就因為"季節(jié)特殊性"，導(dǎo)致供不應(yīng)求。因為每年秋季是應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生的求職季，這會引起住房租賃市場出現(xiàn)短暫性的供求失衡，從而導(dǎo)致租金上浮。

    目前，吸引應(yīng)屆畢業(yè)生最重要的無疑是薪資水平，薪資水平高低間接推動著房租跟風(fēng)上漲。數(shù)據(jù)顯示，在上述11座重點(diǎn)城市中，北京以7114元的應(yīng)屆畢業(yè)生平均薪資排在首位，成為最吸引畢業(yè)生的城市之一；緊隨其后的是，上海應(yīng)屆生薪資平均為6662元，深圳為6231元。

2018年全國11座重點(diǎn)城市應(yīng)屆畢業(yè)生平均月薪（單位：元）

資料來源：公開資料整理

    北京、上海與深圳的應(yīng)屆大學(xué)生平均薪資較高，與其城市綜合發(fā)展實力緊密相關(guān)，如上述三地的人均GDP數(shù)據(jù)也是處于整體"領(lǐng)跑"的階段。2017年，深圳的人均GDP為18.7萬元/人，北京與上海分別為12.9萬元/人與12.5萬元/人。

    但在11座重點(diǎn)城市中，重慶與成都的人均GDP分別為6.4萬元/人和8.7萬元/人，與其他9城的數(shù)據(jù)相差較大。但上述兩城的房租同比漲幅卻高達(dá)25.1%和30.7%；與此同時，兩城應(yīng)屆大學(xué)生的平均薪水也并不高，分別為5070元和4958元。

2017年全國11座重點(diǎn)城市平均人均GDP（單位：萬元）

資料來源：公開資料整理

    而且重慶與成都的房租漲幅較高，但同時新增租賃房源僅有3.9萬套和4.2萬套，在供需相對不平衡的情況下，后期重慶與成都可能還將面臨一定的租金上漲壓力。相比之下，當(dāng)前北京與上海兩地的新增租賃房源都超過了10萬套，后期將為穩(wěn)定市場需求提供較大幫助。

全國11座重點(diǎn)城市新增房源（單位：萬套）

資料來源：公開資料整理

    除了畢業(yè)季短期釋放租賃需求、新增房源不足等影響下，長租公寓的入局也是住房租賃市場波動的主要因素之一。盡管長租公寓不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，但其借助資本力量抬價收房現(xiàn)象確實存在，從而刺激業(yè)主也提高房租價格。

    總體而言，國內(nèi)部分城市房租價格快速的原因各自有所差異。有受房價上漲預(yù)期進(jìn)行補(bǔ)漲的城市，如成都與廣州；而上海與北京等地則與畢業(yè)季到來、租賃人口顯著增加，且此前市場供給尚未有效形成等重要因素有關(guān)。長租公寓擴(kuò)大運(yùn)營規(guī)模的影響，也是住房租賃市場波動的原因。

    二、住房租賃市場行業(yè)發(fā)展趨勢分析

    1、租房面積測算

    全國城鎮(zhèn)租房總面積=全國城鎮(zhèn)租房人口規(guī)模*人均租房面積。全國城鎮(zhèn)租房人口規(guī)模在前面已經(jīng)做了測算。而對于全國城鎮(zhèn)人均租房面積的統(tǒng)計相對少。我們基于經(jīng)驗值做測算。當(dāng)前對于一二線重點(diǎn)城市來說，一室一廳的住房大體上在30-40平方米的水平，基本上是合租（2人及以上）的形式，如此計算人均租房面積約在18平方米的水平。而對于一些三四線城市來說，租房面積會稍微大一點(diǎn)，基本上人均22平方米的水平是合乎實際的?？傮w來看，當(dāng)前全國城鎮(zhèn)人均租房面積約為20平方米。

    人均租房面積將呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢，其邏輯和人均購房面積的走勢類似。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1978年至2016年，中國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積由6.7平方米增長到36.6平方米。如此計算，年均增長約0.8平方米，年均增長率為4.7%。從居住面積的改善角度看，租房市場和購房市場具有一定的相似性，我們假定租房市場居住面積每年遞增的規(guī)模也和購房市場類似，即每年遞增0.8平方米。

    基于全國城鎮(zhèn)人均租房面積的測算數(shù)據(jù)，我們給出了2017-2027年全國租房面積總規(guī)模的測算數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，到2027年全國城鎮(zhèn)租房面積將達(dá)到53.7億平方米，相比2017年的水平有較為明顯的增長，即增長了59%。這得益于兩個因素的變動：有租房需求的人口規(guī)模增長、人均租房面積的不斷提高。

