2018年中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園行業(yè)快速發(fā)展，未來市場前景良好！【圖】

    （一）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園概況

    1、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是指源自個人創(chuàng)意、技巧及才華，通過開發(fā)和應用，形成的具有創(chuàng)造財富和就業(yè)潛力的行業(yè)。根據(jù)創(chuàng)意的類型，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)可分為兩種：一是科技型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，側(cè)重于對物質(zhì)世界的升級改造，主要從效率角度出發(fā)，旨在使得產(chǎn)品和服務的消耗降低和效率提升；二是文化創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)，主要從人的感受和體驗出發(fā)，為產(chǎn)品和服務注入情感、觀念、品味等文化元素。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)通常具有高知識性、高增值性和低能耗、低污染等特征。隨著城市經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)在加速轉(zhuǎn)型，以面向滿足居民精神文化需求、生活服務需求和提升產(chǎn)業(yè)能級的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)得到蓬勃發(fā)展。

    文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)通常屬于第三產(chǎn)業(yè)，根據(jù)上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)推進領(lǐng)導小組辦公室和上海市統(tǒng)計局于2013年聯(lián)合印發(fā)的《上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分類目錄（2013）》，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)涉及11個行業(yè)大類，186個行業(yè)小類，可分為文化創(chuàng)意服務業(yè)和文化創(chuàng)意相關(guān)產(chǎn)業(yè)兩大類，其中文化創(chuàng)意服務業(yè)包括媒體業(yè)、藝術(shù)業(yè)、工業(yè)設(shè)計業(yè)、建筑設(shè)計業(yè)、時尚創(chuàng)意業(yè)、網(wǎng)絡信息業(yè)、軟件與計算機服務業(yè)、咨詢服務業(yè)、廣告及會展服務業(yè)以及休閑娛樂服務業(yè)。具體的行業(yè)分類如下：

    2、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是指創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在城市地理空間上聚集后形成的特定區(qū)域。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是城市產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型、新經(jīng)濟不斷涌現(xiàn)的產(chǎn)物，伴隨著文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展而形成，是城市更新、產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)能級提升、產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)培育的物理載體，亦是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)培育的孵化器和加速器，更是城市文化傳承和創(chuàng)新融合發(fā)展的載體。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的出現(xiàn)對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了硬件基礎(chǔ)，對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶來較強的集聚效應，促進了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。同時，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對園區(qū)管理運營、產(chǎn)業(yè)定位、物業(yè)服務、咨詢服務等方面要求更加專業(yè)。園區(qū)運營主體將結(jié)合周邊已有的創(chuàng)意資源和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、所在地區(qū)的地域特色和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)等因素確定產(chǎn)業(yè)園區(qū)的目標客戶群，通過對園區(qū)原有建筑物的創(chuàng)意改造為創(chuàng)意企業(yè)提供一個舒適的辦公環(huán)境，同時在物業(yè)服務、產(chǎn)業(yè)集中、企業(yè)咨詢、產(chǎn)業(yè)資源對接、信息共享、商業(yè)交流、創(chuàng)意活動組織、人才吸引、休閑社交等方面提供配套設(shè)施和服務。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的功能主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

    （1）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是中小微文化創(chuàng)意企業(yè)的孵化器和加速器

    文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)近年來的蓬勃發(fā)展孕育出大量從事各細分文化創(chuàng)意領(lǐng)域的中小微型企業(yè)，但是囿于發(fā)展階段和經(jīng)濟實力，大量文化創(chuàng)意企業(yè)通常無法承擔核心商圈傳統(tǒng)意義上的寫字樓租賃成本，而創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以為客戶提供性價比較高的辦公物業(yè)，從而吸引了眾多中小微企業(yè)的入駐。同時，中小微企業(yè)由于公司規(guī)模較小、運營經(jīng)驗不足，因此在辦公運營、會議展覽、信息系統(tǒng)、業(yè)務開拓等專業(yè)服務上也存在大量需求。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)正是定位于通過向文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供專業(yè)化的服務來降低文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運營成本，提升溝通效率，并助力產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展。

    （2）優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效應

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過聚集相同或相似門類和業(yè)務互補的不同門類客戶，能夠?qū)崿F(xiàn)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的協(xié)同合作，提升信息傳遞效率，更好地發(fā)揮各個企業(yè)的比較優(yōu)勢，促進企業(yè)的協(xié)同發(fā)展，從而提高資源的配置效率。物理空間的集中可以促進行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的分工與合作，主要體現(xiàn)在：①降低交易成本。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的信息共享、協(xié)同合作，提高溝通效率，能夠有效降低信息不對稱，提高成本控制水平；有助于上下游企業(yè)降低產(chǎn)品的成本和交易費用，使產(chǎn)品生產(chǎn)成本顯著降低；②共用基礎(chǔ)設(shè)施。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)，由于生產(chǎn)活動在特定地域內(nèi)彼此接近，可以集中使用公共基礎(chǔ)設(shè)施，降低資產(chǎn)的專用性，并提高園區(qū)內(nèi)資產(chǎn)的使用效率；③人才集聚效應。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)相同或相似門類企業(yè)的集中帶來了行業(yè)內(nèi)專業(yè)人才的集聚，尤其是具有濃厚創(chuàng)意氛圍、積累了一定知名度并集聚了大量創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)的園區(qū)能夠吸引較多優(yōu)秀創(chuàng)意人才，能夠有效降低園區(qū)企業(yè)人力資源的搜尋成本；④品牌集聚效應。對于中小微型創(chuàng)意企業(yè)而言，單個企業(yè)獨立形成一定的品牌效應難度相對較高，且歷時亦較長。產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過聚集相同或相似門類的企業(yè)，使得園區(qū)在某一特定領(lǐng)域形成一定的知名度或品牌效應，不僅能夠提升下游客戶對園區(qū)企業(yè)的認可度，而且能夠通過提高下游客戶選擇交易對手的效率，增加園區(qū)企業(yè)的業(yè)務機會。

