智研精品報(bào)告

我國人口老齡化吸引保險(xiǎn)資產(chǎn)布局養(yǎng)老地產(chǎn) “養(yǎng)老、醫(yī)療、理財(cái)、地產(chǎn)”四位一體模式構(gòu)造O2O大健康生態(tài)系統(tǒng)【圖】

大健康生態(tài)系統(tǒng) 2018-10-19 05:33

2016年10月22日，11家保險(xiǎn)公司簽約加入“中國保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)聯(lián)盟”。該聯(lián)盟旨在為保險(xiǎn)公司和地產(chǎn)企業(yè)打造一個(gè)資源整合的平臺(tái)，建立資產(chǎn)池，助力保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，助力地產(chǎn)企業(yè)去庫存和轉(zhuǎn)型發(fā)展，并助力雙方跨界合作實(shí)現(xiàn)互惠互利。加入“中國保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)聯(lián)盟”的險(xiǎn)企分別為，太平人壽、太平洋養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資、新華養(yǎng)老、百年人壽、華夏人壽、吉祥人壽、天安人壽、北大方正人壽、中韓人壽、陽光人壽和昆侖健康。此外，除上述11家險(xiǎn)企之外，還有中國人壽、中國平安、合眾人壽、泰康人壽、富德生命人壽、前海人壽等多家險(xiǎn)企已布局或擬布局養(yǎng)老社區(qū)。

保險(xiǎn)公司在當(dāng)前所有致力于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)中最具備優(yōu)勢(shì)。保險(xiǎn)公司壽險(xiǎn)具備雄厚的資金實(shí)力，以及壽險(xiǎn)產(chǎn)品的品類，再加上目前試點(diǎn)運(yùn)行的“以房養(yǎng)老”的倒按揭政策，都為保險(xiǎn)公司提供了度身定做的商業(yè)模式。同時(shí)保險(xiǎn)公司可以圍繞壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈來設(shè)計(jì)產(chǎn)品組合，這也是其他類型公司無法競(jìng)爭(zhēng)的核心優(yōu)勢(shì)。要知道，保險(xiǎn)資金中50%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中又以中長(zhǎng)期資金為主。保險(xiǎn)資金可運(yùn)用的中長(zhǎng)期資金與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資回收周期具有良好的匹配性。

無論是房企險(xiǎn)企，還是其他機(jī)構(gòu)，涉足養(yǎng)老地產(chǎn)無疑瞅準(zhǔn)了日益龐大的老齡人口。2017年中國0-15歲人口為24719萬人，16-64歲人口為98458萬人，65周歲及以上人口為15831萬人。65歲及以上人口逐年增加，人口老齡化進(jìn)程加快。預(yù)計(jì)從2022年到2030年，中國老齡化進(jìn)入急速發(fā)展階段。未來老年人數(shù)的急劇增加為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大商機(jī)，養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⒊蔀槔瓌?dòng)經(jīng)濟(jì)的新引擎。

2011-2017年我國65周歲及以上人口數(shù)量及其占全國人口比重情況

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

我國參加養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。截止2017年底，我國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)總計(jì)為9.15億人，其中，職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)為4.02億人，城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)為5.13億人。

2005-2017年中國城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)情況

資料來源：人社部、智研咨詢整理

智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國養(yǎng)老企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與投資空間分析預(yù)測(cè)報(bào)告》內(nèi)容指出：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈主要包括以下七個(gè)方面：

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈

資料來源：智研咨詢整理

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)容分析

序列	類別	內(nèi)容
1	老年療養(yǎng)	包括：老年康復(fù)醫(yī)療，保健醫(yī)療，養(yǎng)生保健等。
2	老年用品	包括代步車、老年手機(jī)、助聽器等。
3	老年服務(wù)	包括生活料理、養(yǎng)老保險(xiǎn)和心理輔導(dǎo)等。
4	養(yǎng)老地產(chǎn)	包括養(yǎng)老公寓和養(yǎng)老社區(qū)等。
5	老年文化	包括老年人的教育和精神文化生活等。
6	老年出行	包括老年旅游等。
7	老年餐飲	包括老年人飲食等。

資料來源：智研咨詢整理

近年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，針對(duì)當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的融資難、用地難、用人難和運(yùn)營(yíng)難等問題，提出一系列扶持政策。這給本已躍躍欲試的眾多投資者注射了一針強(qiáng)心劑，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很快就將井噴。而近些年來紅火起來的養(yǎng)老地產(chǎn)在其中扮演著極其重要的角色。