2017-2027年全國城鎮(zhèn)租房面積測算

資料來源：公開資料整理

    2、租金規(guī)模測算

    租賃市場的發(fā)展過程，既是租賃需求釋放的過程，也是租賃房源供應(yīng)的過程。租金指標(biāo)充分體現(xiàn)了租賃需求和供應(yīng)的關(guān)系：租金既體現(xiàn)了承租者的租房消費(fèi)支出，也體現(xiàn)了出租者的租金收益和回報。從公式上看，全國城鎮(zhèn)租賃市場租金規(guī)模=全國城鎮(zhèn)已出租的房源總面積*每單位租賃房源的租金水平。前面我們對未來10年已出租的房源總面積進(jìn)行了測算，這里重點(diǎn)討論全國城鎮(zhèn)每單位租賃房源的租金水平。

    根據(jù)50城租金數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗判斷，目前全國大中城市中，承租一套18平方米的住房，月租金約為900元，據(jù)此推算每平方米房源的租金為50元/月。而在中小城市中，承租一套22平方米的住房，月租金約為660元，據(jù)此推算每平方米房源的租金為30元/月。綜合這兩種城市的不同測算結(jié)果，我們假定2017年全國租賃市場每平方米房源的租金為40元/月。

    考慮到CPI上漲、房價上漲、租賃條件改善等因素，我們假定住房租金每年上調(diào)2元/平方米，相當(dāng)于每年遞增4%左右的水平。該假設(shè)重點(diǎn)參考了2012-2017年全國城市居民消費(fèi)價格同比增幅、租賃房房租同比增幅、全國商品住宅成交均價同比增幅等數(shù)據(jù)。

    據(jù)此，我們給出了2017-2027年全國城鎮(zhèn)租賃市場的租金規(guī)模。測算結(jié)果顯示，到2027年全國城鎮(zhèn)租賃市場租金收入將達(dá)到3.9萬億元，相比2017年水平增加了138%。

2017-2027年全國城鎮(zhèn)租金規(guī)模測算

資料來源：公開資料整理

    3、發(fā)展?jié)摿Υ?住房租賃市場前景可期

    培育和發(fā)展住房租賃市場具有帶動經(jīng)濟(jì)增長、改善住房資源利用狀況、推動住房合理消費(fèi)、提升社會福利的意義。隨著“租售并舉”概念的提出，租賃住房供應(yīng)量將不斷提升，租賃住房市場也將逐漸改善“承租人弱勢”的現(xiàn)狀。筆者認(rèn)為，未來我國住房租賃市場發(fā)展?jié)摿薮?，有望成?ldquo;藍(lán)海”。

    4、政策頻出 企業(yè)紛紛入局

    2015年1月，住建部首次提出培育住房租賃市場，隨后住房租賃市場發(fā)布多個文件。其要點(diǎn)主要包括培育租賃住房供應(yīng)主體、鼓勵住房租賃消費(fèi)、支持租賃住房建設(shè)、加大政策支持力度。此后，省級地方政府也先后發(fā)布了相關(guān)指導(dǎo)文件。值得一提的是，為支持租賃住房建設(shè)，政府也在土地供應(yīng)上予以傾斜。從北京未來幾年的住宅用地供應(yīng)計劃看，北京租賃地塊供應(yīng)量大且區(qū)位較好；從上海2018年上半年的土地成交情況看，上海共出讓11塊租賃用地，均以底價出讓，規(guī)劃建筑面積總共606868平方米。

    近年來，一線城市二手住宅租金指數(shù)逐年上漲。即使如此，租金上漲速度依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價的上漲速度，導(dǎo)致了逐年下降的租金回報率。同時，一線城市租金收入比非常高，租房者愿意支付高額的租金，從側(cè)面可以反映出租房市場的需求非常強(qiáng)烈。當(dāng)前我國租賃市場存在多個痛點(diǎn)，包括租客端面臨租期長短及穩(wěn)定性、戶型偏好、服務(wù)體驗的錯配；房東端面臨住宅被損壞的風(fēng)險，且管理耗時耗力；政府端公租房承建壓力大、流動人口管理困難。

