2019年海外房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀、置業(yè)國(guó)家投資情況及海外房地產(chǎn)投資發(fā)展趨勢(shì)分析[圖]

    一、現(xiàn)狀

    不同于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，海外房產(chǎn)投資展示了更強(qiáng)的區(qū)域特征。從海外置業(yè)市場(chǎng)數(shù)量看，近年來(lái)海外置業(yè)意識(shí)逐漸深入人心，興趣發(fā)展迅猛。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2018-2019年增長(zhǎng)率為52.9%;海外咨詢量增長(zhǎng)了近10倍。

2018-2019年海外房地產(chǎn)投資咨詢量趨勢(shì)

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    目前，美國(guó)和泰國(guó)是最受海外買家關(guān)注的兩個(gè)國(guó)家，占海外頻道關(guān)注人數(shù)的44.7%;其次是英國(guó)和澳洲兩國(guó)。另外，德國(guó)的關(guān)注度近幾年開(kāi)始上漲，在歐洲國(guó)家中首當(dāng)其沖。

各國(guó)置業(yè)關(guān)注人數(shù)占比

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    二、置業(yè)投資國(guó)家

    從置業(yè)國(guó)家投資熱度來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家為置業(yè)主流，新興國(guó)家熱潮高漲。五年前，美國(guó)、英國(guó)為主要海外置業(yè)標(biāo)的國(guó);而今，傳統(tǒng)置業(yè)標(biāo)的國(guó)日美英澳因其穩(wěn)定的市場(chǎng)和投資回報(bào)，仍占海外置業(yè)主流，占比超過(guò)70%;其他如泰國(guó)等新興置業(yè)國(guó)家，因標(biāo)的小、增值強(qiáng)等特點(diǎn)，在市場(chǎng)上掀起置業(yè)熱潮，更受二三線城市置業(yè)者歡迎。

    1、美國(guó)

    2020年1月最新數(shù)據(jù)顯示，全美房產(chǎn)交易套均價(jià)中位數(shù)為26.6萬(wàn)美元(約折合人民幣185.4萬(wàn)元)，比2019年同期增長(zhǎng)6.8%。

    熱門置業(yè)城市中，波士頓地區(qū)套均價(jià)中位數(shù)為50萬(wàn)美元(約折合人民幣348.6萬(wàn)元)，每平方英尺房?jī)r(jià)比去年同比增長(zhǎng)5.5%;西雅圖套均價(jià)中位數(shù)為57.2萬(wàn)美元(約折合人民幣398.8萬(wàn)元)，每平方英尺房?jī)r(jià)比去年同比增長(zhǎng)5.0%;洛杉磯套均價(jià)中位數(shù)為65萬(wàn)美元(約折合人民幣453.05萬(wàn)元)，每平方英尺房?jī)r(jià)比去年同比增長(zhǎng)4.0%。

熱門置業(yè)城市單套均價(jià)

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熱門置業(yè)城市每平方英尺同比去年漲幅

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    在美國(guó)置業(yè)國(guó)際買家中，中國(guó)買家的交易額超過(guò)第三、四、五名交易額的綜合，排名首位，占整體國(guó)際買家置業(yè)總金額17.2%。

2019年前五名國(guó)際買家在美置業(yè)總金額

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前五美國(guó)置業(yè)目的地及置業(yè)金額所占比例

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    中國(guó)買家最熱衷于加州置業(yè)，占比達(dá)到34%;新澤西州位列第二名，占比8%;伊利諾伊、麻州、印第安納州并列三至五位，分別占比5%;佛州、佐治亞州占比4%;其余各州占比在4%之下。

中國(guó)買家在美國(guó)置業(yè)目的地占比

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    2、泰國(guó)

    曼谷是泰國(guó)置業(yè)海外買家的首選城市，其均價(jià)每平方米價(jià)格是11.4萬(wàn)泰銖(約折合人民幣2.53萬(wàn)元)，單套公寓成交均價(jià)為340萬(wàn)泰銖(約折合人民幣75.5萬(wàn)元)，市區(qū)過(guò)去五年累計(jì)漲幅為55%，2019年漲幅為8%-12%。

    目前最受中國(guó)買家歡迎的泰國(guó)城市中，約四成中國(guó)買家選擇曼谷，約三成中國(guó)買家會(huì)選擇芭堤雅和清邁，這三個(gè)城市的租金收益率在5%-8%不等。

    外國(guó)買家在2018年和2019年購(gòu)買了近千億泰銖(約折合人民幣222億元)的泰國(guó)房產(chǎn)。其中，中國(guó)買家總成交額超過(guò)四成。

    最多的前往泰國(guó)買房的中國(guó)買家來(lái)源地前三位分別是北京、廣東、上海。

    3、日本

    2019年日本全國(guó)公寓平均價(jià)為4787萬(wàn)日元(約折合人民幣304萬(wàn)元)，相較于2018年的平均價(jià)格4759萬(wàn)日元(約折合人民幣302萬(wàn)元)，增長(zhǎng)了28萬(wàn)日元(約折合人民幣1.8萬(wàn)元)，漲幅達(dá)0.6%;全國(guó)平均每平米單價(jià)為72.6萬(wàn)日元(約折合人民幣4.6萬(wàn)元)，相比2018年增長(zhǎng)了1.3萬(wàn)日元(約折合人民幣827元)，漲幅達(dá)1.8%;從整體來(lái)看，日本全國(guó)公寓價(jià)格已經(jīng)連續(xù)3年呈上升趨勢(shì)，單價(jià)每平米已經(jīng)連續(xù)7年連續(xù)增長(zhǎng)，2019年的公寓平均價(jià)格和單價(jià)均達(dá)到近3年內(nèi)最高值。