    （3）產(chǎn)業(yè)集聚的知識溢出效應

    創(chuàng)意企業(yè)的核心競爭力是創(chuàng)意，產(chǎn)業(yè)集群有利于創(chuàng)意的啟發(fā)和交流、知識和技能的共享，一家企業(yè)的知識創(chuàng)新很容易外溢到區(qū)內(nèi)的其它企業(yè)，進而縮小產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)競爭者之間的實力差距，這種創(chuàng)新的外部效應是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的一個重要原因。

    （4）文化傳承與推動城市更新計劃的重要抓手

    老舊物業(yè)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是城市文化傳承的重要展示方式，亦是提升城市形態(tài)、推動城市更新計劃的重要抓手。政府在推動城市更新計劃的過程中，在倡導綠色建筑技術(shù)的使用及環(huán)境保護、促進現(xiàn)代技術(shù)進步的同時，還希望保護現(xiàn)有城市文化遺產(chǎn)。老舊建筑改造而成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)既能修復和保護現(xiàn)存建筑，還可以保留其突出的建筑特點，通?？梢詫⒗吓f的建筑物重新改造成具有現(xiàn)代屬性和全新用途的物業(yè)。在改造的過程中，改造者不僅要考慮建筑所在區(qū)域的特色，還要在建筑翻新與保留城市文化遺產(chǎn)之間達到最佳平衡。上述改造不僅可以滿足城市現(xiàn)代工作和生活的需要、提升城市形態(tài)及助力城市更新，同時也可以解決建筑結(jié)構(gòu)過時、維護不力、老舊物業(yè)閑置的問題，從而為過時的物業(yè)建筑注入新的生命力。因此，老舊物業(yè)改造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)是政府強力引導和支持的，是城市更新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級優(yōu)化提升的重要切入點和手段。

    3、行業(yè)的發(fā)展背景

    （1）改造及運營創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的起源與發(fā)展

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是城市產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型、新經(jīng)濟不斷涌現(xiàn)的產(chǎn)物，伴隨文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展而形成。在改造老舊物業(yè)的基礎(chǔ)上進行創(chuàng)意園產(chǎn)業(yè)園運營，是在對原有工業(yè)建筑物更新與物業(yè)改造后進行的再次有效利用。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園最早可追溯至19世紀的英國工業(yè)革命時期，當時由于環(huán)境污染與工業(yè)化的快速發(fā)展相伴而生，導致城市環(huán)境極為惡劣，使得提升城市功能及改善居住環(huán)境成為亟待解決的問題，因此早期的城市更新與物業(yè)改造以解決城市居住環(huán)境為主，基本由政府主導、帶有福利主義色彩。隨著城市更新和物業(yè)改造的責任和權(quán)限逐步下放至地方，民營資本部門在城市發(fā)展與更新中扮演了越來越重要的角色。19世紀70年代，美國內(nèi)城衰落，中產(chǎn)階級郊區(qū)化日益加劇，城市更新轉(zhuǎn)向以中心區(qū)商業(yè)復興為主，通過商業(yè)團體的運作振興衰敗的內(nèi)部城區(qū)，并以此與日趨繁榮的郊區(qū)相互競爭。這一時期，公私合作伙伴關(guān)系作為經(jīng)濟發(fā)展的公共政策被正式提出，地方政府通過利用民營資本，提高再開發(fā)項目的可行性。地方政府通過提供政策支持、融資借貸、土地整理、物業(yè)租賃等服務，對民營資本開發(fā)城市更新提供更多的公共資源和支持。此時的城市更新以老舊城區(qū)商業(yè)化改造為主要方向，由政府及民營資本共同參與。

    20世紀90年代以來，城市更新從房地產(chǎn)開發(fā)商主導、以振興經(jīng)濟為目的的商業(yè)性開發(fā)走向經(jīng)濟、社會、環(huán)境等多目標的綜合治理。公私合作從政府直接提供資助的“贈予型”發(fā)展到合資入股以回收投資的“入股型”，公私關(guān)系從投資型合作伙伴關(guān)系向社會型合作伙伴關(guān)系演進。同時，隨著城市產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級，國外發(fā)達國家同樣面臨著城市更新中既有建筑再利用難題。出于對推動文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展、保護環(huán)境、節(jié)約資源、發(fā)展經(jīng)濟、保護歷史建筑的考慮，國外發(fā)達國家也紛紛將再利用定位為建筑開發(fā)利用與城市建設(shè)的基礎(chǔ)方式之一，對老舊工業(yè)建筑（群）進行更新和物業(yè)改造，重新打造成集商業(yè)辦公、文化創(chuàng)意、產(chǎn)品發(fā)布、資源交流、咨詢服務、信息平臺、會議展覽、休閑娛樂、餐飲服務、線下沙龍等多功能綜合性的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的發(fā)展得到大力支持。

    隨著世界范圍內(nèi)城市更新推進和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展，目前國際上已擁有眾多可借鑒的改造運營文化創(chuàng)意園案例，包括英國倫敦金絲雀碼頭、美國圣安東尼奧珍珠啤酒廠、奧地利維也納煤氣罐城、美國紐約曼哈頓高線公園、美國蘇荷工業(yè)園區(qū)、英國倫敦卸煤廠等。

    綜上所述，建筑物原有功能的喪失、不符合城市的規(guī)劃是經(jīng)濟發(fā)展過程中的正常現(xiàn)象，通過改造老舊物業(yè)并重新運營使之成為符合現(xiàn)代城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求是國際通行做法。

    （2）中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展背景

    目前，我國大量創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是在既有建筑（群）的基礎(chǔ)上進行改造所建成。由于我國存量較大的老舊工業(yè)建筑已漸漸無法滿足城市更新與升級的要求，同時國外的成功改造案例也得到了政府、行業(yè)主管部門、專業(yè)機構(gòu)和行業(yè)企業(yè)的廣泛關(guān)注和借鑒。在國家和地方政策的鼓勵下，我國較多的城市地區(qū)著手將老舊工業(yè)建筑改造成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代服務業(yè)園區(qū)等，并在最近幾年取得了較為快速的發(fā)展。該等發(fā)展是我國經(jīng)濟社會的必然發(fā)展趨勢，具體背景如下：

