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2018-2019年2月中國房地產投資信托基金（REITS）行業(yè)發(fā)展概況及對房地產行業(yè)的影響分析[圖]

李玲玲 2019-07-15 06:41 來源：智研咨詢

1.REITS基本概念和主要特點

房地產投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托產品純屬私募信托不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通。

按照投資形式的不同，REITs又可分為權益型（投資于房地產并擁有所有權，提供租賃和客戶服務等賺取租金等利潤）、抵押型（投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券，收益來源于房地產貸款利息）和混合型（介于權益型與抵押型之間，自身擁有部分物業(yè)產權的同時也在從事抵押貸款的服務）三種。

REITs的類型、特點和主要作用

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一般而言，REITs本身具有如下特點：一是收益主要來源于租金收入和房地產升值；二是收益的大部分將用于發(fā)放分紅；三是REITs長期回報率較高。我們認為，REITs對政府、開發(fā)商和投資者具有不同的功用。首先，對政府而言，REITs有利于盤活房產存量而擴大稅基，同時政府龐大的自持物業(yè)可以通過REITs轉化為租賃物業(yè)，從而降低物業(yè)的運營成本；其次，對開發(fā)商而言，REITs可避免開發(fā)商自持物業(yè)的雙重征稅(免除企業(yè)所得稅)，從而提高物業(yè)的回報率；抵押型REITs可替代銀行貸款融資渠道；最后，對投資者而言，REITs可使房地產投資化整為零，可優(yōu)化投資組合。

2.近年來我國REITs發(fā)展的政策背景

近年來，我國圍繞REITs相關的政策不斷推出，客觀上加快了REITs的進程。2013年7月，國務院辦公廳下發(fā)《關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》。該文件提出，逐步推進信貸資產證券化常規(guī)化發(fā)展，盤活資金支持小微企業(yè)發(fā)展和經濟結構調整。2014年9月，中國人民銀行發(fā)布《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》。該文件指出，擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。2014年11月，中國證券監(jiān)督管理委員會發(fā)布《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業(yè)務管理規(guī)定》。該文件指出，基礎資產可以是企業(yè)應收款、租賃債權、信貸資產、信托受益權等財產權利，基礎設施、商業(yè)物業(yè)等不動產財產或不動產收益權，以及中國證監(jiān)會認可的其他財產或財產權利。

2018年4月，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。該文件明確提出，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產物業(yè)作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發(fā)行房地產投資信托基金（REITs）。

我國REITs相關文件內容

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3.REITs將推動我國房地產行業(yè)發(fā)展

1）增強和優(yōu)化房地產資金來源

房地產開發(fā)投資數據滯后行業(yè)銷售基本面觸底時間約一年。2015年銷售面積和金額回溫時，房地產開發(fā)投資增速達到歷史低位1%，較2014年下滑9.5個百分點，土地購臵費同比增速1.2%，較2017年下滑28.1個百分點，新開工面積同比-14%，較2017年下滑3.3個百分點，竣工面積同比-6.9%，較2017年下滑11個百分點。2014-2015年投資端進入下行區(qū)間時，土地購臵費和竣工面積同比下滑幅度較大，拉低了房地產開發(fā)投資增速。2016年房地產開發(fā)投資出現回溫時主要由新開工面積和竣工面積的提升而帶動。2016年新開工面積同比增速8.1%，較2015年底增加約22個百分點，竣工面積同比增速6.1%，較2015年底增加約13個百分點。土地購臵費的增幅較溫和，2016年增速為6.2%，較2015年底增加5個百分點。土地購臵費增幅的大幅擴張出現在2017年和2018年。

2012-2018年10月房地產開發(fā)投資數據

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房地產投資端資金來源方面，2014年央行和銀監(jiān)會發(fā)文支持金融機構給房地產企業(yè)融資，015年央行多次降息將準。房地產開發(fā)投資的資金來源中，2015-2016年國內貸款和自籌資金同比增速圍繞0%，說明2015年央行加強了銀行流動性但流入房地產開發(fā)投資的總量沒有太大變化。流動性寬松傳導機制轉化成為房地產企業(yè)投資資金效率并不高。2015-2016年房地產開發(fā)投資的資金來源中其他資金和各項應付款（主要為工程款）的資金同比增速較高，尤其是其他資金同比增速在2016年5月達到39.4%的峰值。其他資金主要來自于定金和預付款，以及個人按揭貸款。

2014-2018年10月房地產投資端同比（%）

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2014-2018年10月房地產投資資金來源同比數據（%）

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2014-2018年房地產開發(fā)資金來源-各項應付款分解（%）

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近年來，我國房地產開發(fā)資金來源（包含各項應付款）增速逐步下行。2010年之前我國房地產開發(fā)資金來源（包含各項應付款）增速大多為20%以上，此后逐步震蕩下行。2018年，我國房地產開發(fā)資金來源（包含各項應付款）增速下滑至7.13%，2019年1-2月房地產開發(fā)資金來源（包含各項應付款）累計為3.83萬億元，增速下滑至7.01%。

從2019年1-2月房地產資金來源（包含各項應付款）構成看，自籌資金占18.98%，其他資金占31.79%（其中定金及預收款占19.21%），各項應付款占36.11%（其中應付工程款占19.75%），國內貸款占12.98%，利用外資占0.14%。由此可見，房地產企業(yè)來自國內貸款、定金和預收款、應付工程款的資金占比合計高達51.94％。這說明我國房地產開發(fā)資金有約52%來源于銀行信貸。這既加大了銀行金融風險，也不利于房企長期穩(wěn)定發(fā)展。而REITs可為我國開發(fā)商提供穩(wěn)定的外部資金融資渠道。

全國房地產開發(fā)資金來源增速下滑明顯

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2019年1-2月全國房地產開發(fā)資金累計構成情況

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2）促使房企由重資產向輕資產模式轉變

我們認為，傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式，主要是拿地、開發(fā)和銷售（或運營）模式。該模式使得開發(fā)企業(yè)資金來源主要是銀行貸款、開發(fā)過程中對承包商的工程款占用、客戶的預收款（銷售）或長期租金回收。特別是商業(yè)地產的開發(fā)往往以長期租賃獲取租金形式實現收益，資本沉淀大，開發(fā)商是典型的重資產運營模式。

REITs促使房企由重資產向輕資產模式轉變

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我們認為，REITs將帶來房企經營模式上的巨大改變。開發(fā)商可以等商業(yè)項目運營成熟后，通過出售、分散和打包設立REITs在公開市場出售，引入投資人、資產管理人和托管人，從而實現資金快速的回籠。當然，房企也可持有部分REITs份額，從而同時享受分紅和物業(yè)升值收益。這將促使房企向輕資產進行轉型。

4.REITs將促進出租公寓規(guī)模化發(fā)展

1）我國租賃市場政策推進情況

我們認為，在近年來房價上漲和首次臵業(yè)門檻提高的背景下，主動或被動選擇租房的年輕人越來越多。

2016年至今租賃市場重大政策匯總