研判2025！中國倉儲地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程、產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)展背景、市場規(guī)模、競爭格局及發(fā)展趨勢分析：行業(yè)進入深度調整期[圖]

內容概要：我國倉儲地產(chǎn)隨著物流市場的繁榮而發(fā)展壯大，據(jù)統(tǒng)計，2022年我國倉儲地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模6248.8億元，同比增長12.7%，但近兩年，傳統(tǒng)制造業(yè)遭受出口市場疲軟與經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調整的雙重沖擊，對倉儲需求有所萎縮，同時，隨著宏觀經(jīng)濟增速放緩，一些廠房也被當做倉儲房流入市場，使得整個倉儲市場會處于嚴重的供大于需狀態(tài)，此外，隨著新建的高標倉陸陸續(xù)續(xù)進入市場，疊加上一年延期入市的項目影響導致我國倉庫供應放量，我國倉庫空置率進一步增大，2024年我國倉儲地產(chǎn)行業(yè)增速降至近十年來最低水平，僅為6.4%，我國倉儲地產(chǎn)市場進入深度調整期。

上市企業(yè)：東百集團（600693）

相關企業(yè)：普洛斯投資(上海)有限公司、京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司、萬緯物流發(fā)展有限公司、東久新宜（中國）企業(yè)管理有限公司、寶灣物流控股有限公司、深圳順豐泰森控股（集團）有限公司、安博(中國)管理有限公司、上海龍地商業(yè)管理有限公司、深圳市深國際物流發(fā)展有限公司、嘉民管理咨詢(上海)有限公司、第一產(chǎn)業(yè)集團有限公司、上海遠瀚物流有限公司、維龍(上海)投資管理有限公司、瀚溥(上海)企業(yè)管理咨詢有限公司、新地物流發(fā)展有限公司、復星國藥（香港）物流倉儲發(fā)展有限公司、中遠海運物流發(fā)展有限公司、北京百利威倉儲物流有限公司、乾龍物流集團有限公司、中外運物流投資控股有限公司

關鍵詞：倉儲地產(chǎn)發(fā)展歷程、倉儲地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、倉儲地產(chǎn)發(fā)展背景、倉儲地產(chǎn)市場規(guī)模、倉儲地產(chǎn)競爭格局、倉儲地產(chǎn)發(fā)展趨勢

一、概述

倉儲地產(chǎn)是物流地產(chǎn)的核心細分領域，指為滿足貨物存儲、保管、分揀、包裝、流通加工及配套物流作業(yè)需求，而開發(fā)、運營的專業(yè)化物業(yè)及相關基礎設施，是連接生產(chǎn)端與消費端的關鍵物流節(jié)點載體。與傳統(tǒng)倉庫不同，現(xiàn)代倉儲地產(chǎn)更強調標準化、集約化、智能化，且通常由專業(yè)物流地產(chǎn)開發(fā)商或運營商主導，而非企業(yè)自建自用。

倉儲地產(chǎn)核心價值不僅在于提供物理空間，更在于通過標準化設計、智能化設施及高效運營管理，提升供應鏈周轉效率，降低社會物流成本，按核心功能和服務場景不同，倉儲地產(chǎn)可以分為通用倉儲地產(chǎn)、電商倉儲地產(chǎn)、冷鏈倉儲地產(chǎn)、保稅倉儲地產(chǎn)和特殊倉儲地產(chǎn)五大類。

二、發(fā)展歷程

物流地產(chǎn)概念最早于20世紀80年代由美國普洛斯集團提出并實踐，2003年，普洛斯進入中國并成立上海辦事處，2004年建成其在中國的第一個物流園，將倉儲物流設施的國際標準引入中國，也拉開了外資開發(fā)商進軍中國倉儲地產(chǎn)市場的序幕。2005年，新加坡的豐樹也進入中國市場，2006年圓通成為首家接入淘寶的配送服務商，2007年京東開始自建物流，正式進軍物流地產(chǎn)領域，2013年菜鳥網(wǎng)絡的成立進一步推動了物流地產(chǎn)行業(yè)的升級。

近年來，隨著我國經(jīng)濟增速放緩，土地供應收緊，倉儲地產(chǎn)行業(yè)由增量時代邁入存量時代，開始更加注重“現(xiàn)代化”，提升科技競爭力，傳統(tǒng)物流地產(chǎn)巨頭逐步轉向定制化運營和持續(xù)租賃，同時，更多類型企業(yè)不斷進入倉儲地產(chǎn)市場，2014年萬科與黑石合作，開啟傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)涉足該領域的先河，此后，眾多傳統(tǒng)房企、金融機構以及大型央企紛紛入局，行業(yè)呈現(xiàn)出多元化的競爭發(fā)展態(tài)勢。