    ①城市更新空間巨大，老舊建筑改造成為重要發(fā)展趨勢

    隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，因原建筑物喪失原有的產(chǎn)業(yè)功能、不符合城市規(guī)劃而對其重新規(guī)劃、調(diào)整是發(fā)展過程中的正?，F(xiàn)象。

    A、我國老舊工業(yè)物業(yè)資源豐富

    建國以來，我國開啟大規(guī)模工業(yè)化和現(xiàn)代化進程，工業(yè)尤其是重工業(yè)得到快速發(fā)展并成為城市發(fā)展的主要動力，多年以來我國眾多城市積累了豐富的工業(yè)建筑資源。同時，隨著我國工業(yè)化和現(xiàn)代化的不斷推進，城市化水平不斷提高，住宅、辦公及商業(yè)等需求不斷涌現(xiàn)，因此不可避免地在主要城市出現(xiàn)工業(yè)用地與住宅、辦公、商業(yè)用地混雜交錯的情形。

    B、大量老舊工業(yè)物業(yè)已不符合目前城市規(guī)劃及經(jīng)濟發(fā)展趨勢

    改革開放以后，我國經(jīng)濟取得了舉世矚目的成就。隨著國內(nèi)工業(yè)化基礎(chǔ)日益成熟以及信息化與工業(yè)化的深度結(jié)合，工業(yè)的產(chǎn)出、效率以及規(guī)模都得到較大程度的提升。在此背景下，許多傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)通過關(guān)?；蚝喜⒌托S區(qū)、搬遷至具備成本優(yōu)勢地區(qū)等方式提升其在競爭日益激烈的工業(yè)行業(yè)優(yōu)勢，因此在主要城市核心區(qū)域產(chǎn)生很多閑置原用于辦公、生產(chǎn)、倉儲的工業(yè)建筑。該等工業(yè)建筑失去了原有的產(chǎn)業(yè)功能，使用效率不佳或者呈閑置狀態(tài)，同時其老舊工業(yè)建筑的外觀、使用價值漸漸無法跟上快速城市化過程中城市規(guī)劃布局的變化。這些曾帶動經(jīng)濟發(fā)展的城市閑置老舊工業(yè)建筑占據(jù)了城市的中心位置，占有稀缺的城市土地資源，阻礙高附加值產(chǎn)業(yè)進駐和城市產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展。因此，通過利用老舊工業(yè)建筑進行城市更新不僅順應時代的需要，也將對城市和經(jīng)濟發(fā)展大有裨益。

    C、老舊工業(yè)物業(yè)的改造能夠保護環(huán)境、保存城市文化并提升使用價值

    一方面，在老舊廠房原有主體結(jié)構(gòu)安全性得到保障的基礎(chǔ)上，如果進行大規(guī)模的拆除重建，會產(chǎn)生大量建筑垃圾，同時新建建筑物也會消耗大量能源；另一方面，雖然目前老舊工業(yè)建筑工業(yè)利用價值較低，但這些老舊建筑在城市化發(fā)展過程中貢獻重大，帶有鮮明的時代烙印，能夠反映出城市文化與特色，是我國城市工業(yè)文明和工業(yè)化進程的重要見證，因此對原有建筑的保護已得到了社會的廣泛共識。在上述背景下，對于具有一定標志性、景觀性和深刻歷史意義的既有建筑進行整體保留、局部改造，有利于保護原有城市歷史文脈、避免資源浪費，同時適應現(xiàn)在以及未來的經(jīng)濟社會發(fā)展方向，是實現(xiàn)城市存量資源再利用價值、可持續(xù)發(fā)展的重要途徑，老舊工業(yè)建筑改造成為城市更新浪潮下重要發(fā)展趨勢。

    D、城市更新得到政策大力支持

    近年來，國家陸續(xù)出臺相關(guān)政策支持城市更新建設(shè)，并要求在改建改造老城區(qū)、老廠房的過程中保護歷史文化和風貌，有機地提升城市活力。國務院2016年2月印發(fā)的《中共中央國務院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》要求“通過維護加固老建筑、改造利用舊廠房、完善基礎(chǔ)設(shè)施等措施，恢復老城區(qū)功能和活力”；國土資源部2016年11月印發(fā)的《關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）表示“布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等，可列入改造開發(fā)范圍……利用現(xiàn)有工業(yè)用地，興辦先進制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項目的，經(jīng)市縣人民政府批準，可繼續(xù)按原用途使用，過渡期為5年，過渡期滿后，依法按新用途辦理用地手續(xù)”。地方層面也陸續(xù)出臺了相關(guān)城市更新支持性政策，2016年2月，上海市人民政府出臺的《上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》要求“以‘增功能、增空間、增活力’為導向，有序推進城市更新”，并進一步要求“在城市更新中融入文化元素”并“挖掘城市文化資源，將歷史文化保護與城市更新相結(jié)合，突出城鄉(xiāng)整體風貌和特色要素的保護”。

    ②文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展

    A、政策鼓勵文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展

    近年來，中央及地方政府均出臺政策，鼓勵和支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。《國務院關(guān)于推進文化創(chuàng)意和設(shè)計服務與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的若干意見》（國發(fā)[2014]10號）在“總體要求、重點任務、政策措施、組織實施”四個方面對文化創(chuàng)意和設(shè)計服務與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展提出若干意見，其中重點指出“到2020年，文化創(chuàng)意和設(shè)計服務的先導產(chǎn)業(yè)作用更加強化，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)全方位、深層次、寬領(lǐng)域的融合發(fā)展格局基本建立，相關(guān)產(chǎn)業(yè)文化含量顯著提升，培養(yǎng)一批高素質(zhì)人才，培育一批具有核心競爭力的企業(yè)，形成一批擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品，打造一批具有國際影響力的品牌，建設(shè)一批特色鮮明的融合發(fā)展城市、集聚區(qū)和新型城鎮(zhèn)。文化創(chuàng)意和設(shè)計服務增加值占文化產(chǎn)業(yè)增加值的比重明顯提高，相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和服務的附加值明顯提高，為推動文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)和促進經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展發(fā)揮重要作用”。

