2018年我國房企銀行貸款市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析【圖】

    房企銀行貸款主要可分為土地儲備貸款、項目開發(fā)貸款、抵押貸款、并購貸款等形式。銀行向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款，主要為滿足房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的建設(shè)資金需求，包括房產(chǎn)開發(fā)貸和地產(chǎn)開發(fā)貸。根據(jù)數(shù)據(jù)，截止2018年6月，房企到位資金7.93萬億元，其中銀行貸款到位資金9987.75億元，同比下降10.30%，銀行貸款占房企到位資金比重12.60%，較2017年有所下降，這一比重僅略高2011年至今最低比重(12.59%)0.1pct。

房企到位資金：銀行貸款占比

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    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國中小企業(yè)貸款行業(yè)市場需求預(yù)測及投資未來發(fā)展趨勢報告》

    目前對于開發(fā)貸的限制主要體現(xiàn)在‚一般需滿足‘四三二’，募集資金用途受限，僅能用于項目建設(shè)等。

    根據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計，截止2018年6月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額8.18萬億元，同比增長27.7%；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.46萬億元，同比增長7.1%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額在6月末合計為9.64萬億元，同比增長24.23%。
銀行貸款主要可分為土地儲備貸款、項目開發(fā)貸款、抵押貸款、并購貸款等形式。截止2018年6月，銀行貸款到位資金9987.75億元，同比下降10.30%，占房企到位資金比重12.60%，僅高于2016年的12.59%。目前；當前銀行貸款予地產(chǎn)公司途徑所受限制較多，但整體宏觀環(huán)境有所松動，我們認為銀行貸款占房企到位資金比重大概率維持在11.5%-12.5%的區(qū)間內(nèi)。

房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資規(guī)模占房企到位資金比重

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    根據(jù)數(shù)據(jù)，分類監(jiān)管后，房企發(fā)債規(guī)模顯著收縮，2017年整體發(fā)債規(guī)模（按照證監(jiān)會行業(yè)[2012]統(tǒng)計的公司債、企業(yè)債、短期融資券、中期票據(jù)、定向工具）2984.38億元，較16年的高峰值9804.08億元下降6819.7億元，同比下降69.56%。

2008年至今全行業(yè)發(fā)債評級結(jié)構(gòu)

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2008年至今全行業(yè)發(fā)債期限比例

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    資產(chǎn)證券化包括類REITS、CMBS、運營收益權(quán)ABS、物業(yè)費ABS、購房尾款A(yù)BS、供應(yīng)鏈ABS等。資產(chǎn)證券化為發(fā)起人將自身持有的基礎(chǔ)資產(chǎn)‚真實出售給SPV，能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險隔離；同時，掛牌之后形成標準化資產(chǎn)，能夠吸引機構(gòu)投資者低成本資金進入，在非標監(jiān)管環(huán)境趨嚴的形勢下，通過多種形式底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的安排和重塑，成為房地產(chǎn)企業(yè)全鏈條融資的重要途徑。

券商資管通道業(yè)務(wù)資金投向

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基金子公司資金投向

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    除了上述的幾種外部融資形式，還有諸如債務(wù)展期、售后回租式融資租賃等融資方式。根據(jù)數(shù)據(jù)，如果剔除自有資金、定金及預(yù)收款、個人按揭款及上述外部融資形式的占比，其他融資渠道占房企到位資金比重約4.37%。