    由此，長租公寓應(yīng)運(yùn)而生，對客戶而言，其主要特點(diǎn)為房源信息真實、租金價格透明。根據(jù)住房供應(yīng)方式，長租公寓可分為分散式和集中式。集中式是運(yùn)營商對獲取的整棟樓宇進(jìn)行統(tǒng)一改造后出租；分散式是指運(yùn)營商向分散的個人業(yè)主收取房源，改造后出租。目前長租公寓運(yùn)營商主要分為四個種類：開發(fā)商、酒店、房屋中介公司、專門的創(chuàng)業(yè)公司，通常根據(jù)其自身的優(yōu)勢選擇不同的供應(yīng)模式。目前我國長租公寓行業(yè)主要有三個盈利點(diǎn)：租金差、服務(wù)費(fèi)、衍生增值服務(wù)。

    長租公寓是一個前期需要大量沉淀的產(chǎn)品，資金融通的重要性不言而喻。目前長租公寓主要的融資方式為建立資產(chǎn)支持計劃、發(fā)行公司債和股權(quán)融資，其中較多的是建立資產(chǎn)支持專項計劃。2018年4月25日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。截至2018年5月11日，我國市場上已成功發(fā)行或已獲交易所審批通過的住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共14單，涉及融資規(guī)模達(dá)786.4億元。

    我國目前租賃住房證券化項目發(fā)行主要分為三個步驟：一是原始權(quán)益人和基金管理人成立私募基金，并出資認(rèn)購全部份額，同時管理人成立專項計劃。二是原始權(quán)益人將基金的份額轉(zhuǎn)讓給專項計劃，獲得對價。而專項計劃是基金的資金實繳方。三是重資產(chǎn)模式中私募基金通過購買項目公司股份（包含物業(yè)產(chǎn)權(quán)），獲取物業(yè)未來的租金收益。輕資產(chǎn)模式?jīng)]有產(chǎn)權(quán)，一般是通過向項目公司發(fā)放貸款、購買債權(quán)或受益權(quán)來獲取物業(yè)未來的租金收益。

    資產(chǎn)證券化是長租公寓企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、快速擴(kuò)張規(guī)模、獲取收益的有效途徑。國際成熟市場的REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）就是主要以租賃物業(yè)資產(chǎn)為投資標(biāo)的、以標(biāo)的租金收入為主要收益來源的一種投資工具。我國目前的證券化項目還不滿足REITs的標(biāo)準(zhǔn)，存在多重征稅等問題，但隨著政策的支持、法律的完善，可以期待未來運(yùn)營商將從發(fā)行類REITs產(chǎn)品，轉(zhuǎn)向以具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行可公開交易的REITs產(chǎn)品。

    5、借鑒國外成熟市場經(jīng)驗

    發(fā)達(dá)國家住房市場租售并舉，需求方面，住房自有率不高，大多為60%-70%，居民租房意識較強(qiáng)；供給方面，國外租金回報率普遍在2.5%到5%之間。因此，與發(fā)達(dá)國家相比，我國的租房率和租金回報率還有很大提升空間，意味著租賃市場有著極大潛力。

    目前國外租賃住房市場有兩大特征：一是供應(yīng)主體機(jī)構(gòu)化。發(fā)達(dá)國家在租賃市場發(fā)展初期通常會由政府建設(shè)公租房，后期市場上逐漸涌現(xiàn)大量的專業(yè)機(jī)構(gòu)管理和提供租賃住房。我國還處于租賃住房市場的初步發(fā)展階段。二是完善的租賃政策法律體系。發(fā)達(dá)國家政府借助市場力量增加租賃住房供給的同時，逐步建立完善的租賃政策法律體系。我國尚未有相關(guān)較完善的政策法律，但是政府提出的相關(guān)文件已精準(zhǔn)地概括了國際成熟租賃市場的幾個要點(diǎn)，在未來可以預(yù)計我國將逐漸由政府引導(dǎo)，建立和完善租賃住房市場。

    EQR和大東建托分別是美國和日本的兩家租賃公寓運(yùn)營公司，它們分別是集中式公寓和分散式公寓經(jīng)營的良好示范。EQR于1969年成立，1993年在紐交所上市，目前市值約為人民幣1500億元。它專注于在大城市和高人口密度的郊區(qū)以及沿海地區(qū)的租賃物業(yè)的獲取、開發(fā)和管理，截至2017年底，EQR已投資305個物業(yè)，包括78611個公寓單元，大部分為完全自有。EQR通過統(tǒng)一運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)，來提供標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)和專業(yè)的維修服務(wù)，并降低單位運(yùn)營成本，規(guī)模效應(yīng)使其管理費(fèi)用率達(dá)到2%-2.5%，為同行業(yè)最低，比平均水平還低一半。