    各地方政府也陸續(xù)制定了鼓勵發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策。上海市2017年12月印發(fā)《關(guān)于加快本市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》；北京市2018年6月印發(fā)《關(guān)于推進文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的意見》（京發(fā)[2018]14號）；廣州、深圳、南京、蘇州、杭州等地也根據(jù)自身城市發(fā)展特點、產(chǎn)業(yè)背景等制定了各自鼓勵發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的政策文件。

    B、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展

    在上述產(chǎn)業(yè)政策的支持下，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。以上海為例，2013年、2014年、2015年和2016年，上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出增加值分別為2,555億元、2,833億元、3,020億元及3,395億元1，保持持續(xù)快速增長的趨勢，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重亦超過12%。預計上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值將繼續(xù)保持較高速度的增長，未來5年內(nèi)年均復合增速在9.55%左右，具體如下：

2018-2022年上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值預測（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    C、附加專業(yè)服務的高性價比辦公物業(yè)能夠助力文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展

    文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)近年來的蓬勃發(fā)展孕育出大量從事各細分文化創(chuàng)意領(lǐng)域的中小微型企業(yè)，但由于發(fā)展時間較短，單個企業(yè)規(guī)模有限。與此同時，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為圍繞人類創(chuàng)意而產(chǎn)生的行業(yè)，對人力資源的要求較高，存在旺盛的辦公場所需求。但是囿于發(fā)展階段和經(jīng)濟實力，大量文化創(chuàng)意企業(yè)通常無法承擔核心商圈傳統(tǒng)意義上的寫字樓租賃成本。此外，這些中小微企業(yè)在辦公運營、會議展覽、信息系統(tǒng)、業(yè)務開拓等企業(yè)專業(yè)服務上也存在較多需求。因此，向文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供性價比較高的辦公物業(yè)以及專業(yè)化服務，能夠降低文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運營成本、提升溝通效率，助力行業(yè)進一步發(fā)展。

    ③文化創(chuàng)意園快速發(fā)展需要多方合作

    在城市更新浪潮和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展背景下，將既有老舊建筑更新與改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，一方面對有利于保護原有城市歷史文脈、避免資源浪費，實現(xiàn)城市更新及城市存量資源再利用價值；另一方面支持并服務于文化創(chuàng)意行業(yè)，符合國家政策導向以及經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，是未來經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程中的大勢所趨。在此背景下，老舊物業(yè)的城市更新需求和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)對辦公物業(yè)的需求均十分旺盛，基于老舊物業(yè)開發(fā)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園能夠有效的契合市場需求，助力城市更新進程，實現(xiàn)城市資源充分利用和支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標。但是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的行業(yè)門檻與進入壁壘較高，園區(qū)前期的定位、設(shè)計與改造、招商以及后期的運營管理等均需要豐富的園區(qū)運營經(jīng)驗、專業(yè)人才團隊以及較強資金實力支撐，對運營專業(yè)能力提出更高的要求，因此專業(yè)的園區(qū)運營商是行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。由專業(yè)的園區(qū)運營商協(xié)調(diào)多方共同合作，實現(xiàn)既有物業(yè)資源的再利用價值，推動創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園行業(yè)快速發(fā)展是必然趨勢。

    4、我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)模式

    （1）產(chǎn)業(yè)鏈模式分析

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)鏈的主要參與方包括政府、物業(yè)持有方、園區(qū)運營商和入駐企業(yè)。具體如下：

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    ①政府

    政府通過政策制定來引導城市更新建設(shè)與老舊建筑改造，在土地性質(zhì)、土地用途等事項上給予政策支持，客觀上為老舊建筑（群）改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園提供了制度基礎(chǔ)和保障。

    ②物業(yè)持有方

    物業(yè)持有方即園區(qū)物業(yè)建筑的所有權(quán)人，一般其主營業(yè)務并非運營創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，不具備園區(qū)運營經(jīng)驗。

    ③園區(qū)運營商

    園區(qū)運營商是專業(yè)的園區(qū)運營機構(gòu)，對園區(qū)進行專業(yè)定位與規(guī)劃、設(shè)計與改造、招商以及后期運營管理。

    ④入駐企業(yè)

    入駐企業(yè)是園區(qū)終端使用者，他們將入駐符合自身辦公和經(jīng)營需求的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，享受園區(qū)物業(yè)管理服務和其他專業(yè)服務。

    （2）業(yè)務模式

    物業(yè)持有方可以選擇自主運營創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，即兼具持有物業(yè)與園區(qū)運營雙重功能于一體，但對主營業(yè)務為傳統(tǒng)工業(yè)的老舊工業(yè)物業(yè)持有方而言難度較高。如果物業(yè)持有方不具備專業(yè)的園區(qū)運營管理經(jīng)驗，缺乏園區(qū)改造更新的資金投入，人才方面也不具備優(yōu)勢，往往會選擇與專業(yè)園區(qū)運營商合作。根據(jù)實際情況，物業(yè)持有方與專業(yè)園區(qū)運營商具體的合作模式可分為承租運營、受托管理運營和合資運營三種模式，具體如下：

     ①承租運營

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    承租運營模式下，物業(yè)持有方通過與專業(yè)的園區(qū)運營商簽訂長期租賃協(xié)議、收取固定或浮動租金合作運營創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，由園區(qū)運營商進行重新定位、設(shè)計及改造，通過改造配套硬件設(shè)施、重塑建筑風格和形象以及完善內(nèi)外部功能將老舊物業(yè)打造成為符合新目標客戶群辦公和經(jīng)營需求的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。園區(qū)運營商利用其渠道和品牌資源進行招商，待企業(yè)入駐后進行專業(yè)的后續(xù)運營并提供專業(yè)服務，并獲取租金和、物業(yè)管理及專業(yè)服務等收入。