目前，銀行、保險(xiǎn)、基金、證券等機(jī)構(gòu)正在開始試水老齡市場(chǎng)，養(yǎng)老專屬理財(cái)產(chǎn)品、養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品、養(yǎng)老金信托產(chǎn)品等金融產(chǎn)品陸續(xù)推出。近年來，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、險(xiǎn)資紛紛高調(diào)宣布布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，就連中石化、首鋼之類企業(yè)也跨界進(jìn)入。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)有約四十家上市公司已經(jīng)涉足或擬進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，其中以房企、險(xiǎn)企為主。

保險(xiǎn)資金由于具有低成本、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，和養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合具有天然的優(yōu)勢(shì)。保險(xiǎn)公司如中國平安、新華保險(xiǎn)、中國太保、中國人壽以及泰康保險(xiǎn)等均已經(jīng)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有所涉及，力圖打造“保險(xiǎn)+醫(yī)療+養(yǎng)老”的全方位布局。

國內(nèi)保險(xiǎn)巨頭在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局

保險(xiǎn)企業(yè)	養(yǎng)老布局
太平人壽	出資5000萬元人民幣設(shè)立平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理有限公司，計(jì)劃在北京、上海、天津等16個(gè)地方建造國際健康頤養(yǎng)社區(qū)
中國人壽	1.9億競(jìng)得位于蘇州陽澄湖半島旅游度假區(qū)相關(guān)地塊
泰康人壽	泰康之家〃燕園投入試運(yùn)營(yíng)，主打“保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤養(yǎng)老社區(qū)”的模式；除北京昌平社區(qū)建設(shè)啟動(dòng)之外，成功競(jìng)得上海松江、廣州蘿崗等地塊
中國平安	入股碧桂園成為第二大股東，配合桐鄉(xiāng)合悅〃江南項(xiàng)目推出“養(yǎng)老財(cái)富計(jì)劃”
新華保險(xiǎn)	成立了新華家園尚谷（北京）置業(yè)公司和北京新華家園檀州置業(yè)公司等公司在北京密云、延慶等地的相關(guān)地塊籌建養(yǎng)老社區(qū)，參與方興地產(chǎn)增發(fā)
新華保險(xiǎn)	成立了新華家園養(yǎng)老企業(yè)管理（北京）有限公司等，在北京、海南等地建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)

資料來源：公開資料整理

國內(nèi)保險(xiǎn)公司及其養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目

保險(xiǎn)企業(yè)	泰康人壽	合眾保險(xiǎn)	新華保險(xiǎn)	太平保險(xiǎn)
養(yǎng)老社區(qū)	泰康之家	合眾優(yōu)年生活持續(xù)健康退休社區(qū)	新華家園	大連天鵝湖
掛鉤保險(xiǎn)產(chǎn)品	樂享新生活養(yǎng)老年金保險(xiǎn)（分紅型）	合眾優(yōu)年養(yǎng)老定投兩全保險(xiǎn)（分紅型）	終身壽險(xiǎn)	太平一方大健康產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金
特點(diǎn)	購買并繳納保費(fèi)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)便可獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利，其養(yǎng)老金保險(xiǎn)合同產(chǎn)生的利益可作為居住費(fèi)用	投保并最終承保且保費(fèi)達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的保險(xiǎn)客戶，均可在未來享受優(yōu)惠入住養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)。顧客可選擇領(lǐng)取保險(xiǎn)產(chǎn)品的生存金或?qū)⑵渥鳛轲B(yǎng)老社區(qū)租金	推出“保證金+服務(wù)費(fèi)”的模式，除一次性繳納保證金外，每個(gè)月還要繳納最低服務(wù)費(fèi)。住滿期限后，所繳的保證金將原額返回住戶	覆蓋全護(hù)理、半自理、自理老人 •定位為中高端，以“養(yǎng)老+醫(yī)療+護(hù)理”為主線 •引入美國水印公司先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)理念 •以天鵝湖醫(yī)養(yǎng)護(hù)理中心為示范，探索醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式

