2018年全國房價泡沫最大的城市排名、房價收入比及購房者平均年齡分析【圖】

    一、2018年上半年重點城市房價漲幅、二、三、四線城市儲蓄額銷售面積同比增幅、房價泡沫最大的城市排名情況分析

    2018年中國房地產(chǎn)發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變，市場波動與價格上漲的邏輯在不同人群之間裂變與分化。我國購房出現(xiàn)了明顯的不平衡特征，而這個問題是現(xiàn)階段及未來住房制度改革的主要方向。

    上半年，全國商品住宅成交均價自1月以來持續(xù)走高，6月份時已達13724.7元/平，創(chuàng)下自2013年以來的新高，看來市場并不領(lǐng)調(diào)控的情。

2018年上半年重點城市房價漲幅走勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測報告》

    而從城市來看，漲幅最高的是紹興，達到了48%。其次是貴陽、重慶和西安，漲幅都達到了30%以上，西部城市房價后發(fā)制人，上半年漲幅最猛。

    而多年的棚改政策，以及貨幣化安置方式，大幅刺激了三四線城市的房價。在住宅成交面積前10名中，基本被三四線城市囊括。

2018年上半年二、三、四線城市銷售面積同比增幅前十

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    在統(tǒng)計的80個城市中，廈門偏離度達到41%，位居首位，說明廈門的房價與收入嚴重脫離，泡沫還未擠凈。另一個兄弟城市——福州，偏離度也在22%，位居前10。而同屬福建的泉州，偏離度僅為-3%，說明房產(chǎn)資金過于集中在大城市，造成了嚴重的房價階層脫離。另外，南京（35.7%）、濟南（32.7%）、廣州（29.6%）等3城的房價偏離度水平都明顯偏高。其中廈門和南京本輪房價漲幅較大，濟南和廣州本輪行情啟動時間相對較晚。常州房價與收入偏離度12.7%，屬中等偏上。

2018年房價泡沫最大的城市排名

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    在城市經(jīng)濟發(fā)展的同時，人們最關(guān)心的依然是自己的收入。2018上半年，全國居民人均可支配收入14063元，實際增長6.6%。與全國水平相比，上海、北京、浙江、天津、江蘇、廣東、福建、遼寧、山東這9個省份的人均可支配收入超過了全國平均線。31省市的人均可支配收入中，上海以32612元位居榜首，成為最能掙錢的地區(qū)。北京上半年居民人均可支配收入31079元，位居次席。上海和北京也是上半年全國僅有的居民人均可支配收入超過3萬元大關(guān)的地區(qū)。緊隨其后的是浙江和天津，其上半年人均可支配收入分別達到24147元和20986元，是上半年居民收入“2萬元俱樂部”僅有的兩個成員。而寧夏、云南、貴州、新疆、甘肅和西藏等西部省份，人均收入依然在萬元以下，需要提升的空間還很大。

2018年上半年各省市人均可支配收入情況

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    二、2018年全國房價收入比情況分析

    2018年全國商品住宅房價收入比為8，相比2017 年的7.7小幅上升，為近20年來第二高位，僅次于2009年。

    房價方面，2018年全國商品住宅成交均價8544元/平方米，同比增長12.2%，漲幅比2017年擴大6.5個百分點。

1999-2018年全國新建商品住宅銷售均價走勢

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    收入方面，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入39251元，比2017年名義增長7.8%，增幅回落0.5個百分點。

1999-2018年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢

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    從全國房價收入比的走勢來看，2014年以前整體呈下降走勢，部分年份有所反彈。2015年以來，隨著“去庫存”政策的實施，房價上漲有所加速，房價收入比出現(xiàn)反彈，但整體仍處于中低水平。2018年，根據(jù)有關(guān)推算數(shù)據(jù)，全國房價收入比為8.17，比2017年上升0.3個點。