    ②受托管理運營

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    受托管理運營模式下，物業(yè)持有方通過委托園區(qū)運營商對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行運營管理，以實現(xiàn)或提升原有老舊物業(yè)的租金收入。園區(qū)運營商為非自營園區(qū)或建筑（群）提供各類運營服務并獲得相關(guān)業(yè)務收入，具體包括招商、物業(yè)管理、專業(yè)服務等，并收取園區(qū)租金收入的一定比例作為服務費用。

    ③合資運營

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    合資運營模式下，物業(yè)持有方與園區(qū)運營商共同成立項目公司，通過項目公司運營具體園區(qū)，進行前期的重新定位、設(shè)計與改造、招商，以及后期物業(yè)管理和專業(yè)服務，收取租戶的租金和物業(yè)管理費等。

    （3）行業(yè)快速發(fā)展實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈多方共贏

    ①政府

    政府為促進創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同時加快城市更新進程，陸續(xù)出臺了一系列促進創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展和引導老舊廠房改造更新的政策。政府作為政策制定者以及產(chǎn)業(yè)引導者，其支持城市更新和加快創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的驅(qū)動因素如下：

    A、增強城市的競爭力

    將老舊工業(yè)廠房更新改造成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的城市更新建設(shè)可以吸引文化創(chuàng)意企業(yè)或高端服務業(yè)公司入駐，從而促進區(qū)域經(jīng)濟增長、增加稅收、創(chuàng)造大量就業(yè)崗位、吸引高端創(chuàng)意人才集聚；而在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中，創(chuàng)意企業(yè)的集聚又可以進行產(chǎn)業(yè)鏈合作、信息共享，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈升級。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園成為城市更新、產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)能級提升的物理載體，亦是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)培育的孵化器和加速器，因此可以有效提升城市競爭力。

    B、提高城市宜居性

    通過城市更新來提升生活質(zhì)量是中國城市實施改造升級的核心目標，這將會實現(xiàn)多方共贏。將老舊工業(yè)廠房更新改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，可以在保留城市歷史底蘊的前提下有效改善城市景觀、吸引文化創(chuàng)意企業(yè)或高端服務業(yè)公司入駐，進而增加工作機會、增加城市旅游資源以及提高居民的生活環(huán)境和健康水平，從而增加城市宜居性。

    C、確保城市的可持續(xù)發(fā)展

    城市環(huán)境問題已經(jīng)成為近些年政府需要應對的主要問題之一。而老舊廠房的改造是在現(xiàn)有廠房的基礎(chǔ)上進行科學設(shè)計改造，既可以有效避免建筑資源的浪費、減少拆除、重建的能源消耗，又能降低老舊廠房因落后設(shè)計引發(fā)意外事故的風險，提升土地利用效率。因此，老舊廠房再利用這種可持續(xù)發(fā)展的城市建設(shè)方式得到政府的支持。

    D、服務中小微企業(yè)

    政府積極支持中小微企業(yè)的發(fā)展，近年來從中央到地方推出一系列促進中小微企業(yè)發(fā)展的政策措施并支持創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是以第三方公共服務平臺的形式，通過市場化手段服務中小微企業(yè)，能夠更加精準地契合中小微企業(yè)發(fā)展過程中的實際需求、為中小微企業(yè)提供符合其發(fā)展階段的服務，屬于支持中小微企業(yè)發(fā)展的市場化實踐。

    ②物業(yè)持有方

    很多老舊廠房的物業(yè)持有方通常是傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)，由于城市產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型以及城市化的大幅度提升，很多工廠園區(qū)因此閑置。而這些老舊廠房往往處于城市較為優(yōu)越地段、土地價值較高，但由于政策及歷史原因物業(yè)持有方無法對該等物業(yè)進行出讓、盤活資源，因此在持有物業(yè)的同時將廠房進行更新改造加以利用，能夠增加租金收入，對物業(yè)持有方而言能夠改善經(jīng)營、盤活物業(yè)資源。

    ③園區(qū)運營商

    園區(qū)運營商作為園區(qū)的更新改造和運營管理者，協(xié)助地方政府進行城市更新的推進，幫助物業(yè)持有方盤活物業(yè)資源，并向入駐企業(yè)提供租賃、物業(yè)管理、專業(yè)服務等多方位服務，在提供上述服務過程中實現(xiàn)經(jīng)濟收益和自身業(yè)務發(fā)展。

    ④入駐企業(yè)

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的入駐客戶主要是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型中小微企業(yè)，在選擇辦公物業(yè)的時候考慮的因素包括租賃成本、項目區(qū)位、改造效果（包括建筑風格、使用材料、內(nèi)部條件、采用的技術(shù)以及綠色指標等）、業(yè)態(tài)匹配以及提供的物業(yè)、專業(yè)服務。老舊建筑改造而成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園以其高性價比的租賃價格、優(yōu)越的地理位置、獨特的創(chuàng)意建筑風格以及園區(qū)運營商的專業(yè)服務而對租戶形成較大的吸引力，能夠為大量處于早期發(fā)展階段、經(jīng)濟實力有限的中小微創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)提供重要的發(fā)展保障。