三、產(chǎn)業(yè)鏈

倉儲地產(chǎn)以“專業(yè)化物業(yè)”為核心，圍繞“貨物全生命周期管理”提供服務，涵蓋從土地獲取、物業(yè)開發(fā)、設施配置到后期運營的全鏈條，行業(yè)上游主要包括土地資源提供方、資金供給方、倉儲設備供應商、軟件服務提供商等，其中，土地資源提供方主要是政府以及部分擁有可開發(fā)土地的地產(chǎn)商等，為倉儲地產(chǎn)項目提供建設用地；資金提供方包括銀行、信托公司、產(chǎn)業(yè)投資基金等各類金融機構，倉儲地產(chǎn)項目的開發(fā)建設需要大量資金，這些機構為項目提供融資支持；倉儲設備供應商負責提供各類倉儲作業(yè)硬件設施，像輸送帶、分揀系統(tǒng)、自動引導車（AGV）、堆垛機、穿梭車和叉車等，幫助完成貨物的搬運、存儲、分揀等流程；軟件服務提供商主要為倉儲管理提供軟件平臺，包括倉庫管理系統(tǒng)（WMS）、倉庫控制系統(tǒng)（WCS）等，以實現(xiàn)庫存管理、作業(yè)流程調度等環(huán)節(jié)的高效精準管控。

行業(yè)中游為倉儲地產(chǎn)企業(yè)，專門從事倉儲物業(yè)的開發(fā)、建設以及運營，它們通過獲取土地，開發(fā)建設標準化或定制化的倉庫。行業(yè)下游為需求方，包括汽車制造企業(yè)、電子制造企業(yè)、醫(yī)藥制造企業(yè)、生鮮食品企業(yè)、進出口貿易企業(yè)、化工企業(yè)、零售企業(yè)、電商平臺等等，下游客戶需要倉儲空間來存放原材料、半成品以及成品，比如汽車制造企業(yè)會儲存零部件，醫(yī)藥企業(yè)需要倉儲來保管藥品，進出口貿易企業(yè)需要保稅倉等特殊倉儲來進行海關監(jiān)管下的貨物存儲、報關代理、國際中轉等操作，便于國際貿易業(yè)務的開展。

四、發(fā)展背景

近年來，我國物流行業(yè)隨著電商市場的繁榮而迅猛發(fā)展，據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會數(shù)據(jù)顯示，2024年我國全國社會物流總額達360.6萬億元，同比增長2.3%，與此同時，在政策拉動、需求多樣等因素影響下，新舊動能疊加、交替回升態(tài)勢更趨明顯，物流需求增長方式從粗放式向高品質加快轉型，從增長貢獻看，工業(yè)品物流總額同比增長5.8%，增長貢獻率為77%，是物流需求增長的主要動力；在新業(yè)態(tài)發(fā)展帶動下，單位與居民物品物流總額增長6.7%，貢獻率為11%，是物流需求增長的重要潛力；從結構看，再生資源物流總額，單位與居民物流總額占比合計為5%，與上年相比小幅提高，綠色化、數(shù)字化類型物流需求發(fā)展態(tài)勢明顯。隨著我國物流行業(yè)的蓬勃發(fā)展，作為重要配套設施的物流地產(chǎn)也隨之快速發(fā)展。

相關報告：智研咨詢發(fā)布的《中國倉儲地產(chǎn)行業(yè)市場分析研究及投資戰(zhàn)略研判報告》

五、發(fā)展現(xiàn)狀

我國倉儲地產(chǎn)隨著物流市場的繁榮而發(fā)展壯大，據(jù)統(tǒng)計，2022年我國倉儲地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模6248.8億元，同比增長12.7%，但近兩年，傳統(tǒng)制造業(yè)遭受出口市場疲軟與經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調整的雙重沖擊，對倉儲需求有所萎縮，同時，隨著宏觀經(jīng)濟增速放緩，一些廠房也被當做倉儲房流入市場，使得整個倉儲市場會處于嚴重的供大于需狀態(tài)，此外，隨著新建的高標倉陸陸續(xù)續(xù)進入市場，疊加上一年延期入市的項目影響導致我國倉庫供應放量，我國倉庫空置率進一步增大，2024年我國倉儲地產(chǎn)行業(yè)增速降至近十年來最低水平，僅為6.4%，我國倉儲地產(chǎn)市場進入深度調整期。