    大東建托成立于1974年，是日本最大的租賃住宅資產(chǎn)管理公司，目前市值大約為人民幣800億元。截至2017年底，大東集團(tuán)管理的房屋數(shù)量已超100萬套。大東建托自2008年后，在不動產(chǎn)業(yè)務(wù)方面都采取包租模式。即從房東處租入房屋，支付一定租金；再將房屋自行出租，賺取租金差。

    根據(jù)發(fā)展經(jīng)驗來看，從跑馬圈地到精準(zhǔn)經(jīng)營，集中式公寓的核心最終還是需要落在年輕人較多的發(fā)達(dá)城市，并且要盡早搶占市場和交通便利的房源位置，后期就會逐漸形成進(jìn)入壁壘。再配合良好的融資渠道、后期運(yùn)營管理，形成規(guī)模效應(yīng)，最終依靠穩(wěn)定的租金收益持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。而從大東建托的經(jīng)營特點(diǎn)來看，對從私人業(yè)主處獲取的房源進(jìn)行管理，由于包租模式的限制，分散式公寓需配合其他相關(guān)服務(wù)獲得租金以外的增值收益。例如租賃產(chǎn)業(yè)鏈上的租賃房屋的建造、設(shè)計，房產(chǎn)信息網(wǎng)站，租賃中介公司等等。為獲取房屋業(yè)主信任以及市場口碑，分散式公寓還可以通過廣告的方式提高品牌認(rèn)知度。

    因此，就國際經(jīng)驗來看，主重資產(chǎn)運(yùn)營的運(yùn)營商，如開發(fā)商系，將會迅速布局一線、新一線城市；主輕資產(chǎn)運(yùn)營的運(yùn)營商，如中介系，將會配合相關(guān)增值服務(wù)以獲取租金差以外的收入。

    6、租賃市場將迎快速發(fā)展

    當(dāng)前，我國租房意愿低的原因之一就是承租人權(quán)益保障體系有待完善，包括房源信息虛假、房東隨意漲租侵犯房客利益、租售不同權(quán)等。但是，目前政府正在做出相應(yīng)努力。一是建設(shè)政府住房租賃平臺。自去年年底以來，我國已有10余個城市的政府住房租賃交易服務(wù)平臺上線。與市場上已有的租賃平臺相比，政府平臺房源均有審核備案，信息更可靠。二是規(guī)范租金水平。北京發(fā)布相關(guān)政策明確要求規(guī)范租金、押金的收取和支付；要求保障承租人合法穩(wěn)定居住。上海、廣州等城市出臺的關(guān)于加快發(fā)展當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場實施意見中也有類似表述。三是部分城市率先在教育方面推進(jìn)租售同權(quán)的實踐。

    今年6月，自然資源部確認(rèn)全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)是全國開征房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)稅的征收不僅會抑制住房投機(jī)熱度，而且參考發(fā)達(dá)國家住房市場可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅的征收將激勵有閑置房屋的個人業(yè)主出租房屋，有利于盤活存量住房。過多的租金管制并不能起到保護(hù)承租人的作用，隨著租賃住房供應(yīng)量的提升，我國的租賃住房市場將逐漸改善“承租人弱勢”的現(xiàn)狀。

    在需求層面，目前我國租房人群中的主力流動人口規(guī)模大且總量穩(wěn)定，且高校畢業(yè)生數(shù)量在持續(xù)增長。同時，由于房價高企、戶籍限制、戶型需求、政策維護(hù)承租人利益等方面原因，人們的租房意愿將上升，即租房比例將上升。而需求端存量規(guī)模已達(dá)1.3萬億元，增量亦是可期；在供給層面，政府在土地、金融等方面的全方位支持政策頻出，租賃住房用地低價出讓、租賃住房資產(chǎn)支持證券發(fā)行，房企、酒店、房屋經(jīng)紀(jì)公司、創(chuàng)業(yè)公司紛紛入局。筆者預(yù)計，開發(fā)商將從“開發(fā)-出售”的經(jīng)營模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;開發(fā)-部分持有”的經(jīng)營模式。而其他類別的運(yùn)營商也將充分發(fā)揮優(yōu)勢，逐漸形成可盈利的經(jīng)營模式。同時，在與國際成熟住房市場的比較中發(fā)現(xiàn)，我國租房市場有著極大的發(fā)展空間，住房租賃市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>