    5、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的特征

    （1）多為老舊建筑（群）改造而成

    目前國內(nèi)大多數(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要由老舊建筑（群）改造而成，主要原因有兩點：一是工業(yè)化發(fā)展的必然趨勢。隨著國內(nèi)工業(yè)化基礎(chǔ)日益成熟和信息化與工業(yè)化的深度結(jié)合，工業(yè)的產(chǎn)出、效率以及規(guī)模都得到較大程度的提升。在此背景下，許多傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)通過關(guān)?；蚝喜⒌托S區(qū)、搬遷至具備成本優(yōu)勢地區(qū)等方式提升其在競爭日益激烈的工業(yè)行業(yè)優(yōu)勢，因此在主要城市核心區(qū)域產(chǎn)生很多閑置原用于辦公、生產(chǎn)、倉儲的工業(yè)建筑。該等工業(yè)建筑直接可再利用價值較低，降低土地資源的利用效率，同時也影響了城市的整體外觀。然而，拆除重建既破壞了原有城市風貌，又會產(chǎn)生大量建筑垃圾，同時新建建筑物也會消耗大量能源；此外，這些老舊建筑在城市化發(fā)展過程中貢獻重大，帶有鮮明的時代烙印，能夠反映出城市文化與特色，是我國城市工業(yè)文明和工業(yè)化進程的重要見證，因此從客觀上老舊建筑再利用存在其必要性；二是政策的大力推動和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從中央到地方陸續(xù)出臺的一系列支持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的政策文件為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展完善了法律環(huán)境，重點支持利用“存量房產(chǎn)”發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)、尤其是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，促進城市更新、產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)能級提升，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在政策和市場支持下快速發(fā)展，對由老舊建筑（群）改造成的性價比較高的辦公物業(yè)需求旺盛。

    （2）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園通常由物業(yè)持有方與專業(yè)運營商合作改造和經(jīng)營管理

    老舊工業(yè)建筑（群）多為原來工業(yè)生產(chǎn)、辦公所用，且往往由于年代久遠，其功能設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修風格、電梯和水電等方面嚴重落后于現(xiàn)代商務辦公的需求，老舊建筑（群）的再利用需要進行重新定位、設(shè)計、改造及運營等工作。很多老舊建筑（群）的物業(yè)持有方，一方面其主營業(yè)務往往與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營不相關(guān)，本身不具備專業(yè)的園區(qū)運營管理經(jīng)驗及人才儲備，缺少自主改造與更新的能力；另一方面園區(qū)更新改造需要耗費大量資金、存在一定的進入門檻及經(jīng)營風險，在此情況下物業(yè)持有方往往會與專業(yè)的園區(qū)運營商通過承租運營、受托管理運營或合資運營等模式進行園區(qū)改造以及后續(xù)管理的合作，由專業(yè)的園區(qū)運營商進行產(chǎn)業(yè)定位，重新進行設(shè)計并加以改造。

    （3）行業(yè)定位特點鮮明

    于2013年聯(lián)合印發(fā)的《上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分類目錄（2013）》，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)涉及11個行業(yè)大類，186個行業(yè)小類，可分為文化創(chuàng)意服務業(yè)和文化創(chuàng)意相關(guān)產(chǎn)業(yè)兩大類。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園多以集聚一種或幾種的特色產(chǎn)業(yè)為主，行業(yè)定位特點鮮明，通過產(chǎn)業(yè)鏈上下游公司的協(xié)同合作、信息交流以及園區(qū)專業(yè)服務形成顯著的集聚效應，對同行業(yè)公司有很強的吸引力。

    （4）外觀風格和建筑格局新穎時尚

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的外觀風格對于吸引創(chuàng)意企業(yè)和人才的入駐具有至關(guān)重要的作用，尤其是一些藝術(shù)創(chuàng)作、媒體創(chuàng)作和設(shè)計公司等創(chuàng)意企業(yè)，通常更加傾向于在一些具有獨特藝術(shù)風格的場所進行辦公，一方面更加有利于其進行創(chuàng)作設(shè)計活動，激發(fā)創(chuàng)作靈感；另一方面這樣的經(jīng)營場所更有利于吸引顧客，進行業(yè)務拓展。在建筑格局方面，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園充分考慮到創(chuàng)意企業(yè)對展示空間的需求，在空間劃分和公共區(qū)域的設(shè)計上，賦予了更多的靈活性。同時，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園獨特的建筑風格既保留了城市歷史底蘊，又有效改善了周圍街區(qū)的景觀，在提升園區(qū)及周邊地區(qū)人流量、帶動區(qū)域商業(yè)發(fā)展也有積極作用。

    （5）多功能融合

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是眾多創(chuàng)意企業(yè)在特定物理空間的集聚，如何使聚集在一起的創(chuàng)意企業(yè)相互合作、共同發(fā)展是推動創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅能夠形成協(xié)同發(fā)展的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，亦更注重增加產(chǎn)業(yè)鏈中各個環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)附加值。因此，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是多功能融合的載體，通過產(chǎn)業(yè)集聚效應、園區(qū)專業(yè)服務和商業(yè)配套設(shè)施服務來促進園區(qū)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展。因此成熟的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園不僅包括舒適的辦公環(huán)境，同時要具有產(chǎn)品發(fā)布、產(chǎn)業(yè)資源對接、咨詢服務、信息平臺、會議展覽、休閑娛樂、餐飲服務、線下沙龍等各種功能，通過這些專業(yè)化服務孵化中小微企業(yè)，培育新型園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

    （6）地理位置優(yōu)勢

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是現(xiàn)代服務消費場所，客觀上需要周邊地區(qū)擁有一定規(guī)模的人口和較高的經(jīng)濟發(fā)展水平，同時配套便利的基礎(chǔ)設(shè)施，具備一定地理位置優(yōu)勢。因此，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)發(fā)展較快，在老舊建筑（群）資源豐富、創(chuàng)意從業(yè)人員集中、配套資源完善的區(qū)域創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展更具有優(yōu)勢。

    6、我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展現(xiàn)狀

    國家十三五規(guī)劃明確指出“加快發(fā)展網(wǎng)絡視聽、移動多媒體、數(shù)字出版、動漫游戲等新興產(chǎn)業(yè)，推動出版發(fā)行、影視制作、工藝美術(shù)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。推進文化業(yè)態(tài)創(chuàng)新，大力發(fā)展創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)，促進文化與科技、信息、旅游、體育、金融等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展……”，中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已迎來加速發(fā)展的黃金時期。目前，中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園已形成了以長三角（以上海為核心）、環(huán)渤海（以北京為核心）、珠三角為核心集聚發(fā)展的空間格局。此外，滇海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群（昆明、大理和麗江）、川陜文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群（西安、成都和重慶）以及中部文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群（長沙）也初具規(guī)模。安徽、福建、河南等省也在積極發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