六、競爭格局

1、整體格局

受市場前景吸引，眾多企業(yè)紛紛進入我國倉儲地產(chǎn)市場，使得市場競爭也日趨激烈。2024年6月27日，以“數(shù)字化智能化倉儲現(xiàn)代化的方向”為主題的第十九屆中國倉儲配送大會暨第十一屆中國（國際）綠色倉儲與配送大會在江蘇蘇州舉行，會議同期發(fā)布“2023年全國倉儲企業(yè)排名”，包括“倉儲服務百強（通用、冷鏈、?；罚┢髽I(yè)”“倉儲地產(chǎn)二十五強企業(yè)”“金融倉儲-擔保存貨管理二十強企業(yè)”，在“2023年中國倉儲地產(chǎn)企業(yè)25強”榜單中，普洛斯投資(上海)有限公司、京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司、萬科物流發(fā)展有限公司、寶灣物流控股有限公司、順豐豐泰、安博(中國)管理有限公司、上海龍地商業(yè)管理有限公司、深圳市深國際物流發(fā)展有限公司、嘉民管理咨詢(上海)有限公司等企業(yè)紛紛上榜，其中，普洛斯投資(上海)有限公司倉庫面積達4033萬平方米，居榜首。

2、行業(yè)內代表企業(yè)分析

（1）寶灣物流控股有限公司

寶灣物流控股有限公司，是南山控股與中國南山集團共同投資成立的高端物流設施投資平臺。“寶灣”品牌創(chuàng)立于2003年，興建了中國第一座大型現(xiàn)代物流中心——上海寶灣國際物流中心。公司注冊成立于2011年7月，注冊資本25億元人民幣，發(fā)展至今，已在中國40+個經(jīng)濟熱點城市戰(zhàn)略性布局了80+座高端綜合物流園區(qū)，規(guī)劃、在建及成熟運營物流設施總面積1000萬+㎡，構筑了規(guī)模強大的物流設施服務網(wǎng)絡。

作為擁有核心物流倉儲設施資產(chǎn)的物流服務商、行業(yè)領先的高端物流園區(qū)開發(fā)商和運營商，寶灣致力于打造綜合化、專業(yè)化、標準化的物流服務體系，不斷豐富和創(chuàng)新業(yè)務模式，充分滿足第三方物流企業(yè)、商貿零售企業(yè)、電子商務企業(yè)和生產(chǎn)制造企業(yè)對倉儲設施在運作效率、安全和環(huán)境等多方面的要求，并積極開展并購、合資、定制等多種倉儲物流開發(fā)與營運模式?！皩殲场币寻l(fā)展成為享譽全國的著名物流品牌。

（2）深圳市深國際物流發(fā)展有限公司

深國際物流發(fā)展有限公司是深圳國際控股有限公司的全資子公司，自成立之初就承載了深國際集團物流板塊全國網(wǎng)絡布局的歷史重任?！笆奈濉逼陂g，公司以構建“投-建-融-管”商業(yè)閉環(huán)為重點，持續(xù)完善全國物流網(wǎng)絡布局，并以智慧化、智能化為驅動，通過自主創(chuàng)新、開放合作等方式，積極探索“輕重融合”的發(fā)展路徑，打造以“規(guī)模化物流園區(qū)網(wǎng)絡+智慧化綜合物流服務”為核心競爭力的現(xiàn)代綜合物流平臺，逐步實現(xiàn)向綜合物流服務商轉型。

七、發(fā)展趨勢

未來，物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新興技術將持續(xù)賦能倉儲地產(chǎn)領域，更多倉儲設施會配備智能倉儲機器人、自動分揀系統(tǒng)以及自動化立體倉庫等設備，實現(xiàn)倉儲作業(yè)的無人化和自動化操作，倉儲管理系統(tǒng)也能通過實時數(shù)據(jù)分析，對庫存管理、路徑規(guī)劃等環(huán)節(jié)進行優(yōu)化，進而提升倉儲物流效率，此外，隨著環(huán)保意識增強以及相關政策的推動，倉儲地產(chǎn)企業(yè)將更關注綠色發(fā)展，一方面在建筑材料選用上傾向節(jié)能環(huán)保型，另一方面會積極優(yōu)化倉庫設計，加強節(jié)能技術的應用，以此降低倉儲設施在運營過程中的能源消耗，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（www.elizabethfrankierollins.com）發(fā)布的《中國倉儲地產(chǎn)行業(yè)市場分析研究及投資戰(zhàn)略研判報告》。智研咨詢是中國領先產(chǎn)業(yè)咨詢機構，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。