2005-2018年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與住宅均價走勢

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2005-2018年全國房價收入比情況走勢

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    2018年房價收入比上升原因有三。一是隨著上半年三四線城市和部分熱點二線城市銷售火熱，以及部分城市放松審批高端住宅預(yù)售證，成交結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致商品房成交均價同比漲幅再次擴大。二是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)回落，近四年以來保持在 8%上下，處于歷史較低水平。三是收入增幅小于房價漲幅，房價收入比小幅上升。

    三、2018年購房者平均年齡及房價收入比分析

    2018年購房者人均居住面積為27.8平，其中24.3%的購房者人均居住面積不到20平方米，相當(dāng)于三口之家住房不到60平方米。從年齡劃分來看的話，相較于資金積累薄弱的90后，80后的居住空間更狹小些，數(shù)據(jù)顯示，家里普遍有“紅領(lǐng)巾”的他們?nèi)司幼∶娣e為27平，在各年齡段中居住條件屬于最差。

不同年齡段購房者家庭人均居住面積（平）

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    實際上，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場已進入存量時代，二手房的購房需求某種程度上可以極為接近地反映出樓市購房者的整體需求。

    在二手房市場里購房需求以兩居室為主，目前單身家庭住房條件寬裕，2口之家人均臥室數(shù)達到一間，不過據(jù)完整統(tǒng)計，60%的家庭人均臥室不到1間，比如3口之家為0.8間，4口及以上家庭人均臥室為0.6間，即家庭規(guī)模越大住的會越擁擠。2018年購房者平均家庭規(guī)模為3.2人，可以推斷他們會有比較強烈的改善換房需求。

    其實，除了人均住房面積不足及大家庭規(guī)模等極端因素會促進改善換房需求外，換到面積更適宜房子、換到地理位置更便利的房子，換到品質(zhì)更好的房子，是換房需求的三大核心要素。而為了“住得更好”，當(dāng)前80前換房占比已達40%以上，成為換房改善的主力。通過了解改善換房需求的人員組成，結(jié)合人口結(jié)構(gòu)及老齡化趨勢分析，相信未來改善需求有望成為房地產(chǎn)市場的主流。

    據(jù)統(tǒng)計，2018年首次購房者的平均月供收入比為42.9%，比其他購房需求高出5個百分點，在這之中，月供收入比在50%以上的占比也超過其他群體。

    由于首置需求多數(shù)來自于80后與90后，因此年輕一代的償債壓力尤為凸顯。數(shù)據(jù)顯示，80后的月供收入比為40.8%，90后為43.5%，結(jié)合80前的32%來看，初步可以得出年齡越小月供負擔(dān)越大的結(jié)論。值得一提的是，拋開年齡分組，從收入維度來看的話，低收入者杠桿更高，其平均月供收入比為43%。另外，三、四線城市購房者平均月供收入比顯著高于其他高能級城市，數(shù)值為42.4%。

不同收入購房者平均月供收入比

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    2018年購房者所購房屋總價與家庭稅前年收入，得出了總體房價收入比在7.1這個數(shù)值，即平均一個家庭不產(chǎn)生任何消費，大于7.1年才能購得一套房屋。針對不同年齡段，《報告》顯示，80、90后因為資金積累相對較弱，所以更懂得量力而行，所購房屋價格與其收入相適應(yīng)，房價收入比分別為7.2與6.5。而80前主要依賴資產(chǎn)置換，所購房產(chǎn)價值相對其收入更高。

    2019年中國房地產(chǎn)監(jiān)管將以中溫放松為主，在這樣的環(huán)境下，考慮不同購房者的居住現(xiàn)狀、杠桿壓力、買房需求等。

    當(dāng)前，租賃與購買之間的互動關(guān)系緊密，超過一半的購房者來自租賃市場。購房之后，投資性購房者也會將55%的房子用于出租。因此，發(fā)展租購并舉的市場結(jié)構(gòu)，應(yīng)鼓勵更多的所購房屋用來出租（Buy to let），為大量無房群體提供足夠的住房供應(yīng)，為未來市場的發(fā)展培育希望。