    長三角文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展以上海為核心。上海作為中國現(xiàn)代工業(yè)的發(fā)源地，基于老舊廠房改造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園最早在2000年“都市型工業(yè)”的規(guī)劃下便開始萌芽，前期是小微型文化創(chuàng)意企業(yè)以及藝術(shù)家自發(fā)聚集而形成的小范圍文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群，聚集在舊倉庫、老廠房等價格低廉、空間靈活的內(nèi)城工業(yè)遺產(chǎn)區(qū)域，包括田子坊、八號橋、M50等。

    2005-2009年在政策的扶持下文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)呈現(xiàn)高速增長。2010年，聯(lián)合國教科文組織批準上海加入聯(lián)合國教科文組織“創(chuàng)意城市網(wǎng)絡”，并頒發(fā)“設(shè)計之都”稱號。目前，上海市政府已經(jīng)正式宣布三批市級文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園名單，園區(qū)總數(shù)達到了128個。上海以成為“國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心”為目標，推動著一批創(chuàng)意行業(yè)快速發(fā)展，建立了一批具有很高知名度的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，形成了一定的創(chuàng)意設(shè)計方面的集聚效應。與其他地區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式相對比，上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展更加偏重市場化運作方式，大部分產(chǎn)業(yè)園都具有較為鮮明的產(chǎn)業(yè)特質(zhì)，政府在其中起引導與扶持作用。

    隨著長三角文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，上海周邊經(jīng)濟較為發(fā)達的城市包括南京、杭州、蘇州等地的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也紛紛發(fā)展起來。蘇州已成為長三角地區(qū)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地，是上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈的延伸；南京和杭州則聚集了一批以藝術(shù)設(shè)計、室內(nèi)裝飾設(shè)計、廣告策劃、動漫為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。北京作為我國的文化中心，在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面同樣發(fā)展較快，目前已形成以北京為核心輻射周邊的環(huán)渤海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。北京的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以文藝演出、廣播影視、文藝動漫、時裝設(shè)計等為主。北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值由2006年的823.2億元增長至2017年的3,908.8億元，年均增速15.2%。2018年5月，北京市已騰退老舊廠房242個，總占地面積超過2,500萬平方米，已經(jīng)轉(zhuǎn)型利用的老舊廠房占地面積601萬平方米，正在轉(zhuǎn)型改造的占地138萬平方米。此外，北京市政府專門成立了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導小組，并強調(diào)以發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為新引擎推動產(chǎn)業(yè)升級。目前北京擁有30個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，創(chuàng)意類企業(yè)2萬多家。

    珠三角文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群以廣州、深圳兩市為主。廣州背靠“亞洲創(chuàng)意中心”的香港，其文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)育較早，發(fā)展較快；深圳市積極創(chuàng)建“創(chuàng)意設(shè)計之都”，在鞏固“中國現(xiàn)代平面設(shè)計發(fā)源地”的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展平面設(shè)計、動漫、傳媒、文化旅游等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

    目前國內(nèi)已經(jīng)涌現(xiàn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)知名案例，如“越界”系列創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、北京798藝術(shù)區(qū)、北京電影產(chǎn)業(yè)園、北京新華1949園區(qū)、上海M50創(chuàng)意園、上海八號橋、上海1933老街坊和廣州T.I.T創(chuàng)意園等。

    在國家和地方政策的鼓勵下，我國較多的城市地區(qū)著手將老舊工業(yè)建筑改造成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代服務業(yè)園區(qū)等，并在最近幾年取得了較為快速的發(fā)展。隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，預計未來的既有建筑資源范圍將從工業(yè)建筑擴展至商用物業(yè)、住宅物業(yè)，既有建筑的不斷積累為行業(yè)提供了廣泛的發(fā)展前景。

    （二）影響行業(yè)的有利和不利因素

    1、有利因素

    （1）行業(yè)政策對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的支持

    中央及地方政府均頒布了支持盤活存量既有建筑（群）、推進產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)的行業(yè)政策和指導意見，為行業(yè)的發(fā)展提供了良好的政策環(huán)境。上述關(guān)于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的行業(yè)政策和指導意見，體現(xiàn)出各級政府對于發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、提升城市品質(zhì)的重視程度，為行業(yè)利用現(xiàn)有品牌、規(guī)模、管理等方面的優(yōu)勢繼續(xù)增強核心競爭力，保持在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的開發(fā)、建設(shè)及營運的優(yōu)勢地位提供了政策和制度保障。

    （2）豐富的既有建筑資源為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園提供發(fā)展基礎(chǔ)

    目前，我國的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園主要由城市老舊工業(yè)建筑更新改造而成。既有建筑資源可視為行業(yè)所需“原材料”，供應者包括失去原有產(chǎn)業(yè)功能、因定位和配套等改變的產(chǎn)業(yè)類物業(yè)持有方等。既有建筑的存量、增長預期及可供改造量對行業(yè)的持續(xù)性具有決定性影響。隨著城市化進程的不斷推進，既有建筑存量正在不斷增加。城市化進程使得城市的邊界延伸、城鎮(zhèn)面積不斷擴張，原本位于城市邊界的舊工業(yè)建筑逐步納入城區(qū)，大量老舊建筑需要改造和重新定位。我國近幾年城市化率每年以1%左右的速度增加，截至2017年末，我國的城市化率為58.52%，但遠遠低于發(fā)達國家平均水平。因此，隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，我國城市化進程還將持續(xù)相當長的時間，也將在相當長的時間內(nèi)為本行業(yè)提供可供改造的既有建筑（群）。