資料來源：智研咨詢整理

國內(nèi)保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的主要方式

模式類別	特點(diǎn)	優(yōu)勢(shì)	劣勢(shì)	案例
全資模式	投資商、運(yùn)營(yíng)商為一體	這種模式具有較強(qiáng)的可控性，保險(xiǎn)公司能按照自己的目標(biāo)制定投資計(jì)劃并實(shí)施，避免與合資方出現(xiàn)管理矛盾	保險(xiǎn)公司可能沒有投入養(yǎng)老市場(chǎng)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，缺乏專業(yè)的管理技能；資金占用規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)	泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司下屬“泰康之家”是專業(yè)從事養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)與投資運(yùn)營(yíng)的投資公司
股權(quán)合作模式	投資商、運(yùn)營(yíng)商、開發(fā)商為合作體，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)。即保險(xiǎn)公司與開發(fā)商聯(lián)合成立股份公司，保險(xiǎn)公司提供資金支持和風(fēng)險(xiǎn)控制咨詢，開發(fā)商提供技術(shù)和市場(chǎng)開發(fā)，投資收益按股權(quán)比例進(jìn)行分配。	該模式有利于充分挖掘開發(fā)商和保險(xiǎn)公司各自的長(zhǎng)處，能有效規(guī)避保險(xiǎn)公司盲目投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，與地產(chǎn)商的合作，能學(xué)習(xí)社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。該模式有望成為國內(nèi)保險(xiǎn)公司進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式。	--	中國人壽旗下的國壽投資與中冶置業(yè)簽署合作協(xié)議，共同開發(fā)廊坊一塊養(yǎng)老用地。
股權(quán)投資模式	戰(zhàn)略性入股運(yùn)營(yíng)較為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，有分紅回報(bào)。	保險(xiǎn)公司可在人力資源投入較少的情況下充分享受養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展帶來的回報(bào)	面臨不能及時(shí)退出的風(fēng)險(xiǎn)	--
購買房地產(chǎn)投資信托基金REITs模式	保險(xiǎn)公司通過投資房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）成為養(yǎng)老住宅的持有者，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)。	由于REITs擁有穩(wěn)定的投資回報(bào)，符合保險(xiǎn)資金收益性、流動(dòng)性、安全性要求。只是目前我國仍沒有該類產(chǎn)品，因此保險(xiǎn)公司仍不能通過此類方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)。	--	--
發(fā)行類不動(dòng)產(chǎn)投資基金產(chǎn)品的投資計(jì)劃模式	保險(xiǎn)資金選擇參與或合作發(fā)起私募養(yǎng)老地產(chǎn)基金，以有限合伙形式成立，保險(xiǎn)公司可以作為一般合伙人或有限合伙人，通過設(shè)置超優(yōu)先級(jí)、優(yōu)先級(jí)和次級(jí)收益權(quán)等權(quán)級(jí)，保障保險(xiǎn)資金投資人的安全。投資計(jì)劃的資金架構(gòu)類似于不動(dòng)產(chǎn)投資基金或REITs結(jié)構(gòu)，關(guān)聯(lián)到擔(dān)保方、投保方等多方參與者，銀行、上市公司都可以作為擔(dān)保方。	通過向其他保險(xiǎn)公司或社會(huì)閑散資金出售投資計(jì)劃產(chǎn)品來回收投資本金，極大地解決養(yǎng)老地產(chǎn)投資規(guī)模巨大、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)等問題，從而提高投資的收益率水平。	--	--

資料來源：智研咨詢整理

養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)擴(kuò)大，土地供給多樣：養(yǎng)老設(shè)施用地專項(xiàng)規(guī)劃出臺(tái)，政策鼓勵(lì)國企存量資產(chǎn)盤活做養(yǎng)老，以及較低的混合拿地價(jià)格，均對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取提供了較為有利的政策環(huán)境。

醫(yī)療健康行業(yè)正成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。在老齡化、新醫(yī)改、城鎮(zhèn)化、消費(fèi)升級(jí)等多重因素的驅(qū)動(dòng)下，未來中國大健康行業(yè)將保持20%左右的增速，在十三五期間，我國圍繞“大健康”、“大衛(wèi)生”、“大醫(yī)學(xué)”的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)有望突破8萬億規(guī)模，從而超過美國、日本，成為全球最大健康市場(chǎng)。

隨著行業(yè)的正規(guī)化發(fā)展，未來保險(xiǎn)企業(yè)將依托“養(yǎng)老、醫(yī)療、理財(cái)、地產(chǎn)”四位一體的商業(yè)模式，打造O2O大健康生態(tài)系統(tǒng)，提供保險(xiǎn)、資管、醫(yī)養(yǎng)、地產(chǎn)全方位服務(wù)。

本文采編：CY215

大健康生態(tài)系統(tǒng)