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截止2019年5月中國需改造的老舊小區(qū)約16萬個，存量改造空間超萬億[圖]

舊改文爭 2019-09-20 05:07 來源：智研咨詢

一、“舊改”現(xiàn)狀

“舊改”，即一般所說的舊城區(qū)改造，與“棚改”（即棚戶區(qū)改造）相對應(yīng)。6月國常會明確要推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，并對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補助資全，鼓勵金融機構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持；后國新辦政策吹風(fēng)會將城鎮(zhèn)舊改上升到國家層面。此外，各地政府以及銀行也出臺了一系列政策來支持中央“舊改”的推進。

19年以來中央有關(guān)老舊小區(qū)改造相關(guān)政策及事件匯總

時間	部門	事件/文件	主要內(nèi)容
2019-03	國務(wù)院	《政府工作報告》	城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。
2019-04	住建部、發(fā)改委、財政部	《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》	中央預(yù)算內(nèi)支持的配套基礎(chǔ)設(shè)施包括小區(qū)內(nèi)道路、供排水、供電、供氣供暖、綠化、照明、圍墻等基礎(chǔ)設(shè)施，小區(qū)內(nèi)配套養(yǎng)老撫幼、無障礙、便民等服務(wù)設(shè)施，與小區(qū)直接相關(guān)的城市、縣城(城關(guān)鎮(zhèn))道路和公共交通通信、供電、供排水、供氣、供熱、停車庫(場)等城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施項目。老舊小區(qū)改造配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中央預(yù)算內(nèi)投資不支持主體改造，不得用于主干道、主管網(wǎng)、綜合管廊、廣場、城市公園等與老舊小區(qū)改造不直接相關(guān)的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施項目。
2019-06	國務(wù)院	國務(wù)院常務(wù)會議	會議明確，要推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件。加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，群眾愿望強烈，是重大民生工程和發(fā)展工程。據(jù)各地初步摸查，目前全國需改造的戰(zhàn)鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人，量大面廣，情況各異，任務(wù)繁重;要重點改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的可加裝電梯，配建停車設(shè)施。同時，還要促進住戶戶內(nèi)改造并帶動消費。對于老舊小區(qū)改造工作面臨的資金問題，今年將對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補助資全：鼓勵金融機構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持。
2019-07	國務(wù)院	國新辦政策吹風(fēng)會	城鎮(zhèn)舊改上升到國家展面，既保民生又穩(wěn)投資同時拉內(nèi)需;改造內(nèi)容分為基本、提升和完善公共服務(wù)三類，先從?；鹃_始。
2019-07	中央政治局	中央政治局會會議	穩(wěn)定制造業(yè)投資，實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施短板工程，加快推進信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
2019-07	中國城市科學(xué)研究會	《城市舊居住區(qū)綜合改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》	標(biāo)準(zhǔn)提出了舊居住區(qū)綜合改造應(yīng)遵守的基本準(zhǔn)則和應(yīng)進行的改造項目及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。具體內(nèi)容涵蓋室外環(huán)境、道路與停車、配套設(shè)施、房屋、建筑結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備6大類20項改造內(nèi)容，并以“優(yōu)選項目+拓展項目”的菜單式選擇模式，分類引導(dǎo)規(guī)范各類改造內(nèi)容。
2019-07	農(nóng)業(yè)銀行	《關(guān)于加快對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目進行業(yè)務(wù)營銷的通知》	根據(jù)《通知》內(nèi)容，農(nóng)業(yè)銀行將做好分層營銷，由總行牽頭營銷組織工作，主動對接住建部、發(fā)改委、財政部等國家部委，關(guān)注國家政策，研究整體金融支持策略，出臺城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造貸款專項產(chǎn)品辦法。要將加強聯(lián)動營銷，成立營銷團隊，探索在貸款、產(chǎn)業(yè)基金、專項債投資、債券承銷及投資、租賃融資等對公業(yè)務(wù)，以及個人貸款、銀行卡、掌銀、存款、理財產(chǎn)品等個人業(yè)務(wù)方面為老舊小區(qū)改造及社區(qū)居民提供全方位金融服務(wù)。

數(shù)據(jù)來源:公共資料整理

相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國舊小區(qū)改造行業(yè)市場深度監(jiān)測及投資機會研究報告》

2019年全國棚改計劃新開工289萬套，僅為2018年實際完成量的46%。在2019年棚改規(guī)模減半，并且貨幣化安置比例大幅下降，回歸安置房安置的主流的情況下，高層會議提出“加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”，“舊改”有望逐漸接棒“棚改”。

歷年棚改計劃量與實際執(zhí)行量

數(shù)據(jù)來源:公共資料整理

多地試點開展舊改，存量改造空間超萬億。目前全國基礎(chǔ)設(shè)施老化、環(huán)境較差的老舊小區(qū)數(shù)量占比60%以上。根據(jù)國常會要求，預(yù)計到2020年底所有試點城市的老舊小區(qū)改造工作將基本完成。目前全國需改造的老舊小區(qū)約16萬個，涉及建筑面積約40億平方米。

中央針對老舊小區(qū)改造項目的三類改造內(nèi)容

數(shù)據(jù)來源:公共資料整理

2017年，我國各地開始進行老小區(qū)整治改造項目，在15個城市（廣州、韶關(guān)、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花、寧波）開展老舊小區(qū)改造試點，項目的目的是為全國老舊小區(qū)改造提供可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗。2018年老舊小區(qū)改造規(guī)劃相繼進入了實施階段，城市更新已經(jīng)代替棚改成為帶動國內(nèi)經(jīng)濟內(nèi)需的新增長點。

全國15個老舊小區(qū)改造試點

數(shù)據(jù)來源:公共資料整理

二、“舊改”相關(guān)三大行業(yè)發(fā)展趨勢

1.設(shè)計行業(yè)：根據(jù)實際情況，一般房建項目設(shè)計費一般為2%，根據(jù)統(tǒng)計，部分舊改項目一般比傳統(tǒng)項目設(shè)計費比例更高，主要是發(fā)達省份及舊改重點推進的地區(qū)，其舊改項目設(shè)計費比例在4%以上。

2.施工行業(yè)：對于施工而言，因為舊改單體項目體量相對較小，項目金額基本都是在1億元以下，且項目分布比較分散，建筑央企進行承接該類施工項目的經(jīng)濟意義不大。其盈利模式和地方小型施工企業(yè)的經(jīng)營模式更加貼合。

3.裝修行業(yè)：在老舊小區(qū)進行改造之后，預(yù)計會有部分住戶進行住房裝修，根據(jù)住建部，全國舊改共約4200萬戶居民，如果按照20%比例估算住戶同時進行二次裝修，則進行二次裝修的住戶約840萬戶，但大部分舊改帶來的裝修相比于傳統(tǒng)新房裝修造價會相對較低，部分人群可能會采取較大面積和幅度的二次裝修，傳統(tǒng)新房裝修價格一般在10-15萬之間，預(yù)計舊改每戶裝修價格約在5萬元左右，則可能帶來的裝修市場規(guī)模在約4200億元。

本文采編：CY353

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