    分別以上海和北京為例。上海是我國近代工業(yè)的發(fā)源地，自十九世紀開埠以來，上海建立了大批老廠房、倉庫，其風格樣式、建造特色各有不同，其中不少是見證了我國近現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展史和城市發(fā)展史的優(yōu)秀歷史建筑。隨著國民經(jīng)濟快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化、城市規(guī)劃變化和企業(yè)經(jīng)營狀況波動等因素，相當一部分的舊工業(yè)建筑失去了原有的功能，形成豐富的老舊工業(yè)建筑閑置資源，隨著社會對歷史建筑保護意識的增強以及出于對重建成本因素的考慮，通過局部改造實現(xiàn)老舊建筑的再利用價值已成為眾多物業(yè)持有方的選擇，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的快速發(fā)展提供了“原材料”保證。目前，上海中心城區(qū)仍有大量老舊工業(yè)建筑（群）可供改造，加上辦公、商場、住宅舊建筑及功能定位錯位的新建筑或次新建筑，既有建筑存量更大。

    北京現(xiàn)已成為保有古都風貌的現(xiàn)代化大都市，正在進行從集聚資源求增長到疏解功能謀發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級。目前北京各區(qū)騰退的老舊廠房242個，總占地面積超過2,500萬平方米，已經(jīng)轉(zhuǎn)型利用的老舊廠房有601萬平方米，正在轉(zhuǎn)型改造的為138萬平方米。隨著北京疏解整治促提升行動的開展，還有200多家一般制造業(yè)企業(yè)將在3年內(nèi)陸續(xù)遷出，未來北京老舊廠房資源的開發(fā)空間巨大。

    （3）下游行業(yè)蓬勃發(fā)展為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園提供廣闊的市場空間

    基于下游行業(yè)的快速發(fā)展，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的入駐需求正在迅速擴大。一方面，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。以上海為例，2013年、2014年、2015年和2016年，上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出增加值分別為2,555億元、2,833億元、3,020億元及3,395億元2，均保持著持續(xù)增長的趨勢，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重亦超過12%。預計上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值比重將繼續(xù)保持增長，年平均增長率接近14%。另一方面，創(chuàng)業(yè)熱潮增加了對高性價比辦公場所的需求。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園以其高性價比的租金和相關(guān)的創(chuàng)業(yè)孵化服務（如創(chuàng)業(yè)培訓、公關(guān)服務、信息平臺、會議展覽、政策咨詢等）吸引了大批中小微創(chuàng)業(yè)企業(yè)入駐。因此，在國家“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”政策的大力推動下，國內(nèi)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)保持了較高的活躍度，創(chuàng)業(yè)人群基數(shù)不斷擴大，帶動了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園需求的持續(xù)增長。綜上所述，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展以及“雙創(chuàng)”熱潮下創(chuàng)業(yè)中小微企業(yè)的快速發(fā)展為創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園提供了廣闊的市場空間。

    （4）房屋租金價格指數(shù)的平穩(wěn)上升為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金水平提供了良好的保證與支持

    近二十多年，我國的國民經(jīng)濟保持持續(xù)快速的發(fā)展，物業(yè)租賃和轉(zhuǎn)讓價值保持上升趨勢，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的租賃價格持續(xù)上升。2011年至2017年，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓與高端商鋪的房屋租賃價格指數(shù)季度變動情況如下：

上海優(yōu)質(zhì)寫字樓與高端商鋪的房屋租賃價格指數(shù)季度變動情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2011年至2017年，上海的房屋租賃價格整體保持上升趨勢，2017年3月的上海優(yōu)質(zhì)寫字樓房屋租賃價格指數(shù)較2011年3月上升31.17%；2017年3月的上海高端商鋪房屋租賃價格指數(shù)較2011年3月上升17.40%。租賃價格指數(shù)的穩(wěn)步上升為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的租金水平提供了良好的保證與支持。

    （5）行業(yè)壁壘較高，龍頭運營商優(yōu)勢明顯

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園行業(yè)壁壘較高，龍頭運營商經(jīng)過長時間和經(jīng)驗的積累，具備豐富的園區(qū)項目運營經(jīng)驗和業(yè)務統(tǒng)籌整合能力，掌握了優(yōu)質(zhì)的業(yè)務渠道，形成了完整的全價值鏈服務體系，并憑借著較強的資金實力和品牌效應，能夠持續(xù)穩(wěn)定獲取優(yōu)質(zhì)的園區(qū)項目資源，并對園區(qū)進行專業(yè)的定位、設(shè)計與改造、招商以及后續(xù)運營管理，而新進入的企業(yè)很難在短時間內(nèi)形成優(yōu)勢。

    2、不利因素

    （1）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園起步較晚，園區(qū)管理和服務水平有待提升和發(fā)達國家相比，我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展仍處于起步階段，對園區(qū)內(nèi)企業(yè)的服務主要集中于傳統(tǒng)的租賃和物業(yè)管理服務，業(yè)務相對單一，對租金收入依賴較大。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園對創(chuàng)意企業(yè)的孵化效應有待提高，專業(yè)服務的發(fā)展相對滯后，未能形成充分的集群效應，未能充分發(fā)揮創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的功能和作用。

    （2）跨地區(qū)經(jīng)營創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的難度較高

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的定位、改造、招商和后續(xù)管理要求運營商對園區(qū)所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平及構(gòu)成、居民的消費水平、歷史文化特點具有很強的把握能力，一旦盲目進入市場，容易導致園區(qū)定位偏差，影響園區(qū)的盈利能力。由于我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展差異較大，因此地域特征一定程度上將影響業(yè)內(nèi)企業(yè)跨地域發(fā)展。

    （3）融資渠道受限

    對于采用承租改造方式經(jīng)營的運營商而言，由于其不擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，不能將物業(yè)產(chǎn)權(quán)作為銀行貸款的抵押資產(chǎn)，一定程度上制約了企業(yè)的融資渠道，影響了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商的擴張速度。

    相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2019-2025年中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)市場深度調(diào)研及投資前景分析報告》