    東京是日本的首都，也是置業(yè)日本的首選城市，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年?yáng)|京23區(qū)公寓的平均價(jià)格為7286萬(wàn)日元(約折合人民幣464萬(wàn)元)，較于2018年漲幅達(dá)2.0%，在過(guò)去5年里呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，漲幅達(dá)7.6%;其中東京的二手房?jī)r(jià)格漲幅更是明顯，據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，按照70平米的二手公寓換算，2019年?yáng)|京都的價(jià)格突破了5000萬(wàn)日元(約折合人民幣318萬(wàn)元)，和過(guò)去的6年前相比，漲幅達(dá)36.4%，有了大幅度的增長(zhǎng)。除此之外，大阪府增長(zhǎng)了36.9%，愛(ài)知縣增長(zhǎng)了37.8%，漲勢(shì)非常明顯。

    日本三大重要都市圈(首都圈、近畿圈、中部圈)內(nèi)，二手公寓的漲幅排名前五名分別是：神戶市10.2%、大阪市8.6%、千葉市4.7%、名古屋市4.3%、東京23區(qū)3.4%;其中東京的租金收益率4%-5%，大阪4%-7%，名古屋5%-8%。

    日本三大都市圈內(nèi)主要城市的二手房公寓漲幅

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    受海外買家歡迎的置業(yè)城市，東京的單套成交價(jià)位2159萬(wàn)日元(約折合人民幣137萬(wàn)元)，大阪為1377萬(wàn)日元(約折合人民幣88萬(wàn)元)，京都1225萬(wàn)日元(約折合人民幣77萬(wàn)元)。

日本三大置業(yè)熱門城市單套平均成交價(jià)

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    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行潛力及營(yíng)銷渠道分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：海外置業(yè)主要目的是資產(chǎn)保值增值，旅居、教育居住等其他置業(yè)目的也在快速發(fā)展。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，資產(chǎn)保值增值占比76%，超過(guò)3/4;其他置業(yè)目的占比24%，如教育居住、旅游居住、退休休閑居住、移民置業(yè)購(gòu)房等。

中國(guó)買家海外置業(yè)目的占比

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    當(dāng)前，海外置業(yè)預(yù)算范圍從百萬(wàn)至千萬(wàn)不等。市場(chǎng)不再是被高凈值人群獨(dú)占，約5成左右置業(yè)者(置業(yè)國(guó)家為日本和泰國(guó)，成交占比52%)預(yù)算為150萬(wàn)人民幣以下，更多是以小成本購(gòu)房，中產(chǎn)階層在逐步入場(chǎng);美英澳德置業(yè)預(yù)算較高，更受高凈值人群喜愛(ài)，置業(yè)預(yù)算一般在300萬(wàn)人民幣以上。

    海外置業(yè)人群中，男性置業(yè)者占55%，女性占比45%，男性占比更大，但女性正在崛起。

    26-45歲是主力海外置業(yè)人群，占比超過(guò)80%;其中，26-35歲占比近一半。

海外置業(yè)人群年齡分布

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    三、趨勢(shì)

    海外置業(yè)市場(chǎng)將同中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展、人民幣國(guó)際化趨勢(shì)的加快、人民對(duì)美好生活的向往繼續(xù)向前發(fā)展。中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的穩(wěn)步壯大和對(duì)優(yōu)質(zhì)教育及美好生活的更高追求，將進(jìn)一步釋放海外置業(yè)的需求。同時(shí)，中國(guó)資本市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放、“一帶一路”倡議影響力的日益擴(kuò)大，都將讓海外置業(yè)變得更加便利，促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。

    1、品牌效應(yīng)凸顯

    海外置業(yè)行業(yè)中，海外置業(yè)公司的品牌效應(yīng)將更加凸顯，未來(lái)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。海外置業(yè)因涉及資金大、信息不對(duì)稱和交易復(fù)雜等特性，海外置業(yè)公司的品牌影響力、專業(yè)能力、資金實(shí)力尤為重要。大品牌海外置業(yè)公司房產(chǎn)可靠、資金安全，市場(chǎng)信任度高，將實(shí)現(xiàn)客戶高滿意度、再推薦和品牌再增強(qiáng)的正向循環(huán)。

    2、行業(yè)平臺(tái)化發(fā)展

    在面向海外置業(yè)公司同行公司的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，87%同行公司認(rèn)為海外置業(yè)公司未來(lái)將往平臺(tái)化發(fā)展。這也是因?yàn)楹Ｍ庵脴I(yè)行業(yè)聚集度提高后，再度擴(kuò)大市場(chǎng)份額，必須進(jìn)行平臺(tái)化發(fā)展。其中，73%同行公司認(rèn)為平臺(tái)化發(fā)展公司核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)應(yīng)該要賦能面臨生存危機(jī)的銷售機(jī)構(gòu)和獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，并且利用行業(yè)地位和市占率制定海外置業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);67%公司認(rèn)為平臺(tái)化公司應(yīng)該賦能開(kāi)發(fā)商、開(kāi)放廣大客源和優(yōu)質(zhì)房源，以此促進(jìn)市場(chǎng)格局的改革。